18年來最高利率！澳洲房市遭遇雙重打擊，房價還能撐多久？
前言
2026年11月3日，澳洲央行扔出了一枚重磅炸彈：再次加息25個基點，現金利率升至4.85%，為2008年底以來的最高水平。
這是2026年的第五次加息。年內累計收緊125個基點，抹掉了2025年以來此前75個基點的降息成果，讓澳儲行成為發達經濟體中最「鷹」的央行。但真正耐人尋味的，不是加息本身，而是投票結果：6比3。
3張反對票藏著央行的糾結
三位委員主張按兵不動,理由很直白,房地產市場疲軟,失業率在上升,下行風險不容忽視。行長布洛克也罕見地鬆了口,今年已經加息五次,現在是「暫停並評估」的合適時機。聲明裡同時沒有再提必要時進一步加息的措辭。市場的反應很誠實,澳元當天下跌0.3%至0.6977美元,同時12月維持利率不變的預期明顯升溫。
但她同時強調,通脹風險仍偏上行,需要保持警惕。簡單說就是，加息周期大概率接近尾聲,但央行不會輕易放話說結束了。
通脹明年開始降溫，但降得很慢
央行最新預測顯示,總體通脹將在第四季度見頂,約4.5%,隨後逐步回落,明年下半年有望回到2%至3%的目標區間。第三季度潛在通脹已升至3.7%,創兩年新高。
這意味著,從明年年初開始,通脹大方向是往下走的。3月前後更是一個關鍵觀察窗口，屆時第四季度通脹數據和央行新一輪會議將先後登場,市場會據此判斷降溫的成色。
但別急著歡呼。央行同時承認,通脹要降到3%以下,可能要等到2027年底,比之前預測的晚了大約四個季度。
更麻煩的是,副行長豪瑟提到越來越多企業開始認為3%到3.5%可能是新常態。一旦這種預期紮根,通脹就會變得「黏」。此外,中東衝突帶來的油價衝擊、AI數據中心投資帶來的需求熱潮,都在給通脹添柴。
為什麼利率難降?
不少人會想，通脹既然要回落，利率是不是很快就能降？恐怕沒那麼容易，原因有三:第一,通脹回落的速度偏慢。通脹在2%至3%的目標區間之上已經停留了五年多,央行最怕的就是預期失控,在沒有看到通脹穩穩回到目標之前,不敢輕易轉向。
第二,加息的效果有時滯。利率變化通常需要12到18個月才能完全傳導到經濟中,今年的五次加息,完整影響要到2028年才能看清。央行只能邊走邊看。
第三,勞動力市場仍被央行視為偏緊。儘管失業率已升至4.7%的五年新高,央行依然認為它是通脹壓力的來源之一。央行預測失業率將升至5.1%,但在此之前,它不會因為就業市場的鬆動就急著放鬆。
所以,最樂觀的情形也只是加息暫停,距離降息還有很長的路。何時降息、降多少,取決於通脹能否真正穩住,而不是取決於房子賣得好不好。連經濟學家們的看法也有分歧：澳新銀行認為利率已經見頂，不會再加。BetaShares則認為2027年2月可能再加一次,甚至不能排除明年上半年再加兩次。分歧本身就說明了不確定性有多大。
拍賣的冰點
再看房地產。數據提供商Cotality披露,在加息前夕的一周,澳洲近四分之一的預定拍賣被賣家撤回,去年同期僅為11.2%。首都城市的初步清盤率降至47.2%,為2020年4月以來的最低水平。各城市的情況:悉尼
撤回率約30%,初步清盤率53.8%。表面尚可,但背後是一場場拉鋸戰。Bronte一棟四居室聯邦式住宅,底價1260萬澳元,拍賣拉鋸近一小時,最終以1195萬澳元成交,低於賣家預期。中介說,買家出價都經過深思熟慮,已把加息因素算了進去。
撤回率22.9%,清盤率從54.8%跌至49.5%。即便賽馬節前拍賣場次從831場減少到514場,依然沒能撐住成交率。Cotality研究總監直言,這個數字對墨爾本來說非常低。Balwyn North一棟豪宅,掛牌一年多后指導價從330萬至360萬澳元,砍到260萬至286萬澳元。
清盤率僅26.2%,連續數周在20%上下徘徊。這不是短期波動,而是買賣雙方對價格的認知出現了嚴重脫節。
撤回率35.2%,清盤率從52.1%驟降至38.9%。
整個樓市正面臨40年來最嚴重的下滑之一,而不少業內人士認為它還遠未見底。
房市為何必將承壓
把宏觀和微觀放在一起看,邏輯已經很清楚:1其一
高利率將在較長時間內維持。 即便不再加息,4.85%的現金利率也將持續壓制購買力和換手意願。貸款成本居高不下,是樓市最大的緊箍咒。
2其二
庫存在悄悄堆積。 Cotality研究總監指出,新掛牌房源雖然減少,但成交變慢,消化率下降,導致整體庫存反而升高。賣不動的房子越積越多,價格自然承壓。
3其三
買賣雙方預期錯位。 賣家還停留在兩年前能賣多少的記憶里,買家則盯著利率和失業率。這種錯位需要時間來「磨」,而磨的方式往往就是降價和流拍。
4其四
負財富效應開始顯現。 房價下跌會拖累家庭消費,波及中介、產權轉讓、搬家等一整條產業鏈。而經濟放緩、失業率上行,又會反過來影響購房需求,形成負循環。
結語
回頭看，這輪澳洲樓市的困局，本質上是一個三重：通脹黏、利率高、需求弱。
通脹從明年起會逐步回落，這是好消息。但它回落得慢，央行不敢鬆手，利率難以快速下降，這是壞消息。房市在高利率和庫存壓力之下仍將承壓，這是現實。
央行總在控通脹與保增長之間走鋼絲。而對於澳洲的百姓，最重要的是別在這根鋼絲上背負過重的槓桿。
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