澳洲地產稅改革，打響第一槍
似乎澳洲政府看到了筆者之前的文章「美國Vs澳洲，房子操控著社會」，自2024年7月1日起，維州政府對於印花稅進行了改制。
什麼？我怎麼不知道？
不是民用住宅，而是從商業與工業物業開始。
稅改
自2024年7月1日起，維州將實施新的商業及工業物業稅收制度。
根據新規定，商業和工業物業將不再需要繳納一次性印花稅，而是改為繳納新的商業及工業產權稅。
此舉旨在為企業設立、投資新土地及建築提供更加便捷的環境。
此項改革在2023/24年度維多利亞州預算中首次宣布，並通過與主要商業及行業團體的深入協商得以完善。
我們的目標是確保改革過程儘可能簡單、公平和統一，從而鼓勵和支持業主順利過渡至新制度。
預計商業印花稅改革將為維多利亞州經濟注入數千個新的就業崗位，並在未來40年內為該州經濟帶來高達500億澳元的累計凈現值效益。這一變革不僅有助於優化稅收結構，還將促進商業活動和經濟增長，為維多利亞州的繁榮與發展奠定堅實基礎。
整體改革預期分為5步完成：步驟1：改革將於2024年7月1日開始。擁有住宅或初級生產財產的人將不受到直接影響。在此日期之前擁有商業和工業財產且不進行交易的人將不會受到直接影響。（如該物業的50%或以上被出售，則認為該物業已進行交易）。
步驟2：如果一個商業/工業地產在該日期或之後簽訂了合同，在結算時，該地產將開始10年的過渡期。此外，在結算時，買方將可以選擇：一次性支付該物業的最終印花稅責任；或 通過政府便利的過渡貸款來實現融資印花稅，使他們能夠在10年內每年償還一次貸款——相當於該房產的最終預付印花稅負債加上利息。
步驟3：如果該物業繼續有商業或工業用途，即使在10年過渡期內多次出售，其未來的交易也不支付印花稅。如果該物業在10年的過渡期內出售，而最初的購買者選擇了過渡貸款，他們將有義務在出售結算前償還剩餘的款項。
步驟4：商業和工業財產稅將在首次交易后10年開始，無論該房產是否已經進行了交易。商業和工業財產稅將定為該物業未改善土地價值的1%。它將與現有的土地稅制度分開，並對其進行補充。對於建造出租（Build to Rent）的土地，稅率為應稅價值的0.5%。
步驟5：10年過渡期后，該物業將繳納工商產權稅。只要該物業用於商業或工業用途，任何交易都不需要繳納印花稅，而擁有該物業的人將需要繳納商業和工業財產稅。
稅制改革將不適用於以下方面：主要用於住宅用途的物業
主要用於初級生產、社區服務或體育、遺產和文化類的的財產
免征印花稅的商業或工業財產的轉讓，例如由慈善機構進行的購買、從已故遺產進行的轉讓，或配偶或合伙人之間的轉讓，
以及在2024年7月1日之前購買的商業和工業地產（除非有50%或以上的地產在此日期之後進行交易）。
以下圖為例，假設購買了一個180萬澳幣的商業地產，Site value為83萬澳幣，一次性的印花稅為9.9萬澳幣，而之後每年僅需支付Land Tax，在第11年開始支付每年的物業稅約1.11萬澳幣。
而改革之後，買家可以選擇不再支付一次性印花稅，取而代之的是為期10年過渡貸款償還（Transition loan repayment）方式。
如圖所示，顯示為每年支付1.39萬澳幣的費用，為期10年。也就是比一次性支付總計多出4萬澳幣，但是優勢在於，將成本平攤至10年，且即使該財產在過渡期內多次出售，也無需繳納印花稅。
具體請參照維州政府財政部官方網站https://www.dtf.vic.gov.au/funds-programs-and-policies/commercial-and-industrial-property-tax-reform
改革益處
通過近期實施的稅改政策，筆者深信商業和工業地產的整體效益將迎來顯著的提升。
這一變革不僅有效地減輕了企業承受的一次性資本負擔，還將資本支出更為合理地分散在長達10年的周期中。
這一變革無疑為商業和工業地產領域注入了新的活力，為企業提供了更為穩健和可持續的發展環境。
在過去，企業往往需要承擔沉重的一次性資本支出，這對於許多初創企業或資本規模較小的企業來說，無疑是一個巨大的壓力。
然而，通過稅改政策的實施，企業可以將這些支出平攤到更長的周期中，從而大大減輕了企業的財務壓力。
這種政策調整不僅有助於企業更好地規劃和管理資金，還有助於提高整個行業的穩定性和競爭力。
其次，稅改政策對於促進商業和工業地產的長期發展具有積極的意義。通過將資本支出分散在更長的周期中，企業可以有更多的精力和資源投入到創新和研發中，從而推動整個行業的進步。
此外，這種政策調整還有助於吸引更多的投資者進入商業和工業地產領域，進一步推動市場的繁榮和發展，甚至是否有望盤活部分『死水』（一次性印花稅購買的物業，尤其是早期購買，物業價值大幅攀升后，完全成為了資本的傳承物，不再出現在市面上流通交易）物業？
根據最新的市場研究報告顯示，近年商業和工業地產領域的投資增長率明顯上升，市場活躍度也得到了顯著提升，相信地產圈的朋友們都感同身受。
商業與工業物業稅務改革：試點背後的更大藍圖？
商業與工業物業稅務改革並不僅僅局限於改革本身。
事實上，這一改革還可能是住宅物業稅務改革的先行信號。
隨著商業和工業物業稅務改革的深入推進，政府可能會逐步將改革範圍擴大至住宅物業領域。
住宅物業稅務改革可能會改變市場供需關係，影響房價走勢。
如果一旦取消一次性支付的印花稅則會大幅降低購房成本，提高住房可負擔行，刺激購房需求，進而推動房價上漲。
而優化稅收結構則可能有助於平衡市場供需，穩定房價波動。
稅務改革對於投資者而言，是一個重要的信號。
如果政府將商業和工業物業稅務改革的成功經驗應用於住宅物業領域，那麼投資者可能會對住宅物業市場產生更高的信心，從而吸引更多的資金流入。
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