悉尼住房可負擔性跌至近十年來最低水平，首次置業者最多需要近20年才能存夠首付
根據Moody's Investors Service的模型顯示，儘管上市房源數量增加，但悉尼房價仍在飆升，且預計住房負擔能力將惡化至10年來最差水平。
該評級機構預測，如果房價繼續上漲僅4.6%，或房貸利率上升僅42個基點，悉尼居民的住房負擔能力將達到10年來最低點。
根據CoreLogic的數據，這種情況可能會在未來幾個月發生，因為悉尼的住宅價格僅在過去四周內就上漲了1.7%。
房價高企使負擔能力惡化
Moody's的分析師Pratik Joshi寫道：「悉尼的住房負擔能力即將達到十年來最糟糕的境地。」
「我們預計，在2021年剩餘時間和2022年初，住房可負擔性將繼續小幅惡化，因為房價將持續上漲，而貸款利率和家庭收入將基本保持穩定。」
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver表示，不斷惡化的負擔能力將導致購房者數量減少，最終使得房價下跌。
「負擔能力可能已經是導致房價上漲速度放緩的一個因素，」他認為。
「不斷惡化的住房負擔能力讓人們更難進入房地產市場，從歷史上看，澳大利亞房地產市場大多數周期性上漲的終結，都與住房負擔能力的惡化部分相關。」
Moody's預計，如果房價上漲15%，或者抵押貸款利率升至過去10年平均水平，即4.79%，全澳的負擔能力將達到10年來的最低點。
如果房產價值攀升15%，用於償還貸款的收入比例將超過澳大利亞過去10年28.9%的平均峰值。
貸款還款所佔收入比例大幅上升
Moody's在計算住房負擔能力時，是根據借款人在平均家庭收入的條件下，需要償還新貸款的支出比例。
這些比例的計算情況基於了房產銷售中位價、25年期本息同還且借款比例為80%的貸款、以及與澳聯儲公布的自住房平均折后浮動利率相同的貸款利率。
就平均水平而言，有兩名工作者的澳大利亞家庭在九月需要將其收入的25.1%用以支付月度貸款還款。
這數值高於二月的24.6%，略低於十年來25.8%的平均水平。
在悉尼，新借款人需要將家庭收入的35.4%用來償還貸款，遠高於墨爾本居民的28.3%和布里斯班的20.6%。
「在悉尼和墨爾本，普通借款人需要用來支付新貸款還款的收入比例，目前已較各自城市十年來的平均水平更高。」
「根據我們的模型顯示，家庭收入必須大幅增加，才能顯著提高負擔能力，尤其是在悉尼。」
Moody's的模型顯示，如果抵押貸款利率上升25個基點，悉尼的購房者將需要使用家庭收入的36%以上來償還貸款，而墨爾本的購房者則需要大約29%。
在全澳範圍內，這一小幅的利率增長，將使借款人需要用來償還貸款的收入佔比提高至25.8%。
Oliver表示，住房負擔能力的下降最終可能導致貸款壓力。
他指出：「當人們在負擔能力較差的時候進入房地產市場，他們會支付更高水平的貸款還款，這可能導致房貸壓力、潛在違約和其他問題。」
部分首次置業者存夠首付需近20年
過去，對於大多數購房者而言，還清房貸需要大約20年。
而現在，高企的房價使得這已經接近於部分首次置業者存一筆首付就需要的時間。
根據周日電訊報收到的獨家分析顯示，在一些城區中，首次購房者需要花費逾18年的時間來存下占房款20%的首付，是悉尼該類買家平均所需8年時間的兩倍多。
這一由Finder.com.au設立的模型假設了買家支付的是當前的房產中位價，賺取的是所在地區居民的平均收入，並每月將五分之一的收入存起來。
與此同時，ABS和CoreLogic的數據顯示，在過去五年中，有四年的房價漲幅都超過了工資增長，這使得有計劃的購房者無法跟上市場的步伐。
而這種不平衡在過去一年裡體現的最為嚴重。悉尼的獨立屋房價上漲了29%，單元房價值上漲了12%，但私營企業的工資平均僅上漲了2%。
Finder money編輯Sarah Megginson表示，研究的結果是首次購房者正為存夠首付面臨「令人難以置信的」困難。
首付困境在Woollahra議會地區尤為明顯。
在這一富裕的城區，基於房產目前297萬澳元的中位價，那些家庭收入為當地平均水平16.1萬澳元的購房者需要花費18.3年才能存夠首付。
這還不包括新州政府額外徵收的印花稅，這意味著買家需要再籌得14.7萬澳元的資金。
想在Mosman購房的首次置業者也面臨類似的窘境，他們需要18.1年來存首付。而Waverley的買家則需要16年。
Randwick、Strathfield、Willoughby地區的購房者需要14年的時間來儲蓄。
部分買家無奈另闢蹊徑
My Housing Market的經濟學家Andrew Wilson表示，不斷增加的首付門檻表明，只有那些手上有房產可以「置換」的買家有能力在如今的住房市場中一戰。
「如果你沒有，那就很難了。」Wilson指出。
Wilson補充稱，那些要為住房首付存錢近20年的買家可能會轉向其他房價更便宜的地方。
而其中有一些人也會在可能的情況下向他們的父母尋求幫助。
Vinita Devapiriam是一名29歲的首次置業者，她于近期在Concord購買了一套單元房。
她表示，和父母同住幫助積累了儲蓄，但是她依然花了很多年才攢夠首付。
「為了存錢，我做了很多改變。我很多年都沒有去旅行了，當然也是由於新冠疫情。我不再去高級飯店，甚至不走需要繳費的路。但我仍然覺得我存的錢永遠不夠。」
Devapiriam的貸款經紀人、Mortgage Choice的Jane Vaughan最終幫助她進入了市場。Vaugha向她推薦了一種貸款產品，在這種產品中，她可以憑藉佔全款15%的首付購房，而無需支付貸款保險。
Devapiriam表示：「所需首付的減少使得情況發生了巨大的變化。」
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