澳洲房地產市場, 正在重回正軌
截至2022年 5 月底，悉尼房價下跌 1%，創下自 2019 年 1 月以來的最大月度跌幅！
CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，「由於一些因素，包括更高水平的住房債務和更高的利率，市場可能正在更快地下跌，因此家庭可能對更高的抵押貸款利率和消費者信心從之前的高水平急劇下降更加敏感。」
隨著房價自 2 月份錄得第一次環比下降 0.10% 以來，無數聲音哀嚎「澳洲樓市蕭條期已到！」
但事實真的如此嗎？
哪樣算是正常的市場？
Century 21 董事長查爾斯·塔貝（Charles Tarbey）表示，熱門的首府城市，如悉尼和墨爾本已經進入正常市場，儘管一些偏遠地區和布里斯班及阿德萊德等小型首府城市尚未進入。
那麼，什麼是正常的市場？
首先，像近期市場表現這樣，穩定在 60% 左右的拍賣清盤率是一個重要指標，
另一個指標是，供需平衡的的待售房屋水平，這意味著平均每個買家都可以對應一個賣家。
而隨著利率開始上升，購房者的借貸能力正在下降，這意味著賣家正在逐漸失去對市場的絕對主導地位。
「我們正在進入一個買賣雙方可以談判的市場，」塔貝說。
「我們以前有的是想買的買家，但幾乎沒有人想賣。但一個正常的房地產市場應是買賣雙方都有機會發聲的市場。」
塔貝認為，55%至65%的拍賣清盤率構成了一個正常的市場——但這並不意味著房產賣不出去，或者賣不上理想的價格，只是成交的時間被拉長了而已。
同樣地，專業地產分析師將 70% 的拍賣清盤率與每年約 10% 的房地產價格增長聯繫起來，也認為 60% 是一個平衡的市場。
澳洲房地產市場變化周期是什麼樣？
明智的投資者都懂得一個道理：房產投資的根基在於長線收益，長線收益的根基則在於市場的基本面。
儘管加息后出現了一定的負面情況，但澳大利亞房地產市場的小幅下滑並不是一件新鮮事。
澳洲過去45年來在調整了實際通貨膨脹后，一共有6個全國性的價格下跌達到5％或更多，其中包括過去十年的兩次大跌。
這算是一個相對溫和的變化，就像是其他任何市場一樣，都是存在周期性的。在絕大多數情況下，這種價格的回撤表明市場是健康的，大大降低了爆發性繁榮和蕭條的可能性，因為長時間不間斷的高收益往往會伴隨著同樣猛烈的大蕭條。
且最新的人口統計調查顯示，澳大利亞房屋購買負擔能力指標是比較差的。目前已經達到了普通澳大利亞人買不起別墅或公寓的程度，價格調整是不可避免的。
而當住房價格持平了一段時間后，市場情況對於投資者來說開始充斥著吸引力，因為這是一個租金回報較高，而且人們負擔能力普遍較好的時期。
此時，買家將開始重返市場，造成房產價格開始回暖，並逐漸步入上升期。
之後，隨著越來越多的購房者進入市場，房產供應面臨短缺，房價開始逐步攀升，市場上可能會經歷一段時間的供應不足，這將推動對於新住房和建築審批的需求。
最終，負擔性的約束將導致房產價格的上升止步于巔峰，讓市場重回繁榮。
因此，房產價格的增幅從低到高再由高到低，是一個輪迴的過程。我們能做的，便是耐心等待最佳的入場時機。
結語
澳洲是世界上生活水平最高的國家之一。隨著時間的推移，疫情后經濟的恢復，以及工黨上台將在未來推出的房市利好政策，相信澳洲置業者信心會迴流，對房屋的需求量也將反彈。
對於投資者來說，這是最壞的時代，也是最好的時代，就看如何布局了。
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