澳洲最新一輪房價上漲，原來是租房者在推波助瀾
澳儲行的一名研究人員表示，被高房價擠出門外的租房者往往在拍賣會上更積極出價，這在一定程度上導致了近期悉尼和墨爾本房價的攀升。
文章來源：Ozhome
桑德斯和圖利普的建模也支持這樣一種觀點，即最近疲軟的市場應該會出現轉機，但這隻是在住房建設下降和持續的低空置率之後才會發生。
經濟學家桑德斯(Trent Saunders)和高級研究經理圖利普(Peter Tulip)提供了建模，承認貸款標準和利率變化導致了房市繁榮，並表示人口增長對住房供應造成了壓力，從而導致租金上漲，這導致更多的租房者買房，因為與買房相關的成本更容易承受。
圖利普個人表示，自本世紀頭十年中期以來，移民人數的增加推高了房價，更緊張的空置率意味著租金隨著更多人搶租而上漲。
「新增100萬人口對住房供應影響不大，但對需求影響巨大，」 圖利普在介紹澳大利亞住房市場建模時說道。
他表示，被高房價擠出門外的租房者將在拍賣會上大舉出價，推高房價。
「當住房成本(包括市政費在內的購房相關成本)高於租金成本時，潛在購房者就會離開市場，不買房，或者出價保守。」
他說，儘管租房者買房影響了房價，但影響要小於降息。
廣傳的市場好轉發生在今年晚些時候或明年初，BIS Oxford Economics、滙豐(HSBC)和Domain經濟學家威爾特希爾(Trent Wiltshire)最近的報告預測，市場將出現反彈。
桑德斯和圖利普的報告研究了歷史和近期的房價數據、建築數據、租房空置數據和利率，以及它們對房地產市場的影響。
圖利普稱，數據顯示，尤其是自2011年以來，較低的利率對澳大利亞的房地產市場繁榮起到推動作用，包括墨爾本和悉尼等城市。
「該建模表明，過去幾年房地產市場和建築業的強勁表現，在很大程度上可以用利率下降來解釋，」圖利普表示。「利率下調1%，可能在一兩年後導致建築業增長3%。」
儘管這不是這份研究報告的一部分，但圖立普說，澳大利亞審慎與監管局(APRA)對銀行放貸標準的修改，也影響了房價，尤其是在投資者青睞的郊區。
更嚴格的貸款標準意味著投資者被迫減少借貸，支付買房的錢也就更少。他表示，這對這些房價的影響約為10%。