澳大利亞房地產高峰期已過！竟是件好事？
2周前，一個朋友找我聊天，跟我八卦了他朋友賣房的故事。
朋友：「我朋友他們家房子流拍了！」
我：「什麼原因？」
朋友：「他們家除了地理位置，佔地面積都挺好的，感興趣的人也不少，拍到310萬，他沒賣。」
我：「他們想要多少？」
朋友：「他們訂的是330萬！5年前買的房子，當時180萬。」
我：「那已經很不錯了，5年賺100多萬，哪裡找這種生意去呀？」
朋友：「我也覺得，但更誇張的是，流拍后他們把價格定到了380萬。」
我：「啊？那他們真的想賣嗎？」
最開始，我以為這種事情比較罕見，就是房東覺得自己房子是最棒的，想趁著這個市場好，多賣點。
直到最近，我發現，好像真相併非我想象的那麼簡單。
8月澳洲所有首府城市房價都在漲！
如果你每天都看新聞，應該就會發現，鋪天蓋地的都是報道澳洲房價又漲了多少！
比如：8月已過，地產研究機構CoreLogic的最新月度報告也出來了。
8月份，悉尼住宅價格上漲了 1.8%，使年初到現在總漲幅達到 19.7%。
墨爾本房價8月上漲了 1.2%，今年上漲了 12.4%。
布里斯班有望實現 2.1% 的增長，阿德萊德將實現 1.9% 的增長。
在五大首府城市中，8月住宅價格平均將上漲 1.5%。
自今年年初以來，所有首府城市的房價均大幅上漲，布里斯班上漲 16.3%，阿德萊德上漲 12.8%，綜合首府城市上漲 15.6%。
悉尼的房價在過去 12 個月中飆升了 20.9%，而墨爾本的房價上漲了 13.1%！
這些看似積極正面的數字，其實正在加劇房東的負擔！
悉尼賣房收益全澳最高，賣家仍不滿足！
房地產調研機構RateMyAgent對房產賣家進行的一項調查顯示，儘管今年悉尼賣家的售房價格比去年平均多出了20萬澳元，而且其房價幾乎是其它州府城市房價的兩倍！
但是，大多數悉尼的賣家似乎對此並不滿意。
大悉尼地方的房價上漲數額卻比全澳幾乎所有地方都大。但大悉尼地區對自己房產售出價表示滿意的房主比例總體上排在第九位。
要知道，與霍巴特和阿德萊德等較小的州府城市的賣家相比，悉尼賣家的售房收益比霍巴特的賣家平均多40萬澳元，比阿德萊德的賣家多50萬澳元。
雖說他們在價格上獲得了更大的收益，但對自己房產的售出價格感到滿意的程度可能更低。
調查顯示，有30%的房東認為自己的房子如果放到現在賣，可以賣到更高的價格！
如果你說這是人性的貪婪？
也不全是，畢竟數字在那裡擺著，每個月房價都是正向增長，讓誰都會覺得多少有點虧。
與去年疫情來臨時候的房價下跌不同的是，今年住房偏好轉變、房屋供給短缺，加上抵押貸款利率處於歷史低位等，共同推火澳洲房地產市場。
當前市場上房源的不足，買家需求旺盛都是導致房價飆升的原因。
7 月份全澳新房上市量下降了 10.4%。
但是，realestate.com.au 上的搜索活動同比增長了 19%，買家需求仍然很高。
這種不平衡的市場動態正在讓許多房東覺得這是一個大好的機會，買家那麼多，可以任意選；價格的話也不用妥協。
雖然這對賣家來說是個好消息，但對買家來說卻不是好消息，因為選擇有限，所以競爭激烈。
由於新增供應無法滿足市場需求，買家開始重新考慮他們可能以前看過的物業，那些在市場上閑置了很長一段時間的待售房產，現在又有人「搶」了。
但話說回來，買家也不傻，與幾個月前相比，現在購房者的需求水平正在放緩。
房價的飆升導致可負擔性急劇惡化。這直接影響了購房者的決定！
澳洲購房需求高峰已過
房地產網站Domain的新研究顯示，儘管最新的封鎖措施促使一些潛在買家擱置了購房計劃，但隨著房價飆升至難以承受的程度，其他人也已經在縮減購房計劃。
Domain買家需求指標(BDI)數據顯示，悉尼、墨爾本和布里斯班的需求在 3 月達到頂峰。
該指標通過分析消費者搜索行為，跟蹤需求隨時間的變化，以確定更有可能買房的活躍買家，如那些被認為是潛在買家或發送詢價的買家。
而當時，3月份的時候，也是悉尼和墨爾本單月房價漲幅達到了今年頂峰的時候，分別為 3.7% 和 2.4%。
3月份見頂以來，房價月度漲幅已明顯放緩。
Domain經濟學家 Nicola Powell說：「所有城市的買家需求都已經脫離了高峰。總體需求正在放緩，主要是負擔能力的影響，而且我們看到所有首府城市的價格都在上漲。」
「對於所有買家來說，負擔能力是一個大問題，不僅僅是首次置業者，而是所有買家，因為我們已經看到今年迄今為止的大幅上漲。」
尤其是在悉尼東部郊區和北部海灘的買家需求較每年這個時候的平均水平下降了14%，這兩個地區的房價在一年內分別上漲了26.4%和38.7%。
在封鎖期間，我們確實看到買賣雙方之間出現了猶豫——我們看到活動有所回落。
因為前景不明朗的猶豫。
「清晰度」對於買家和賣家做決定非常重要！
市場上很多專業人士分析，等疫情封鎖結束后，房價會迅速再次反彈。
真的如此嗎？
一旦城市重新開放，被壓抑的需求和供應將會得到釋放，但價格真的會再次強勁上漲？
投資者開始入市，監管機構密切關注！
供應多了，買家選擇就多了，房東的溢價能力相對也會降低。
與此同時，投資者開始陸續入市，自住購房者以及首次置業者已開始尋找其他出路。
這點從澳大利亞統計局公布的數據可以看出，7月份，澳洲貸款機構向投資者提供的再融資貸款增加了1.8%，推動月度貸款總額高達94億澳元。
而與此同時，自住貸款下降 0.4% 以及首次購房者新抵押貸款下降 7.6%。
很明顯！
投資者正在對價格上漲以及墨爾本和悉尼租賃市場已經度過最糟糕時期的跡象做出反應，監管機構很可能會密切關注這些數字。
住房債務進一步加速，只付息貸款的份額進一步上升，以及貸款估值比率較高的貸款增加。
所有這些，都將繼續對澳大利亞儲備銀行和監管機構澳洲審慎監管局（APRA） 施加壓力。
要求他們採取措施收緊貸款標準，以防止金融不穩定的風險不斷增加。
這點可以完全參考2015年澳洲政府的宏觀調控。
當時澳洲房產高峰期的時候，市場就是由投資者主導。
因此，澳大利亞監管機構才選擇降低了投資者貸款限額，以及只付息的貸款限額。
所以，你覺得在自住買家需求逐漸減少，投資客陸續回歸的今天，解封後房價還會像之前一樣飆升嗎？
會漲，但漲幅應該不會太大。
然後，到2022年，房價將會維持在一個低增速的水平，向2023年的軟著陸過度。
澳洲房市或開始為軟著陸做準備！
澳洲房價確實存在泡沫，但不至於導致澳洲經濟陷入衰退，因為現在整體槓桿率不高，抵押貸款承保狀況也良好。
從本質上看，澳洲房地產行業的火爆還是由需求驅動。
澳洲待售房屋短缺、勞動力市場沒有完全復甦以及昂貴的房屋建築材料(例如木材)等推高了新房成本，使購房者難以找到可購買的房屋，從而加劇了住房供應不足的情況。
這種供應不足的情況或許會到2023年得到緩解，甚至出現供過於求的現象。
近日，Yarra Capital 的 Tim Toohey 在接受採訪時指出，聯邦政府的 HomeBuilder 補貼計劃的使用率是預期的四倍多。
據悉，政府收到了超過99,000份通過 HomeBuilder建造新住宅的申請，以及22,000份對現有住宅進行翻新的申請。
據悉，政府實際上已經發放了近 30 億澳元的補貼，用於建造或翻新房屋；澳洲獨棟屋的歷史建築審批達歷史高點；但是，人口增長則由於邊境關閉出現「前所未有」的下降，這些原因將導致澳洲新房將創自 2008 年以來最大過度供應。
這些新建的房屋應該會在明年開始陸續上市。
「進入新冠時，我們市場上的房屋確實有點短缺，但2年後市場將供過於求了。」
住房供應的增多以及澳洲央行2024年的加息前景，很有可能會導致房價從2023年開始進入小幅回調。
但是，澳洲房價卻不會崩盤。
至於原因，我們已經在上周的一篇文章中提到過：「澳洲經濟就像雙引擎飛機一樣，當兩個引擎同時轟鳴時，澳大利亞的經濟就會騰飛，去年就是一個例子。」
這兩個引擎分別代表：大宗商品和房地產。
就像全球金融危機時期採礦業蓬勃發展而房價下跌一樣。
或者，反過來，在 2015 年房價暴漲時，礦業卻泡沫頻頻。
但當兩個引擎都出現故障時，危機將迫在眉睫！
這就是今天澳大利亞經濟所處的關鍵時刻。
當以鐵礦石為代表的出口商品，幾乎處於熄火狀態，鐵礦石，煤炭大跌幾乎無可挽回的情況下。
澳洲當局會盡量維持房地產市場平穩著陸。
結語
總結下，本輪房價飆升主要是由一系列刺激政策，以及供需不匹配推動的，而不是由不良貸款行為引發的。
澳洲房價的高速增長時期基本已過，接下來的幾個月，房價很可能會進入平緩上漲。
當然，在除悉尼和霍巴特之外的大多數首府城市以及澳大利亞偏遠地區，需求依然強烈。在臨近冬末此時的購房熱情仍然比每年這個時期更強烈，因為最近幾個月錯過的購房的潛在買家仍在繼續尋找。
許多遠程工作者將目光投向了更遠的地方。所以這些便遠地區的房價預計還會因為需求的飆升而上漲。
但澳洲首府城市瘋狂漲勢將放慢，投資者陸續進場，引起澳洲央行及監管機構的關注，隨時可能會考慮出台類似2015年的宏觀調控措施。
那麼到了2022年，經濟恢復的勢頭將超過預期水平，住房負擔能力和政策之間的相互作用也將成為影響房屋價格走勢的關鍵因素！
責任編輯：yxy
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