負利率要來！澳洲房市還要漲？
來源：澳房投資見聞
市場直呼，負利率來了。
7月12日，澳洲審慎監管局(APRA)向銀行業喊話，它們必須制定一項計劃，以應對到2022年4月可能出現的零利率或負利率的可能性。
雖然此前澳洲央行一再表示，澳洲實施負利率的可能性很小。但澳洲審慎監管局(APRA)此番表態，著實對市場來了記重拳。
什麼是負利率
所謂負利率其實就是在某些經濟情況下，存款利率(常指一年期定期存款的利率)小於同期CPI的上漲幅度。
這時居民的銀行存款隨著時間的推移，購買力逐漸降低，物價指數（CPI）快速攀升，資產縮水。
負利率實際上是因為對市場前景長期看衰，認為存在通貨緊縮的風險。所以投資者寧可倒貼把錢存在銀行，也不肯參与到投資中來。
而央行採取負利率的風險也很高，可能會陷入到流動性陷阱之中。
央行試圖通過降低利率來保持經濟擴張，但一旦利率成為零值甚至負值，大量的投資者將會開始傾向於保存現金，而不是在銀行存款。
這可能會損害央行設定利率的能力。而由此產生的不確定性，可能會對經濟產生更加負面的影響。
所以，從負利率的兩面出發，房產投資策略也應該遵循兩點。
負利率對房市有什麼影響
從以往的情況來看，負利率往往會出現兩種局面。
一個局面即是短期內房市爆發出大量購房需求，推動房價再次上漲。
因為負利率將直接影響房貸利率，使得購房的資本槓桿率提高。購房者面對走低的購房利率，購房意願就會明顯上漲。
另一種局面則是購房者觀望不出手，房價穩步下跌。
既然利率低，那為什麼還會出現觀望的情況了？
這就要說下負利率出現的背景。
以全球經濟情況來看，只有在經濟不好、樓市行情不好、房價下跌（如2012年左右的丹麥），整個房地產市場需要刺激的時候才會出現負利率政策。
如此的大環境，自然會讓購房者產生一種樓市已經差到需要負利率政策來刺激的地步，肯定不行了的心態。
雖然，目前澳洲的房市和2012年左右的丹麥完全大相徑庭。
但是市場並不是沒有質疑的聲音，即房市瘋漲，泡沫終究會被擠破。
尚且不說是負利率真正來臨之時，即便是當下。澳洲房市也漸漸處於買賣雙方勢均力敵之勢（賣方希望提高售價，買方熱情漸漸趨於理性）。
可能會出現濃厚觀望氣氛，不管出台什麼樣的政策都不看打動購房者，市場上的需求很可能會進一步出現下跌，房價也就會因為需求下跌而出現大幅度下跌。
但無論是大幅度上漲，還是大幅度下跌，這兩個結果不管是出現哪一個對於澳洲房地產市場都是難以承受的結果，穩定向好才是最適合澳洲房地產市場的發展趨勢。
負利率時代的投資策略
如果澳洲真正進入負利率時代，房產投資應該怎麼做呢？
1、 採用固定利率貸款
固定利率(fixed rate)指的是在一定期限（即固定期限，一般為1-5年）內，房屋貸款的利率保持不變。
這意味著在固定期限內，房屋貸款利率不會隨市場變化而改變，無論RBA宣布加息還是降息都不會對其產生影響。
固定期結束后，房屋貸款利率自動變為屆時的銀行浮動利率。
2、貸款周期優先於利率
雖然負利率的抵押貸款大多存在於10年期的房貸，但更建議大家選擇20年期到30年期的貸款。
10年期貸款，租金收益是普遍無法覆蓋貸款的。如果遇到房價頹勢，你的房產有一定概率會成為負資產。
以丹麥為例，如果採取20年期0利率的貸款，每年的租金回報扣除丹麥高額的租金稅費（約35%）后，仍然基本能夠覆蓋每年的還款額度。
這種情況下，即使遇到房價頹勢的情況，出現負資產概率的情況也幾乎為0。
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