18年来最高利率！澳洲房市遭遇双重打击，房价还能撑多久？
前言
2026年11月3日，澳洲央行扔出了一枚重磅炸弹：再次加息25个基点，现金利率升至4.85%，为2008年底以来的最高水平。
这是2026年的第五次加息。年内累计收紧125个基点，抹掉了2025年以来此前75个基点的降息成果，让澳储行成为发达经济体中最“鹰”的央行。但真正耐人寻味的，不是加息本身，而是投票结果：6比3。
3张反对票藏着央行的纠结
三位委员主张按兵不动,理由很直白,房地产市场疲软,失业率在上升,下行风险不容忽视。行长布洛克也罕见地松了口,今年已经加息五次,现在是“暂停并评估”的合适时机。声明里同时没有再提必要时进一步加息的措辞。市场的反应很诚实,澳元当天下跌0.3%至0.6977美元,同时12月维持利率不变的预期明显升温。
但她同时强调,通胀风险仍偏上行,需要保持警惕。简单说就是，加息周期大概率接近尾声,但央行不会轻易放话说结束了。
通胀明年开始降温，但降得很慢
央行最新预测显示,总体通胀将在第四季度见顶,约4.5%,随后逐步回落,明年下半年有望回到2%至3%的目标区间。第三季度潜在通胀已升至3.7%,创两年新高。
这意味着,从明年年初开始,通胀大方向是往下走的。3月前后更是一个关键观察窗口，届时第四季度通胀数据和央行新一轮会议将先后登场,市场会据此判断降温的成色。
但别急着欢呼。央行同时承认,通胀要降到3%以下,可能要等到2027年底,比之前预测的晚了大约四个季度。
更麻烦的是,副行长豪瑟提到越来越多企业开始认为3%到3.5%可能是新常态。一旦这种预期扎根,通胀就会变得“黏”。此外,中东冲突带来的油价冲击、AI数据中心投资带来的需求热潮,都在给通胀添柴。
为什么利率难降?
不少人会想，通胀既然要回落，利率是不是很快就能降？恐怕没那么容易，原因有三:第一,通胀回落的速度偏慢。通胀在2%至3%的目标区间之上已经停留了五年多,央行最怕的就是预期失控,在没有看到通胀稳稳回到目标之前,不敢轻易转向。
第二,加息的效果有时滞。利率变化通常需要12到18个月才能完全传导到经济中,今年的五次加息,完整影响要到2028年才能看清。央行只能边走边看。
第三,劳动力市场仍被央行视为偏紧。尽管失业率已升至4.7%的五年新高,央行依然认为它是通胀压力的来源之一。央行预测失业率将升至5.1%,但在此之前,它不会因为就业市场的松动就急着放松。
所以,最乐观的情形也只是加息暂停,距离降息还有很长的路。何时降息、降多少,取决于通胀能否真正稳住,而不是取决于房子卖得好不好。连经济学家们的看法也有分歧：澳新银行认为利率已经见顶，不会再加。BetaShares则认为2027年2月可能再加一次,甚至不能排除明年上半年再加两次。分歧本身就说明了不确定性有多大。
拍卖的冰点
再看房地产。数据提供商Cotality披露,在加息前夕的一周,澳洲近四分之一的预定拍卖被卖家撤回,去年同期仅为11.2%。首都城市的初步清盘率降至47.2%,为2020年4月以来的最低水平。各城市的情况:悉尼
撤回率约30%,初步清盘率53.8%。表面尚可,但背后是一场场拉锯战。Bronte一栋四居室联邦式住宅,底价1260万澳元,拍卖拉锯近一小时,最终以1195万澳元成交,低于卖家预期。中介说,买家出价都经过深思熟虑,已把加息因素算了进去。
撤回率22.9%,清盘率从54.8%跌至49.5%。即便赛马节前拍卖场次从831场减少到514场,依然没能撑住成交率。Cotality研究总监直言,这个数字对墨尔本来说非常低。Balwyn North一栋豪宅,挂牌一年多后指导价从330万至360万澳元,砍到260万至286万澳元。
清盘率仅26.2%,连续数周在20%上下徘徊。这不是短期波动,而是买卖双方对价格的认知出现了严重脱节。
撤回率35.2%,清盘率从52.1%骤降至38.9%。
整个楼市正面临40年来最严重的下滑之一,而不少业内人士认为它还远未见底。
房市为何必将承压
把宏观和微观放在一起看,逻辑已经很清楚:1其一
高利率将在较长时间内维持。 即便不再加息,4.85%的现金利率也将持续压制购买力和换手意愿。贷款成本居高不下,是楼市最大的紧箍咒。
2其二
库存在悄悄堆积。 Cotality研究总监指出,新挂牌房源虽然减少,但成交变慢,消化率下降,导致整体库存反而升高。卖不动的房子越积越多,价格自然承压。
3其三
买卖双方预期错位。 卖家还停留在两年前能卖多少的记忆里,买家则盯着利率和失业率。这种错位需要时间来“磨”,而磨的方式往往就是降价和流拍。
4其四
负财富效应开始显现。 房价下跌会拖累家庭消费,波及中介、产权转让、搬家等一整条产业链。而经济放缓、失业率上行,又会反过来影响购房需求,形成负循环。
结语
回头看，这轮澳洲楼市的困局，本质上是一个三重：通胀黏、利率高、需求弱。
通胀从明年起会逐步回落，这是好消息。但它回落得慢，央行不敢松手，利率难以快速下降，这是坏消息。房市在高利率和库存压力之下仍将承压，这是现实。
央行总在控通胀与保增长之间走钢丝。而对于澳洲的百姓，最重要的是别在这根钢丝上背负过重的杠杆。
*以上内容系网友YOYO丫米自行转载自澳洲财经见闻，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。