澳洲楼市新变化？不用再急着抢房！房价趋稳、房源增加，现在是入场时机吗？
过去一年，珀斯（Perth）曾是澳洲房地产市场表现最亮眼的城市之一。
进入 2026 年下半年，市场迎来了新变化。
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利率调整、房地产投资税务政策变化，以及市场房源增加，都让买卖双方有了更多考虑空间。
这是否意味着珀斯楼市正在失去吸引力？
其实不然。
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房价增长放缓，市场回归理性
先来看最直观的价格变化。
根据 2026 年 10 月房价报告，珀斯住宅中位价值约为 94.9 万澳元（约 438.44 万元人民币），10 月份单月微跌 0.3%，近几个月的价格走势逐渐趋于平稳。
不过，与去年同期相比，住宅价值仍上涨 2.4%。这说明即使市场进入调整阶段，但整体价值仍高于一年前。
回顾过去的走势，珀斯曾经历强劲的上涨行情，年度房价增幅一度超过 20%，成为澳洲表现最突出的房地产市场之一。
REA Group 高级经济学家安妮·弗拉赫蒂（Anne Flaherty）指出，过去大量投资者进入市场，推动房价快速上涨。
随着市场逐渐调整，买家需求和竞争强度也开始回归较为平稳的状态。
投资策略迎来新变化
那么，是什么推动市场进入新的发展阶段？
首先是借贷成本的变化。
2026 年，澳洲储备银行（RBA）先后在 2 月、3 月、5 月、9 月及 11 月五次上调现金利率，每次加息 0.25 个百分点。
截至 11 月 4 日，现金利率已升至 4.85%，较 2025 年底的 3.60% 累计上升 1.25 个百分点。
利率变化让购房者更重视贷款预算，也促使投资者重新评估投资回报。
不过，这并不意味着市场失去投资价值，而是购房决策变得更谨慎。
与此同时，联邦政府在 2026 年 5 月公布了房地产投资税务改革。
从 2027 年 7 月 1 日起，住宅负扣税（Negative Gearing）优惠将主要限于新建住宅。
2026 年 5 月 12 日政策公布前已经持有的房产，则享有过渡豁免。
政策变化推动投资方向的调整，让投资者关注新建住宅及长期租赁需求，为住宅开发市场带来新的机会。
挂牌量增加
除了房价，另一个值得关注的变化，是市场上的待售房屋明显增加。
根据 PropTrack 公布的挂牌报告，2026 年 9 月，珀斯新增挂牌出售的住宅数量比去年同期增加近 20%，市场住宅总库存则增加近 36%，是澳洲各大首府城市中同比增幅最大的市场之一。
截至 2026 年 8 月底，珀斯待售房屋数量达到 7,335 套，比 7 月份增加 7.8%，较去年同期增加 146.1%，也是 2023 年 3 月以来首次突破 7,000 套。
以成交速度来看，2026 年 8 月，珀斯独立屋的中位销售周期为 23 天，比去年同期多出 12 天。
对购房者来说，房源增加意味着有更多机会比较地段、户型、价格和配套，不必像市场最火热的时候一样仓促作出决定。
对卖家而言，合理定价、改善房屋展示效果，也能帮助物业在众多选择中脱颖而出。
住房需求持续
虽然市场上的待售房源增加，但珀斯长期面临的住房供应问题仍值得关注。
当地住宅供应量相对于人口规模依然不足，而且新住宅开发活动有所放缓。
如果未来人口继续增长，新房建设又无法及时跟上，住房需求仍可能为市场提供支撑。
另一方面，租赁市场同样值得关注。
根据 REIWA 公布的 2026 年 8 月数据，珀斯独立屋周租金中位数为 750 澳元（约 3,465 人民币），公寓为 700 澳元（约 3,234 人民币）。
到了 9 月，珀斯租赁空置率进一步降至 1.7%，显示出租房源依然紧张。
买卖市场进入调整期，并不代表当地住房需求减弱。
买家选择更多
市场变化不仅体现在数据上，也反映在买家的购房心态中。
目前，购房者有了更多选择空间：
一部分人希望继续观察价格走势，寻找合适的入场时机；
另一部分则趁着市场竞争相对缓和，花更多时间比较不同物业。
Belle Property 西澳负责人特拉维斯·科尔曼（Travis Coleman）认为，早前那种极为激烈的市场状态难以持续。
如今，卖家可能需要花 4 至 6 周寻找合适买家，买家也会比较不同物业，再决定是否出价。
这意味着，珀斯楼市正逐渐从过去卖家占据主导的局面，转向买卖双方拥有充足协商空间的市场。
未来走势仍值得关注
那么，珀斯房价接下来会如何发展？
过去 5 年，珀斯住宅价值累计上涨 74.8%。
即使近期市场进入调整阶段，长期增长幅度依然显著。
未来房价能否重拾升势，仍取决于利率变化、人口增长、住房供应与购房需求之间的平衡。
珀斯接下来的走势，值得持续关注。
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