投资客加速退出
随着澳洲利率升至18年来最高水平，
澳洲房地产投资者正加速退出市场。
业内人士警告：即使未来利率回落，部分投资者也可能不再回归。
本周，澳洲央行再次加息，
将官方现金利率提高至4.85%，创下18年来新高。
CBA经济学家随后预测：澳洲房地产市场可能迎来有纪录以来最大规模的下跌，
所有首府城市的房价都将下滑，其中悉尼房价跌幅可能高达16%。
不过，除了利率上涨，
联邦政府今年5月预算中对负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）折扣的改革，
也被认为是投资者撤离市场的重要原因。
央行行长Michele Bullock指出：本轮加息周期中，投资房贷款的下降幅度明显超过以往，说明背后还有其他因素。
根据澳洲央行的数据：目前新增住房贷款承诺额已经比2025年11月的峰值下降27%，
降幅超过1990年以来大多数信贷紧缩周期。
对于墨尔本房地产投资者Ben Nobelius来说，
政府政策的变化已经让他彻底打消了继续购买住宅投资房的念头。
Nobelius目前持有多套房产，本职工作是一名土地测量师。
他表示：在新的税收政策下，投资房的财务回报已经很难算得过来。
Nobelius表示：你每周都得额外掏出几百澳元，
才能填补贷款、物业管理和其他持有成本的缺口，
但所有风险都由投资者和房东自己承担。
更让他担忧的是，过去六个月政府已经进行了多项重大政策调整，
未来是否还会进一步收紧投资房政策，仍然充满不确定性。
Nobelius表示：作为投资者和开发商，你始终都在努力管理风险。
但现在感觉，来自政府和政策的风险，已经和其他方面的风险一样大。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham认为：当前澳洲房地产市场正面临双重冲击，
一方面是加息带来的周期性下行压力，
另一方面则是税制改革造成的长期结构性变化。
Bloxham表示：房地产市场的周期性低迷迟早会结束，
但税收制度的结构性变化将持续存在，
因此整体投资者需求可能长期低于过去。
与此同时，最新一次加息将使澳洲平均浮动房贷利率升至6.75%。
根据REA Group的分析：典型澳洲家庭的房贷还款额将占家庭收入的37.4%，
仅略低于1989年12月创下的37.5%历史纪录。
Ray White集团高管Thomas McGlynn表示：按照以往的市场规律，房价下跌通常会吸引投资者入场，
因为这意味着出现了更好的购买机会。
但这一次，情况明显不同。
McGlynn表示：投资者并不一定是对房地产本身失去了信心，
而是对他们必须面对的政策和经营环境反复变化失去了信心。”
他指出：近年来持有投资房的各项成本持续上涨，
税收改革和利率前景又存在不确定性，
使房地产不再像过去那样，是一种相对稳定、可预测的投资。
McGlynn表示：过去，房地产几乎是投资者的避风港，
一切都相当可预测。但今年发生的事情，已经彻底改变了这种情况。
澳洲房地产投资者协会主席Tim Graham同样担忧，
投资者可能长期退出住宅市场。
他指出：澳洲本来就存在结构性住房供应短缺，
如果投资者持续撤离，未来租赁住房的供应可能进一步受到影响。
Graham表示：协会支持通过合理的资本利得税改革，抑制短期投机行为，
但政府也应该重新评估现有改革对住房投资、租金负担能力以及住房供应的实际影响。
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