擴建房產還有這些法例? 澳洲爸爸在自家後院修建泳池, 被市政府徵稅$20萬
來源：澳洲第一傳媒
一位住在墨爾本Elwood的父親打算在自家後院建一個游泳池，卻被政府要求徵收$20萬稅費。
Paul Jones在Ruskin St住了近10年。去年11月，他買下了鄰居的房產，以擴大自己家的面積，在自家後院給兩個年幼的孩子建一個游泳池供他們玩耍。
但他的計劃遇到了障礙，因為有人告訴他，把兩塊地之間的隔離帶移走，意味著他必須支付公共開放空間的捐款——高達該房產總價值的5%。
Jones說：「我們是一個家庭，只是想為兩個年幼的孩子建一個游泳池。我們不是想在這個街區建六棟聯排別墅的開發商。」
（圖片來源：《先驅太陽報》）
Port Phillip代理市長Louise Crawford表示，之所以需要捐款，是因為該地區未來可能會被細分。
她說：「在這種情況下，市議會認為地塊可以進一步細分，他們家的大型後庭院和其中一個地塊的面積增加到650多平方米。該地塊面向一條街道和兩條已建成的車道，未來至少可以容納一個額外的住宅。所以這一筆稅費不能豁免。」
但Jones表示，對房產未來是否會進一步細分做出假設，是對他徵收高額印花稅的「荒謬」依據，他說：「什麼，所以我必須支付大約$20萬，以防50年後有人買我的房子，在上面蓋另一棟房子？現在我都還不知道我未來打算進一步細分它。」
Jones表示，他已經花了約$60萬在自己的房產後部建造了一座平房和車庫，並計劃拿出更多資金用於游泳池和景觀美化，以實現他們全家的夢想。
（圖片來源：網路）
他說：「我花了這麼多錢來實現這個目標，議會怎麼能嚴肅地認為我會把它全部推倒，然後再重新細分呢?」
Crawford說，市議會徵收的公共休憩用地基金，已用於重建現有的公園和康樂設施，以及購買新的休憩用地，以配合社區的需要。
她說：「雖然他只是在後院里建游泳池，但這些地塊未來可能會被細分。」她表示，Jones已獲准重新劃定邊界，無需再支付捐款。
但Jones表示，他想把游泳池寫進他住所的名稱里。他說：「我住在這裏，我想讓已經買下的地區成為我的家的一部分，而不是讓它成為鄰居房產的一部分。這是一個常識我希望他們能懂。」
很多華人在澳洲買房入住后，可能會對房子的結構有一些不滿意，想自己重新改建一下，但是要注意了，在澳洲你的房子並不是可以想怎麼改就怎麼改的！
今日，一名住在珀斯的業主柯老伯（Francis Tak Lau Kwa，音譯），就因違法加建遭罰款9萬澳元！
據WAToday網站報道，2003年，柯老伯以45.5萬澳元的價格拿下珀斯Floreat區一套土地面積為1000平米的單層獨立屋。
幾年後，覺得房子不夠大的柯老伯打算加建樓層，將二樓建造成一間閣樓式卧室、書房及休息室。
房子進行到一半，當地鎮政府指出這是違法加建，2018年2月，鎮政府要求柯老伯立即停工，同時補申批准。
然而，當政府人員8月前來檢查時，發現施工已經完成，而且柯老伯還安裝了電梯，共花費他6萬澳元的積蓄。
與此同時，等待已久的政府回信也送到了柯老伯家中，稱他的工程申請不符合規定，比如陽台太靠近街道，只有1米距離，違反建設規定，所以未通過請求。
在多次無視相關部門的警告之後，柯老伯被告上法庭！
柯老伯聲稱，他並不清楚需要獲得規劃許可或建築許可才能施工，但Cambridge鎮的代表律師駁回這一點，稱柯老伯曾在類似的情況下兩次違反當地的規劃法。
律師說道：「柯老伯可以說是非常清楚西澳建築批准的任何要求。」
可以說是知法犯法，還裝傻了！
上周三，柯老伯在珀斯裁判法庭承認加建，法庭裁定他罰款9萬澳元，同時支付Cambridge鎮的法律費用4000澳元，還要將違規陽台拆除。
而到了法庭外，柯老伯接受澳媒採訪時表示，「罰款太狠了！」
所以，接下來就是給準備買房的新手們普及一下澳洲建房開發各種permit的區別！
建造許可，英文叫building permit，是單純的允許施工。
一般來說如果你對房子的改造涉及到動結構的情況下就需要申請建築許可證，例如你動房子的承重牆，或者換屋頂，把客廳擴建等等。
該許可證通常是被建築測量師(building surveyor)審核和頒發，building surveyor有Council的，也有個人的。
建築測量師會要求你提供相應的施工圖紙，並審核圖紙中的各項內容是否符合建造的相關法規規定，比如管道排布、結構材料等是否符合相關規定。
在施工期間和施工完成之後，building surveyor也會來檢查並認證所有的施工均符合相應法規。
規劃申請許可，也就是俗稱的開發「批文」，英文叫planning permit。
一般來說，當你需要將原來的房子作重大改造（多指在老建築保護區域）或者乾脆推到開發重建（在一塊土地上建成2個或2個以上房產項目）時，必須申請規劃許可（DA）。
DA在絕大部分情況下是Council批的，Council一般在這個環節不會檢驗施工方面的細節，純粹按照規劃法案來看整體的設計方案是不是符合他們的要求和政策指引。
只有在獲得規劃許可的前提下，才能進行建造施工，當然施工前仍需得到建築許可。
往期文章里提到的申請批文，大多是規劃許可（DA），在房產開發過程中獲得規劃許可（DA）實際上就是房產開發首次增值的過程，一旦一塊土地被允許做分割開發，就會孕育新的價值。
對於首次做開發的人而言，申請規劃許可（DA）是一個漫長的充滿不確定的過程。
宏觀一點來說，council在制定各項規劃條款時，是依據在某個地區的規劃是否滿足經濟、環境和社會發展需求目標；是否提供了新的住房空間，並支持人口的有計劃增長；增加的住房能否和現有的基礎設施如交通、購物等配套；是否保持區域的一致性；和是否影響鄰居等等。
DA批文具體的申請流程 （如果你已有土地，且準備開發）
第一步：完成設計，遞交申請
你聘請的建築設計師在規劃師初步建議的前提下，繪製建築圖紙，這些圖紙包含了新建房屋的平面圖和外立面；
每個建築物中土地平面圖上的布局；每個建築物內每個樓層的布局（包括車庫、廚房、洗手間、卧室等的位置）；
每個建築物的光照角度和對鄰居的影響；綠化布置設計等等，再匯同一些第三方出具的報告共同寄交物業所在地的council審批。
第二步：Council要求補材料和初審反饋
Council在收到你的申請后，一般會在一周左右的時間給一個確認信(acknowledgment letter)，內容包括答覆已收到申請，並且council內部已將此申請分配給具體哪一位工作人員審批。
接著會在30天左右書面回復一個初步的反饋（Request for further information），內容包括需要進一步補充的資料；一些council認為不符合規定需要修改的地方。
第三步：方案修改，再次遞交
你的建築設計師在收到council第二封書面回復后，會根據信件所要求的內容展開相應工作，首先聯繫你闡述council要求修改的地方，和你討論這些修改的必要性和可行性。
如果你原則上接受這些修改建築師會修改相應圖紙（如果你不接受修改建議則做好審批被否定的思想準備），同時建築設計師也會提供進一步的補充資料和第三方的補充報告。
第四步：公示
Council將你修改後的設計向你的鄰居公示，公示的形式包括髮信、網站和在房屋現場樹立告示牌。
在公示期間（一般是14天，聖誕前後28天）如果沒有鄰居反對，而Council對修改方案大體滿意，則將頒發有條件批文(conditional planning permit)。
但只要有一個鄰居反對，Council則只能頒發NOD（決定頒發批文，但未正式批准），如果頒發NOD后的21天內沒有鄰居提出向VCAT上訴，則Council就會頒發有條件許可。
如果方案爭議較大，Council有可能會拒絕(Notice of Refusal)，這種情況下申請人有60天時間可以上訴，逾期無效。
補充說明一下，被鄰居上訴到VCAT或者被council直接拒絕不是什麼了不起的事情，在某些情況下也可能開發商希望通過打VCAT來獲得預想的結果（此部分內容我們下次單獨介紹）。
第五步：完成最終圖紙，Council蓋章
當你將有條件許可中的條件修改完畢后，所有必要的圖紙和文件就齊全了，此時祝賀你功德圓滿整個DA流程結束。
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