「封鎖2.0」恐慌情緒籠罩澳洲，購物中心向「新」而生
來源：澳洲財經見聞
眼下，「封鎖2.0」的恐慌情緒籠罩著澳大利亞。
維州確診感染病例連續多日以每天200餘例的速度遞增，大墨爾本已經封城。
更為嚴峻的是，悉尼酒店Crossroads Hotel出現聚集性感染，確診病例數達到33例，並且還在增加。
據悉，引發這一聚集性感染的零號病人可能是來自墨爾本的一名貨運司機。
……
疫情的反覆，商家和購物中心的焦慮越來越重。
沒有營業額，還要支付房租、水電和員工工資，連規模較大的知名品牌也抵不過負面情緒。
即使沒有關閉所而保留外賣業務的餐飲大佬們，都在接受採訪時提到自己每天一睜開眼就要虧損幾百萬的巨大壓力。
對於多種業態聚集的購物中心來說，如果商家熬不過去，那麼在疫情結束后，整個購物中心將會面臨新一輪的洗牌。
1
全球購物中心求「新生」
在世界各地，購物中心一直在探索新的方式，通過重新利用零售空間來吸引顧客。
那些未能適應疫情的購物中心，結果當然是痛苦。
例如，在美國，作為購物中心代言的零售業巨頭，例如JC Penney、Neiman Marcus和J. Crew，都已申請破產。
新冠病毒將它們推向了邊緣，美國專家現在預測，在未來五年內，將有多達25%的購物中心關閉。
同樣，澳大利亞也正面臨著瞬息萬變的購物環境，Target、David Jones和Flight Center等大型國民品牌最近紛紛宣布將關閉部分商店和分支機構。
例如，今年5月底，Target宣布關閉在澳大利亞的75家門店。
在最新的一份報告中，摩根士丹利（Morgan Stanley，簡稱：大摩）指出，以澳大利亞最大的兩家購物中心業主為例，即Westfield購物中心運營商Scentre和Vicinity的租金收入或將調整為「新常態」，即比疫情大流行之前低15％-18％。
大摩指出，網購電商、社交疏離限制、和百貨商店撤店都是「吃掉」購物中心收入的元兇。
以撤店為例，這種現象對購物中心存在兩個副作用，即直接減少購物中心的租金收入，然後，隨著空置率的上升，從其他購物中心租戶那裡收取的租金也將減少。
根據大摩的預測，未來五年內，諸如Myer、David Jones等百貨零售商、Kmart和Target等折扣零售商陸續撤店，多達7萬平米的零售空間將「還給」購物中心。
對於購物中心而言，回填這些空間無疑沒有那麼容易。
畢竟，那些動輒租賃好幾層的大零售商，如ZARA，又或者如快速擴店的全球時尚品牌H&M、Uniqlo等等都在削減店鋪面積。
然而，經過年初第一波感染高峰的「洗禮」，澳大利亞一些購物中心已經迅速適應了疫情所帶來的「殘酷現實」。
2
鄰里購物中心崛起
近年來，大型購物中心動輒10萬㎡+的體量，確實給城市增添了許多亮麗的風景，注入了許多新鮮的商業血液。
然而，大體量必然要面對的是更遠的輻射範圍，更大量的人群聚集。
在重大疫情面前，反而成為了它的弱點。
相比之下，社區型購物中心更能有效解決1-2公里範圍內人們的基礎需求，滿足人們日常生活的需要，避免了人群長距離的移動。
在此次疫情中，中小型的社區購物中心成為市民維持日常生活的首選，戴著口罩去大批量採購食品、日用品的現象成為常態。
澳大利亞Hawaiian零售集團擁有Claremont Quarter購物中心以及其它一系列當地的購物中心。
Hawaiian購物中心總經理斯科特·格林伍德（Scott Greenwood）表示，相比大型購物中心，規模相對較小的社區購物中心意外地表現出了更強的彈性，順利地度過了風暴。
他說：「復甦超出了我們的預期。」
「這些購物中心的人流已經恢復至疫情之前的水平。相比之下，6-8周前，這裏還是一副死氣沉沉的樣子。
「客戶傾向於在本地購物，選擇便利的鄰里型購物中心。並且，他們越來越希望為本地小企業提供支持。」
經過這些天的「磨合」，在疫情結束后，市民與社區購物中心的感情鏈接將會得到加強，社區購物中心崛起勢在必行。
即使是在未來的正常時期，社區購物中心的發展也將提升居民生活的便捷性，提高生活效率，緩解城市的交通壓力，提升城市出行效率。
事實上，敏覺的機構投資者已經覺察到了這一點。
例如，珀斯最大房企、澳交所上市公司Primewest于最近推出了一項價值3億澳元的基金，投資標的正是澳大利亞鄰里購物中心。
地產投資公司Real Asset Management負責人Will Gray說道：「資本重新部署的重點轉向了有大型超市入駐的社區零售資產。這是眼下的一種新趨勢。」
「在去年年底和今年年初，您會看到很多來自香港的投資團體開始購買澳大利亞房產，他們以前大多專註于寫字樓，但現在開始轉向零售，尤其是鄰里購物中心。」
3
線上線下更融合
在本次新冠病毒大流行期間，電商無疑是最大的贏家之一。
對於很多實體購物中心而言，這次疫情讓他們加深了線上購物與線下實體經濟的聯繫。
畢竟宅在家中，網購不僅可以滿足日常所需，也是不少人緩解焦慮的一個「出口」。
然而，疫情之下，一些購物中心零售商網路平台的漏洞也因此暴露無疑。
例如，在需求高峰時，澳大利亞兩大超市巨頭Coles和Woolworths都被迫暫時停止在線服務。
伴隨疫情的全球大流行，澳大利亞於3月底實施鎖國，Hawaiian順勢為購物中心的租戶推出了一項送貨服務。
為此，Hawaiian還特意創建了一個在線平台。並且，這個平台已經作為一項永久業務，而不是疫情臨時部門保留下來。
購物中心業務負責人Greenwood說：「我們不得不重塑自己。」
「我們的許多爸媽級零售商都沒有資源或專業知識可以在線進行交易，因此我們的這項線上平台為他們解決了後顧之憂。」
「我們預計，未來很多年，平台業務將進一步增長。」
「平台業務增長的同時，我們也留住了租戶……」
澳大利亞科廷大學研究員Billy Sung一直在研究大流行期間，的消費者行為。
他說：「 新冠病毒極大地改變了消費者的行為。」
「現在，消費者已經更加數字化了。購物中心應該在技術和數字平台上投入更多的資金，並[研究]他們如何提供體驗生態系統，從而將線下和在線整合到一個無縫品牌中經驗。
「為什麼消費者會選擇購物中心？後者顯然需要給出這個問題的答案。」
線上與線下結合的道路將越走越細，越走越多樣。
未來，越來越多的品牌將積極探索二者的平衡。
此次疫情，「宅經濟」變得更正面，由此網路、新零售、雲購物等與大家的日常生活也將普及至更寬的年齡層。
4
零售轉物流
有一個趨勢，相信沒人會否認。
越來越多的人網購，實體零售商需要適應，購物中心需要調整。
在最新的報告中，全球地產服務商仲量聯行（JLL）指出，伴隨越來越多的人開始網購，並且期望儘快送貨，臨近主要首府城市的大型零售物業（large-format retail，LFR）具備更好的用途，即作為「最後一英里」物流設施。
據其分析，在悉尼和墨爾本，LFR的平均佔地面積超過3公頃。
但是，購物中心通常只佔大約一半的空間，並且其中還有相當一部分被用作了客戶停車場。
JLL指出，如果業主將LFR轉為工業用途，或將尚未開發/停車場部分打造稱為物流設施，他們有望獲得更高的回報，並增加此類物業價值。
一方面, LFR具備工業/物流設施相類似的物理結構。
另一方面，許多LFR資產比傳統工業區更靠近人口稠密的地區，這可以滿足對最後一英里配送設施日益增長的需求。
JLL模擬了悉尼現有LFR資產向物流用途的轉換假設。
JLL指出，如果65％的土地被利用，並且建築面積增加1萬多平方米，租金將從310萬澳元增加到350萬澳元。
資本價值將從4500萬澳元增至7000萬澳元，收益率將從7％收緊至5％。
仲量聯行零售投資高級總監斯圖爾特·泰勒（Stuart Taylor）表示：「大型購物中心業主已經在改變其戰略，通過整合另類用途來最大化資產價值，其中包括在購物中心所在地塊進行酒店、辦公室和住宅開發。」
「我們認為，將物流用途整合到某些LFR資產中似乎更為合乎邏輯。」
在澳大利亞，這種趨勢似乎已經開始出現。
例如，商業地產巨頭Dexus以6500萬澳元的價格買下了西悉尼的一個購物中心，目的是尋求未來用途轉換。
Dexus首席執行官達倫·斯坦伯格（Darren Steinberg）說道：「購物中心位於一個絕佳的地理位置。我們的意圖是將其逐步轉變為工業/物流資產。」
結語
當然，疫情之下，我們還看到了購物中心的其他適應方式。
在這次疫情中，人們對健康、醫療、醫藥品的認識和需求進一步加強，購物中心裏是否有藥店，是否有健康產業，成為人們選擇的重點。
運動業態成為購物中心的新標配。
另外，疫情之下，一些購物中心的好感度得到大幅提升，比如對公共區域的消毒視為每日必做的高檔商場。
未來，消費者必將更注重購物中心的整體環境品質，那些始終如一的經營者，將會得到更多的青睞。
高品質購物中心，不僅僅只包括衛生，還有經營手段。
另外，大流行會改變未來購物中心的設計和建造方式。
業主專家指出，購物中心必須考慮靈活性。
「如果大流行再次發生，或者如果發生自然災害，我們如何才能迅速轉移這個空間以適應這些不可預見的事件？」
