利率回到2011年高位，澳洲平均新房貸規模卻已增加159%
澳洲利率已經重新回到2011年以來未見的水平，但如今買家和房貸家庭面對的房地產市場，與15年前已經大不相同。
realestate.com.au對房價數據的分析顯示，過去15年澳洲住宅價格大幅上漲。
與2011年相比，如今不僅房價更高，平均貸款規模也明顯增加，家庭需要承擔的還款壓力遠高於過去。
15年前，澳洲房地產市場總價值約為4.4萬億澳元。
澳大利亞統計局ABS最新數據顯示，截至今年6月，全國住宅總價值已經接近原來的三倍，達到12.7萬億澳元。
ABS數據還顯示，2021年背負房貸的家庭數量比2011年增加約20%。
更明顯的變化來自貸款規模。
2011年11月，自住買家的平均新房貸約為282,400澳元；到2026年6月，這一數字已經升至731,000澳元。
realestate.com.au高級經濟學家Anne Flaherty表示，雖然澳洲過去也經歷過比現在更高的利率，但今天家庭應對高利率的難度明顯更大。
她說：「與2011年相比，人們現在背負的債務已經大幅增加。變化的不只是平均房價，平均貸款規模也明顯上升。」
「人們經常會說，以前的利率更高，或者以前的人也經歷過更困難的時期，但這種比較其實忽略了最關鍵的一點。」
同樣的高利率，
不同的家庭負擔
澳聯儲今年9月將現金利率上調至4.6%。中東戰爭引發的全球能源價格壓力，繼續增加澳洲控制通脹的難度。
目前澳洲房價已經比2026年3月高點下跌3.3%，並連續六個月下降。高利率、中東衝突帶來的成本壓力，以及聯邦預算案中的房地產稅收政策調整，都在影響市場。
2011年時，澳洲仍處於全球金融危機后的復甦階段。當時資源繁榮推動經濟快速增長，澳聯儲出於通脹和產能壓力考慮維持較高利率。
但15年前的房價、家庭債務和信貸環境，與今天完全不同。
Flaherty表示，現在家庭收入中用於住房的比例明顯高於過去。無論是買房、攢首付還是租房，如今住房成本占家庭收入的比重，都比15年前更高。
平均新房貸從約28萬澳元增加到73萬澳元，也意味著即使現金利率處於類似水平，利率變化對家庭月供造成的實際影響已經完全不同。
過去15年，部分地區房價更是上漲數倍。
新州和昆州在長期漲幅最大的地區中尤其突出。
新州Hunter Valley的Pokolbin獨立屋中位成交價相比2011年上漲417%，價格增加約130萬澳元。
悉尼西區部分過去相對便宜的城區同樣出現大幅上漲。Jordan Springs、Lethbridge Park、Whalan和Blackett的獨立屋中位價相比2011年均上漲超過270%。
即使悉尼近年表現疲弱，長期累計漲幅依然明顯。
目前悉尼住宅中位價接近120萬澳元，過去12個月雖然下跌約5%，但不少地區的價格與15年前相比已經翻了數倍。
公寓市場也出現類似變化。
新州北部沿海地區Bogangar公寓中位價相比2011年上漲258%，悉尼西區St Marys上漲263%。
悉尼東區Double Bay和北海灘Mona Vale的公寓價格則分別上漲219%和230%。
這些長期漲幅意味著，即使當前市場正在調整，首次購房者和貸款家庭面對的入場價格仍遠高於2011年。
疫情和生活方式變化
重塑偏遠地區樓市
過去15年房地產市場另一個明顯變化，是偏遠地區市場的地位大幅提升。
Flaherty表示，疫情和遠程辦公普及成為其中的重要轉折點。
嬰兒潮一代陸續退休、年輕人被首府城市高房價擠出，再加上遠程和混合辦公更加普遍，共同提高了偏遠地區市場的吸引力。
她說：「疫情確實成為很多偏遠地區的轉折點，特別是那些距離大城市一至兩個小時車程、仍然可以通勤的地區。」
「這些地方經歷了非常明顯的價格上漲，而且在最近的房價下跌中，很多市場也表現得更加抗跌。」
新州的Lake Macquarie、Hunter和Blue Mountains，以及昆州黃金海岸和陽光海岸，都是這一趨勢的明顯受益者。
昆州尤其突出。
過去15年，黃金海岸Palm Beach獨立屋中位價上漲329%，Mermaid Waters上漲316%，Broadbeach Waters上漲264%。
陽光海岸的Buddina上漲311%，Warana上漲298%，Mooloolaba上漲269%。
Fletcher Riley Estate Agents聯合創始人Rebecca Fletcher表示，像Buddina這樣的地區，過去被視為價格相對可負擔的海濱市場，如今已經成為陽光海岸最受追捧的城區之一。
她說：「過去人們來這裏，是因為這裡能提供價格相對可負擔的海濱生活。現在，人們來這裏，是因為意識到這樣的地理位置有多稀缺。」
當地有限的土地供應，以及海灘、水道和生活配套，也進一步推高了長期房價。
昆州公寓市場同樣出現明顯上漲。
陽光海岸Pelican Waters公寓中位價從2011年的395000澳元上漲到目前約120萬澳元；Noosa Heads則從約610000澳元升至約190萬澳元。
相比之下，維州過去幾年的表現明顯弱於其他主要市場。
維州曾經是澳洲房價較高的地區之一，但過去五年已經成為全國房價增長最慢的市場。
過去15年漲幅較大的區域，更多集中在Mornington Peninsula以及部分維州區域城市，而不是墨爾本傳統城區。
例如，Mornington Peninsula的Balnarring獨立屋中位價相比2011年上漲275%，Bright和Myrtleford則上漲約237%。
這同樣反映出疫情之後生活方式變化，對澳洲房地產市場格局產生了長期影響。
利率回到15年前最高點，
貸款規模卻早已不同
今天澳洲現金利率雖然重新回到了15年前附近的水平，但家庭面對的房地產市場已經完全不同。
全國住宅總價值從4.4萬億澳元增至12.7萬億澳元，自住買家的平均新房貸從約28萬澳元增加到73萬澳元，部分地區房價則已經上漲兩倍甚至三倍以上。
因此，把今天的4.6%利率簡單與2011年相比，並不能完全反映家庭實際承受的壓力。
同樣的利率水平，作用在更高的房價和更大的貸款本金上，意味著今天澳洲家庭需要承擔的實際住房成本，已經遠高於15年前。
新聞來源：REA
*以上內容系網友指點山河自行轉載自澳洲房產大全，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。