2018年澳洲房市機構大解密
作者:Nicole
自CoreLogic第一季度和三月份澳洲主要城市房價數據公布以來，各大金融機構對2018年地產走勢紛紛進行預測。有些對之前的預判作出調整，有些顯得更加悲觀了，有些則放大利好因素，不再看空。您是站在哪邊呢？
摩根士丹利：澳洲房價恐難上漲
據報道， 投資銀行摩根史丹利（Morgan Stanley）對澳洲房地產前景看衰。
他在報告中寫道：“澳洲房地產市場的增長前景是30年來最糟糕的，但地產面臨的風險下行。”
摩根士丹利警告稱，澳洲主要城市經歷了六年的房價暴漲，特別是在悉尼，自2002年以來價格漲幅超過70％。監管、信貸、經濟和住房供應等問題相互糾葛，政府出台一系列政策收緊住房供應、削弱需求。
報告稱，對2018年餘下的三個季度來說，地產行業充滿了挑戰，主要因為信貸監管進一步緊縮、房地產庫存增加、以及隨著住房政策走向仍然存在不確定性。
過去6個月以來，全國房價普遍開始下跌，年增長率為5年以來最低。由於經濟對房地產市場的槓桿效應，地產市場放緩會產生更廣泛的經濟影響。
最新數據顯示，3月份住房價格連續第6個月下跌，年跌幅3.5％。全國房價的“領頭羊”悉尼，房價下跌了4％，同時墨爾本的房價也開始下跌。（見上圖）
但坊間也有不同聲音。近期，在《“澳大利亞金融評論 ”銀行和財富峰會》上，地產行業專家指出，一些市場指標（如消費者信心指數和建築開工率等）在2017年初下降之開始持續上漲。房價可能再次“起飛”，因為推動經濟繁榮的因素（如住房供應短缺和低利率等） 依然存在。
信貸供給、預期、住房可負擔性、抵押貸款可行性、租賃條件和供求影響力等指標都處於30年來的低點。監管機構迫切要求貸款人（各大銀行）收緊貸款標準，並審查借款人的償還能力。
摩根士丹利預計2019年之前官方現金利率不會上漲。
NAB：澳房價將繼續下滑
據《澳大利亞人》報道，澳大利亞國民銀行（NAB）已經下調了今年房價預期。
目前，NAB預計2018年首府城市房價將下降0.8％，但此前他曾預計全年將下降0.7％。在獨棟別墅方面，預計今年悉尼房價將下降3.4％，墨爾本房價將上漲0.1％。在公寓方面，預計今年首府城市房價將下降0.8％，悉尼房價將下跌1.6％，墨爾本房價將上漲1.2％。
“考慮到消費者對生活成本和家庭債務水平的擔憂，短期內，很難看到悉尼和墨爾本房價會有所反彈。”NAB首席經濟學家Alan Oster說。
CoreLogic則表示悉尼房價可能會跌至谷底。
澳新：目前市場雖疲軟 但反彈可期
澳新銀行的經濟學家們已經下調了他們對今年房價的預期，他們表示，過熱的東海岸地產市場已經經歷了最慘烈的調整。
作為澳洲第三大抵押貸款銀行，澳新認為，目前市場情緒低落，預測到第二季度澳洲房價都不會有所表現。
2017年第四季度的年增長率為1.4％，接近預測值1.5％。他們認為地產市場已經經歷了一輪最嚴酷的價格調整，但勞動力市場走強、工資上漲以及2019年加息無望都在支持房價回升。
今年第一季度，悉尼、墨爾本、阿德萊德和珀斯的房價跌勢都超過了12月份的預測值。
澳新銀行將悉尼房價的跌幅預期從2.2%改為3.4％，對墨爾本房價的增長預期從3.7％降至3.2％，將阿德萊德增長預期從1.9％降至0.4％，將堪培拉的增長預期從4.4％降至2.8％。對達爾文的跌幅預測修正更大，從此前的6.7％改為8％。
APRA： '信貸過緊'或令房價繼續下滑
投資銀行瑞銀（UBS）警告稱，根據銀行業皇家委員會釋放出的信號，澳大利亞家庭可能會面臨抵押貸款額度急劇下滑的情況。
瑞銀表示，“信貸緊縮”可能導致房地產市場需求大幅減少，使澳洲住房的平均成本每年下降多達3％。這將會使房地產市場發生戲劇性逆轉。更極端一點說，住房市場可能會進一步下滑。
之後，APRA（澳洲審慎監管局）對瑞銀集團的預測和擔憂表示肯定。
APRA承認目前的HEM指數“太低”了 ，對銀行和其他授權存款機構（ADI）的升級指導，導致房價大幅下跌。（ “HEM”代表“家庭支出指標”，它估算了日常家庭支出）
APRA要求銀行堅持對借款人的實際生活費用進行合理的調查，而不應該依賴基準來代替這種調查。