3.3萬億巨資箭在弦上，澳洲地產即將反彈？
近日，澳洲最大養老基金AustralianSuper發出警告：面對全球經濟下行帶來的衰退風險，必須防止澳洲聯邦政府覬覦數額龐大的養老基金，因為這筆巨資不僅可以輕鬆修復經濟困局，還可能成為政客創造政績的王牌。
Bloomberg報道稱，AustralianSuper首席執行官Paul Schroder在接受媒體採訪時表示：「我個人非常擔心各國政府現在在打養老金的算盤，他們很可能會說，現在經濟問題嚴重了，把養老金動一動吧……這種有利於政治，有害於金融並且危害於社會的想法是危險的。」
澳洲養老基金投資情況一覽，數據來源：APRA
作為全澳最大養老基金，AustralianSuper管理資產規模超過2,610億澳元，而澳洲作為全球養老基金規模第三大的國家，整個養老基金行業總規模高達3.3萬億澳元，已經遠遠超過澳大利亞全國生產總值（2021年為2.37萬億澳元）。
在澳洲，養老金（superannuation）是居民為退休生活進行準備的一種儲蓄和投資方式，而澳洲法律也強制要求僱主向員工支付工資一定比例的養老金（10.5%），從而在提高居民退休生活質量的同時，減輕政府負擔（政府養老金/age pension）。
但是，巨大的資金規模早已成為一些政客眼中的肥肉，Schroder表示，在過去多年裡，已經有許多政客建議開放養老金限制（法律規定65歲前禁止使用），讓養老金賬戶持有人提前預支養老金購買房屋，以此實現有效緩解住房可負擔性的問題。
確實，如果立刻開放養老金，任憑賬戶持有人任意取款消費，那麼澳洲經濟和消費在短期必然將出現空前的爆發。
但是這種狂歡過後，又勢必帶來兩個巨大的問題：第一，通貨膨脹繼續爆表，旺盛的需求將再次驅動本已過熱的經濟，推升商品和服務價格，讓已經創下32年新高的通脹進一步惡化。
澳大利亞2022年第三季度通脹情況，數據來源：NAB
第二，當透支養老金之後，大部分居民的退休生活將毫無保障，屆時將成為年青一代納稅人的負擔（政府被迫使用稅收來支付政府養老金），嚴重影響澳洲經濟和社會的未來。
所以，對於政府來說，通過透支養老金實現政績雖然充滿誘惑，但是就如「潘多拉的魔盒」一樣危險。
那麼這是不是代表澳洲養老基金註定與地產無緣呢？
其實恰恰相反，就在2021年上半年，澳洲各大養老基金對境內地產項目共投入近120億澳元，其注資比例高達凈流入資金（net capital inflow）的40%。
澳洲慎監局（APRA）數據顯示，流入澳洲地產的國際資金在同期也達到了近300億澳元，同比增長高達28.13%。
澳洲養老基金對不同類型標的的投資比例一覽，其中地產類型佔比為8%，數據來源：APRA
比如，僅僅是來自德國的Allianz?Real?Estate基金，對澳洲地產的投資總額就達到了13億歐元（15億澳元），並在2020年與澳洲上市地產公司Charter?Hall一起合資收購了ALDI超市集團的物流中心（6.5億澳元）。該基金首席執行官Rushbah Desai對澳洲地產行業的未來保持高度樂觀。
Rushbah表示：「像悉尼和墨爾本這種國際化大都市是我們投資辦公樓的首選，東海岸的許多地區都適合投資倉儲和物流中心，此外我們也在四大首府城市積極尋找投資學生公寓的項目……投資機構對澳洲地產的青睞程度已經越來越高。」
對此，作為澳洲最大養老基金的首席執行官，Schroder也表示支持幾周前出爐的財政預算案，並願意與其他機構投資者一起投資澳洲房地產。
雖然澳聯儲（RBA）在今年5月開啟的加息周期大幅抬高了資金和信貸成本，並造成了房價的迅速下跌，但是從長期來看，地產價格的短期回調與長期的增長並不發生衝突。
在地產價格下行的同時，一波利好也已經悄然發生。
就在10月中旬，澳大利亞移民部長Andrew Giles表示，聯邦政府正在迅速消化前政府執政期間（新冠期間）所積壓的上百萬份簽證申請，並已經獲得顯著成效，遭到積壓的100多萬份簽證申請現已下降至80餘萬份。
不僅如此，得益於澳洲在疫情期間的優秀表現、后疫情時代的政策優勢以及新政府對移民的重視，更大量的海外移民已將目標鎖定澳洲。
從6月至今，移民部已經收到超過200萬份簽證申請。
移民部數據顯示，僅在第三季度，該部門所辦理的簽證數量已經高達135萬份，這其中包括學生、臨時工簽以及遊客等。
可見，新人口的大量湧入將繼續為需求端帶來強勁動能。
2022年9月澳大利亞空房率一覽，數據來源：SQM
而在需求端持續增長的同時，供給端卻依舊捉襟見肘——Bloomberg數據顯示，目前全澳的出租房空房率僅為0.9%，為歷史最低水平，而各大首府城市的房租平均漲幅卻高達10.2%。
需求增長，供給下降，是價格上漲的教科書式例子。
不僅如此，就連近期剛剛公布的財政預算案中，也並沒有出現能在短期利好租客的政策。相反，澳洲財政部發出警告稱，未來兩年內即將出現的人口暴漲就會導致租金迅速上漲。
所以，這一些列問題恰恰為澳洲養老基金提供了更多的投資機會。
Allianze Real Estate基金分析師表示，比如聯邦和各州及領地政府斥巨資打造的數萬套經濟適用房，仍然遠遠難以滿足市場需求，那麼養老基金可以瞄準經濟適用房房租和市場房租之間的空檔，針對這個價位打造能夠填補市場空缺的地產項目。
另外，Schroder也強調，與其他發達經濟體相比，澳大利亞的機構投資者在房地產市場中的參与度仍然較低，如果養老基金能夠與其他機構投資者聯手，那麼將有望在根本上修復澳洲住房供給不足和可負擔性的難題，與此同時也為基金賬戶持有人創造更高的可觀收益。
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