華人地產開發商的「悉尼CBD樓王」人設崩塌簡史
來源：澳洲財經見聞
閱讀導航
1. 黃金年代的幻覺
2. 「卡斯爾雷街之狼」的想象力
3. 從什麼時候開始變了
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黃金年代的幻覺
2015年7月8日，位於北京市中心繁華外交商務區、距離故宮僅有咫尺之遙的索菲特酒店內，舉辦了一個有些特別的開盤儀式。
這是因為，令現場近200名賓客翹首期盼的這塊高檔樓盤——「山水澗高爾夫別墅山莊」並非坐落在北京，而是在千里之外的澳大利亞。
2015年曾是華人在澳洲投資房地產的黃金年代：雖然在當年12月已經出台了向海外買家徵收5000澳元起的額外申請費規定，但這並沒有阻止中國買家在澳購房的熱情和步伐。據澳洲外國投資審查委員會（FIRB）統計，2015-16財年全澳海外購房的審批數量突破4萬，房產總值高達724億澳元。
在當時轟轟烈烈的「全球資產配置」熱潮與澳洲房市看起來「供不應求」的火熱場景下，幾乎兜里稍微有點錢的華人都容易被魚龍混雜的中介和理財顧問忽悠，產生在澳洲買房就相當於遍地撿黃金的幻覺。
於是，在澳洲的人們瘋狂地借錢入市，有人甚至買了三四套房子——最直接導致的就是2015年的澳洲的家庭平均負債率飆至212%*（備註：OECD數據），是世界上最高的國家之一。
也就是說，如果一個人當時一年掙的錢是8萬澳元，那麼實際上也同時在這一年花出了近17萬澳元。
這些可憐人沒有意識到的是，美味餡餅的夾心其實就是債務危機。
而對於那些身在中國「不差錢」的投資者而言，不少澳洲中資背景開發商紛紛在北京、上海等城市設立的分公司，更便於他們甚至「足不出國」就可以用人民幣買到澳洲的房子。
山水澗項目，就是那個瘋狂年代的一個縮影。
這個總價值10億澳元，佔地568公頃的高爾夫度假村，位於距離悉尼一個半小時車程的卧龍崗，包括有著「大白鯊」之稱的高爾夫世界冠軍諾曼（Greg Norman）及其團隊設計建造的18洞標準高爾夫球場，以及四星半酒店、商場、網球場、餐廳、酒吧、健身館、SPA等其他配套設施。
山水澗高爾夫別墅山莊設計圖 / 來源：瑞豐官網
正如福賽爾在《格調》中所描述的一樣，「在球類運動中，球的尺寸越小越被認為有格調，比如高爾夫就比籃球有格調」——這些年來，高爾夫早已成為中國富人階層心照不宣的「標配」運動項目和生活方式。
不得不承認，負責該項目的知名澳洲中資開發商瑞豐投資集團（VIG）和董事長郭斌，確實也很會抓中國有產階級的調性：短短一個月內，這個豪華住宅項目就預售了180餘套。
當年痛快交了定金的人們大概永遠不會知道，那個屬於澳洲房市的黃金年代很快就將告一段落；
他們也不會知道，這個預售時效率驚人、並且有著知名中資開發商背書的高檔地產項目，竟會在後來澳洲當地的審批過程中經曆數年漫長的阻撓與坎坷：自從2017年開發方案被卧龍崗市政廳否決之後，又經過了反覆的修改與磋磨，該項目一直到拖到開盤整整四年後的2019年8月才獲得卧龍崗市政廳的批文，而且還只是整個度假村原計劃的僅僅一部分——99個住宅用地，以及4個重新設計的高爾夫球場洞與相關建築工程。
在瑞豐公眾號上關於該項目的最新進展介紹，最後一次停留在了2018年10月。
這隻是其中一塊掉落的拼圖。
就在上周，瑞豐名下9家主要涉及房地產銷售和營銷的子公司已宣告破產進入託管程序，同時留下了巨額的未償債務。
這也意味著，瑞豐與董事長郭斌現在的處境，似乎像極了該公司坐落在悉尼知名地標建築Westfield總部樓上的那間500平米的豪華頂層辦公室：曾經高處不勝寒，如今卻擋不住風雨滿樓。
瑞豐在悉尼市中心的辦公室
2
「卡斯爾雷街之狼」的想象力
郭斌是誰？
他出生在中國（祖籍不詳），但在澳洲卻或許更多地以Michael Guo這個英文名字，以及澳洲版「華爾街之狼」——「卡斯爾雷街之狼」的綽號而被人熟知。
瑞豐董事長郭斌
有意思的是，雖然網路上關於他本人的報道和採訪眾多，但卻幾乎找不到其在2003年去美國留學之前的任何足跡。
其中在2015年刊登的一則「總裁專訪」報道中，對於郭斌創建瑞豐前的一段背景介紹中這樣寫道:「擁有美國加州大學金融與市場營銷雙學士學位」，「曾於總部位於美國華爾街的Imagine Software公司任職高級顧問和培訓總監」。
來源：Mary / 澳華財經在線
中文確實博大精深。寥寥數字，一個「畢業於加州大學的華爾街精英」的初階人設就已躍然紙上。
…但相信我，把這段簡介多讀兩遍之後，你就會發現其實裏面的每一句話都非常有想象空間。
這是因為如果你對美國加州大學系統稍微了解的話，那麼你或許已經知道，加州大學共有10個校區（或者甚至可以稱之為10個獨立大學），其中在華人知名度最高的毋容置疑是全美大學公立第一名的加州大學伯克利分校。
而第一句話在「加州大學」之後或許被編輯「不小心」省略了的內容，恰巧便是郭斌就讀的「河濱分校」（這裏暫不討論河濱分校與加州大學其他校區的差異）。
加州大學河濱分校
2005年，在加州大學河濱分校以金融與市場營銷雙學士學位畢業后，郭斌離開了美國前往澳洲，並在麥考瑞大學修讀經濟學碩士。
2008年，他以GPA4.0畢業后留校任教，不久後進入一家美國金融服務軟體公司的悉尼分公司擔職高級顧問。
…讓我們再回顧一下，這部分經歷在那份簡介的第二句話里是怎麼描述的呢？
「曾於總部位於美國華爾街的Imagine Software公司任職高級顧問和培訓總監」。
真相終於水落石出：這位畢業於加州大學河濱分校的「華爾街精英」，離華爾街最近的距離——其實是他所在悉尼分公司的總部，位於紐約的華爾街。
…但不管怎麼說，這並不妨礙在這個中文譯為「想象軟體」的公司工作的四年經歷，仍然為郭斌帶來了無限的想象力。
這一點首先體現在了他在2012年，和同樣畢業於麥考瑞大學經濟學碩士的校友Dannis Ni合夥創建瑞豐時，為公司起的英文名Visionary Investment Group。
Visionary的本義就是指用想象力或智慧思考或規劃未來；
而對於郭斌來說，或許他對於該公司的想象空間，實際上從創立之初就瞄準了富裕的華人群體。
2012年，澳洲政府首次啟動了「重大投資者簽證」（SIV）計劃，成為了不少中國高凈值人士想要快速移民澳洲的捷徑。由於要求申請人四年內在澳洲至少投資500萬澳元于指定資產類別中，滿足一定居留條件后，即可在四年時間內獲得永居資格，因此又被稱為「500萬投資移民簽證」。
而新南威爾士州首位獲批澳大利亞SIV提名擔保的申請人，正是通過瑞豐申請的一個中國投資人。
既然是投資移民簽證，那麼投資的錢去哪兒了呢？
…打個比方，還記得一開始提到的那個高爾夫別墅山莊吧。
2015年3月，瑞豐和辦公室恰巧就在隔壁的嘉富誠資本（澳洲）聯手推出了一個嘉富瑞豐3號地產基金，並在發布會上表示該基金將全部用於投資山水澗項目，主要用於土地出讓金及項目第一、二階段512套住宅的開發，以助客戶實現「基金投資與移民雙收益」。
我本想打開嘉富誠（官網簡介為「一家具備跨國資本運營背景的資產管理及投資銀行服務機構」）的頁面給大家看看，奈何谷歌瀏覽器提醒我「鏈接不安全，有黑客可能會盜取我的信息」/來源：Richlink
據悉，該基金的發布會上反響十分熱烈，甚至有投資者在現場直接簽約投資該基金。
或許這也是為什麼後來瑞豐會打算乾脆自己做一個地產基金管理公司——SR Capital（絲路基金，注：瑞豐旗下的此「絲路基金」，並非由綠地控股籌建的彼「絲路基金」）。據其官網介紹稱，投資該地產基金首個項目的投資者已獲得平均15%的年化投資回報。
與此同時，深諳「中國式富人格調」的郭斌，還帶來了一個與它的英文名一樣極盡奢華與浪漫的高檔住宅品牌：Silkari。
對於其品牌定位，瑞豐官網上是這樣描述總結的：「融彙編織全世界最精髓的元素，打造卓越非凡的居住體驗，成為澳大利亞創新且奢華的住宅與酒店品牌」。
事實上，除了這個又被稱為Silkari at Avondale，命運一波三折的高爾夫度假別墅山莊之外，郭斌還一手策劃了同一品牌下位於Chatswood、Pagewood、Macquarie Park的一系列豪華酒店與住宅項目。
某代理商在對位於Pagewood的該品牌公寓介紹中，大寫標註了主要戶型的人民幣價格：￥355萬 – 660萬
究竟有多少海外華人購買了這些售價不菲的豪華住宅？
在2015年3月刊登的一篇報道上，郭斌以位於Chatswood、包括212套高檔酒店式公寓與9間商鋪的「Civic Plaza 88」為例對這個問題作出了回答：「我們在Chatswood項目公寓上出售給海外人士的比例不足18%。」
他補充，「因為我是中國人或者有中國背景，人們就會假設是我會賣給中國買家。但事實並非如此。實際上賣給澳洲買家對於我們來說更容易，因為他們已經在這裏了。賣給澳洲買家的成本也（比中國買家）要低得多。」
Civic Plaza 88
實際上，Civic Plaza 88是這麼多年瑞豐作為地產開發商第一個完成的項目，也是目前官網上顯示唯一的已竣工項目。
但大多數人更關注的，可能還是郭斌在瑞豐被打造出的另一個進階人設：當之無愧的悉尼CBD中心商務區卡斯爾雷街「樓王」。
事實上，在悉尼市中心最寸土寸金的卡斯爾雷街、皮特街及利物浦街區，郭斌帶領瑞豐在短短數年間就通過瘋狂買買買「集齊」了整整7棟大樓，一時間風頭無兩。
其中交易最頻繁的時期，仍然集中在2015年至16年期間：2015年末，瑞豐以1.02億澳元從安保資本（AMP）手中接過了利物浦街126號和皮特街338號；
2016年初，該公司先是以約2500萬澳元的價格從位於墨爾本的浙江地產商顧銘峰手中收購了卡斯爾雷街241號；
不久后，又緊鑼密鼓地以均約2500萬澳元的價格分別收購了卡斯爾雷街245號和249號，並以3000萬澳元的價格收購了皮特街332號…
其「出手快、下手狠」的激進交易風格，也為郭斌本人帶來了「卡斯爾雷街之狼」的稱號。
不過其中最貴的一棟，還得數該公司在2014年底從1.56億澳元巨資，從GDI地產集團收購的卡斯爾雷街233號——這棟大樓也成為了瑞豐的總部辦公室所在，一直到後來該公司遷到Westfield總部樓上至今。
卡斯爾雷街233號
郭斌毋庸置疑是這些大手筆交易中最受矚目的核心人物，而交易頻頻發生的背後，其實也離不開公司合伙人Dannis在幕後以離岸融資經理的身份，常年在中國為瑞豐拉投資。
到了2016年2月，郭斌在悉尼CBD卡斯爾雷街總值高達4億澳元的「王朝版圖」，很快即將拼湊完整。
瑞豐在悉尼CBD集齊的7棟大樓
——就好像神筆馬良終於有了一塊完整的畫布，接下來便迎來將想象中的願景真正實現的時刻了。
地圖仍然在繼續擴張：當年6月，瑞豐和「中國首家房企出海聯合體」上海連合，合資以1.3億澳元買下了位於巴瑟斯特街110-118號及卡斯爾雷街203號街角的樓區，並準備全力打造一個五星級的豪華酒店公寓樓。
只是當時的郭斌或許沒有想到的是，他想象中的悉尼CBD地圖，似乎在現實中已經提前畫到了盡頭。
僅僅不到一年，由於澳洲政府與監管環境的施壓，「大業主」上海連合的位置倒是沒動，但「傍身」的開發商瑞豐卻被一家具有歐洲背景的知名酒店集團AccorHotels替換下來，連酒店品牌也麻利地換成了旗下的索菲特酒店。
瑞豐失之交臂的巴瑟斯特街110-118號及卡斯爾雷街203號街角樓區
快變天了。
但對於一個已經All in在賭局中的人來說，又怎麼可能甘心抽身離開？
據一位不願透露姓名的行業人士回憶，那幾年的郭斌，似乎見投資人見得更勤了，幾乎任何一個有關中澳合作項目的活動上都能看到他。只是出現時往往都是一臉的形色匆匆，好像永遠有接不完的電話…
在悉尼五星級酒店與卧龍崗的高爾夫度假村項目上都「連番受挫」之後的他，終於將目光轉投向了「水花更小」的昆士蘭州北部。
2019年12月，瑞豐子公司Silkari從泰國的Minor酒店手中，買下了位於道格拉斯港的Oaks Lagoons度假村的管理權。該度假村距凱恩斯北部約一小時車程，共有175個房間。
Oaks Lagoons度假村
對於這筆交易，瑞豐酒店總監西格曼（Markus Sigmann）當時在接受採訪時承認，道格拉斯港的旅游業確實一直很安靜，但也表示購買該度假村管理權是一項不錯的投資，並預計昆州北部旅游業將在半年內出現好轉。
只是，誰也沒有料到的是：這筆交易過去還沒多久，一場突然襲來的新冠疫情，就把近年來頗為依賴中國遊客的澳洲旅遊酒店業打了個措手不及。
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從什麼時候開始變了？
其實原先在瑞豐的願景里，是打算將悉尼CBD的「超級黃金街區」合併打造出一處融高檔住宅、零售與酒店為一體的頂尖物業。
這包括一棟高235米、擁有超過500所豪華公寓的高塔——而且按照當時的規劃來看，也是悉尼最高的住宅樓。
但根據最新公布的政策，悉尼CBD內允許開發大樓的高度已經上升至300米以上——只不過，開發商同時還得交上漲至3倍于原份額的城市開發費用（耗資20萬澳元及以上的項目將徵收3%的levy）。
這也使得這個曾經滿載著郭斌一腔雄心壯志的項目，更加變得有如「空中樓閣」一般遙遙無期。
而對於瑞豐多家子公司近日宣告破產的消息，雖然郭斌在採訪中表示瑞豐名下的所有項目和資產都沒有受到影響，但也坦承了目前公司的經營狀況不佳的事實：「我們目前遭遇的情況確實有點麻煩。但這種情況的罪魁禍首還是嚴峻的市場環境」。
他表示，房地產、酒店業和旅游業在最近經歷了非常困難的時期，「在過去的幾個月里，情況變得更糟了。我們的企業，可能還有許多其他企業，都無法逃脫這一衝擊。」
這一切究竟是從什麼時候開始發生變化的呢？
是從最近越來越多的澳大利亞人終於意識到，當年跟風」炒樓花」后遺留的家庭債務危機的時候嗎？
還是從這兩年公寓樓紛紛出現狀況、開發商如同多米諾骨牌一般陸續倒塌，連未來集團都不能倖免的時候？（點擊閱讀更多：《又一個開發商倒了！擊潰澳洲建築行業的多米諾骨牌已開啟》）
是從2017年開始中國居民境外匯款開始越來越難的時候嗎？
還是從更早澳洲外國投資審查委員會開始限制海外人士購房的時候？
甚至是回到最初2015年的澳洲房市，那個曾經一派烈火烹油、鮮花著錦，幾乎人人都會閉著眼睛告訴你悉尼房市「供需不平衡」的年代？
2015年的郭斌，曾經這樣意氣風發地描述悉尼房市的「大好前程」：「未來8-10年，悉尼人口增量預計在100萬左右，但悉尼房屋增加平均每年在3萬套左右，供不應求的局面決定了地產市場將繼續上行，並帶動包括卧龍崗等悉尼周邊城市走強，尤其那些高端物業將成為市場追捧的熱點。」
-The End-
「那是希望的春天，那也是失望的冬天；我們全都在直奔天堂，我們全都在直奔相反的方向。」——狄更斯