來源： 墨爾本房產資訊
墨爾本一周房產資訊速遞
01、澳洲人口將遇百年一見低增長，房市將如何反應？
聯邦預算文件顯示政府預計澳洲人口增長率將從上一財年的1.2％降至2020-21年的0.2％，2021-22年再降至0.4％，這也是一個世紀以來澳洲最低的人口增速。
這對於澳洲現在和將來的房地產市場意味著什麼？
數據顯示，由於邊境封鎖，澳洲人口將從1.2％降至0.2％，減少1個百分點。
AMP Capital 首席經濟學家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）表示，人口下降幅度如此之大，以至於澳洲自然出生人口幾乎無法彌補這一缺口。
Oliver 表示，澳洲人口增長率通常約為1.7％，其中約三分之二來自移民，其餘來自自然人口增長。「通常，我們每年大約有24萬凈移民來到這裏。而今年，政府預測為負的70,000。」
「這相當於澳洲人口凈減少300,000人。如果移民人數出現崩盤式下跌，那麼人口的自然增長將在很大程度上被抵消。」
澳洲人口學家 Simon Kuestenmacher 和 經濟學家 Oliver 認為移民驟減將造成三大後果：即澳大利亞GDP下降、中產階級工作流失、房地產市場遭受打擊。
但這並不意味著所有地區、所有類型的住宅都將受到影響。專家表示，受移民影響較小的澳洲偏遠地區和非一線城市不會受到太大波及。珀斯、阿德萊德、堪培拉和達爾文9月房價止跌甚至小幅回升就是最好的證明。
相比較別墅市場，這兩大城市的期房公寓和租賃市場將會受到更多衝擊。
「受影響最大的部門將是住房部門。每年我們需要大約175,000套住房……以滿足基本居住需求。」Oliver 說到。「而今年[移民的流失]大約每年減少約100,000套的需求。」
根據澳大利亞財政部提供的數據，在2019-20財年，住宅投資下降了8.8％。在本財政年預計將再下降11％，然後在2021-22年反彈7％。
為此，聯邦預算中納入了一系列針對建築業的刺激舉措，包括 「首次置業5%首付計劃」新增1萬個名額，並提供10億澳元扶持經濟適用房的建設。
Stockland首席執行官馬克·斯坦納特（Mark Steinert）表示稱：「為了支持本土住房建設，迫切需要延期 HomeBuilder 計劃。」
「由於人口增長水平低，新房開工量，特別是公寓，更有可能降低而不是增加。留學生和移民減少對公寓市場造成了巨大衝擊。」
02、移民名額優先分配配偶、高凈值人士和全球高端人才
在移民政策方面，澳洲將更注重全球高端人才、商業投資移民和配偶移民。
澳洲政府公布的最新聯邦預算案中，2020-21財年移民配額雖然仍保持在16萬不變，但與往年不同的是，新的移民計劃堪稱「大洗牌」，大幅削減了技術移民名額，而將更多的名額分配給了全球高端人才、商業投資和配偶移民。
由於澳大利亞整體移民接收量在今年和未來幾年都會出現大幅縮減，政府將優先考慮引入能夠創造就業機會的人才。因此，澳洲投入了額外的名額，用於加大全球人才計劃簽證的力度。該簽證數量從去年不到5,000人增加到了今年15,000人，增長3倍。
從3月下旬至5月初，全澳開放房屋和現場拍賣的禁令對新掛牌量產生了不小負面影響。新上市房源是市場健康的重要晴雨表，提供了房市的重要指標。
高端人才型移民將在澳洲成立公司、成為企業家、成為科技巨星、高級管理人員，將真正給澳洲創造就業機會。
政府還重點吸引第二類移民，即商業投資移民。澳洲代理移民部長塔吉（Alan Tudge）說：「我們已經把商業投資移民的名額增加了一倍，本財政年度提供13500個名額。他們可以在澳洲創造就業、創造財富。」
根據新預算，技術類移民總名額為79,600個、家庭類簽證名額77,300個。
由僱主擔保類186，獨立技術移民189，州政府擔保190，偏遠地區州政府擔保491&494類技術移民，今年只能共同瓜分50,900個移民名額。
03、全澳上市房源恢復至去年水平，墨爾本迎來「遲到的」反彈
好消息是，隨著社會隔離政策逐漸放鬆，澳洲正在經歷后疫情時期的新常態，前期急劇下降的二手房掛牌量正在強勁反彈。
根據銷售代理商的說法，此次成交創下了「今年墨爾本的紀錄」。同時透露買家是墨爾本本地一對成功的商人和投資人夫婦。
根據澳洲知名房產網站 Domain 的最新數據，這段時期，所有首府城市的新房源每月下降約40-50％，堪培拉下降幅度較小。
而房市禁令放寬之後，可以看到，市場樂觀情緒會增強，推遲銷售的房主就會進入市場。過去的3個月，澳洲大多數城市的房屋掛牌量均恢復到了一年中的預期水平。
墨爾本的第4階段封城對新房源產生了更大影響。每周新上市房源幾乎「腰斬」，並且在高峰期降幅甚至高達70％，這表明更嚴格的封城對墨爾本房地產活動的影響巨大。
然而，幸運的是，雖然來的晚了一些，墨爾本的掛牌量也同樣在反彈。自從9月底墨爾本放開一對一看房以來，在截至10月4日的一周中，墨爾本待售物業數量比前一周躍升241％。
這是自3月以來墨爾本新房源增長的最高水平，同時，這周的掛牌量略高於去年同期。這比5月後澳洲其他城市的復甦都要強勁。
隨著5公里禁令取消等更多解封內容即將公布，墨爾本待售物業將繼續奮起直追。四級封城下「按兵不動」的房主，和被壓抑的房源將重流市場。
04、$2100萬！2020年墨爾本最貴公寓成交！
專為高凈值人士設計，結合超豪華設計、高科技、高安全性於一身的繆斯 (Muse) 住宅開發項目，其中一套超豪華公寓在墨爾本四級封城中以2100萬澳元成功出售。
也是到截止目前，2020年墨爾本賣出的最貴公寓紀錄。
澳洲移民名額優先分配配偶、高凈值人士和全球高端人才
國際邊境關閉已經打擊了全澳經濟，幾乎在一夜之間消失的國際學生和移民也重創了住房出租市場和投資市場。
即將落戶St Kilda Road的Muse項目之前就曾成為頭條新聞，當時最貴的一套頂層套房以4500萬澳元的天價成為焦點，這套佔地1000平方米的雙層頂層公寓，擁有自己的游泳池，健身房，以及一個價值$33,000的馬桶，目前已不再出售。
馬桶由日本品牌Toto生產。這種超豪華馬桶比澳大利亞一輛普通汽車還要貴，當感測器被激活時，它會自動開啟和關閉蓋子，並自動沖水。
今年剛出售的2100萬公寓位於11樓，佔地646平方米，設有七個停車位，寬敞的露台將打造一個游泳池和水療中心。
屆時，這套住宅將根據買家高度定製化需求進行獨家設計，將設有5間卧室和多個豪華起居室，天花板高達4米，屋內均設有語音控制技術，並使用晝夜節律的照明來幫助維持房主的健康。
409 St Kilda Road的繆斯項目只開發42套公寓，並將於本月開始施工，因疫情原因交付預計延遲至2023年。售價320萬澳元起步。
維多利亞州房地產協會 REIV主席利亞·卡爾南（Leah Calnan）表示，（特殊時期墨爾本能有）高達2000萬澳元的房產交易使人們進一步放心，儘管再次封城，墨爾本的房地產市場依然強勁有力。
交易結果與 REIV 9月份季度的數據一致，雖然交易量不高，但價格堅挺。
目前，墨爾本公寓的高額成交紀錄之一還有St Kilda 在建的聖莫里茲（Saint Moritz）的頂層公寓，成交價約為3,000萬澳元，由高端開發商Tim Gurner開發。
近乎完工的澳大利亞108（Australia 108），現在是南半球最高的住宅塔樓，也創下墨爾本最貴公寓之一成交紀錄，108的一套頂層公寓於2015年以2500萬澳元的價格賣給了一位國內商人。
然而，最大的變動和最多的名額，分配給了家庭永久移民。特別是配偶移民名額（72,300），數量幾乎翻了一番，也是本財年移民最大贏家。但是，配偶移民必須先達到英語條件。
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