澳洲房產拍賣會，你「玩」明白了嗎？
想要在澳洲入手一套保值的房產，參加拍賣會是不可能跳過的一塊投資「敲門磚」。
但是，澳洲樓市的拍賣會，你真的懂嗎？那些隱藏在其中鮮為人知的門道，你真的了解嗎？
拍賣會上的小貓膩
首先，想要尋找最佳交易的買家最好關注下成交價，而不是價格指南。
儘管與繁榮時期相比，現在以超過底價數十萬澳元出售的房產較少，但一些受人追捧的家庭住宅卻不懼經濟下滑，這讓出價過低者大跌眼鏡。
即使在價格下降的情況下，也有中介以不切實際的低價指導來吸引人們的興趣。買家以為自己有機會，結果到拍賣會上分分鐘被擊敗。
根據 Domain數據，由於利率上升擠壓了購房者的預算，悉尼的房價中位數已經從高峰期 下降了8.3%。與此同時，墨爾本下降了6%，布里斯班下降4.3%，珀斯下降1.5%。但經濟下滑是不 平衡的，買家可能會驚訝地發現，並非所有的房子都在變便宜。
內城的A級優質房屋仍然有受眾，在拍賣會上可以吸引6個或更多的競標者，而不受歡迎的房屋可能以低於底價出售。
澳洲房屋中介Rich Harvey建議潛在買家在幾個月內參加10-20場拍賣會，然後用電子錶格來追蹤要價和成交價。
他說：「市場的低端，以及我們所說的位於繁忙道路上 的B級、C級和D級房產，其交易價格肯定遠遠低於高峰時的價格，此外一些中介仍 在報低價，這個問題不容忽略。」
買方代理協會主席Cate Bakos則建議潛在買家搜索已售房產或查看周末拍賣結果，並考慮土地面積、屬性和售價。
對於未公開的結果，她建議打電話給銷售代理。她敦 促買家參觀拍賣會，將銷售價格與價格指南進行比較，同時觀察買家的參与情況， 以了解他們的潛在對手。
Bakos表示不要依賴網上估價，特別是因為計算機模型可能並不總是知道一處房產是否已被擴建或細分。
她還指出，現在一些需要做修葺工作的房屋往往會流拍，賣家可能會對報價做調整，並以更低的價格出售。
春季市場「上線」，如何利用市場優勢？
目前房屋掛牌量仍然很高，但不斷上升的利率和較低的經濟信心已經使銷售節奏失去了加速的動力。2022年9月，CoreLogic報告稱，澳大利亞房產平均上市時間為35天，這比12個月前多了一個星期。
現在這個時期，買家可以利用更長的時間，更多的物業選擇和額外的談判能力購買到心儀的房產。
另外，買家還需考慮額外的費用支出問題。
抵押貸款的還款額在增加，這已經不是什麼秘密了，現在房東平均每個月要比六個月前多付1000澳元。
因此，在檢查房屋時，最好確保房屋節省能源開銷。買家應該尋找隔熱保溫性能好、有密封玻璃窗、逆向循環加熱和空調的房產。如果沒有這些配置，在購買后可以要花一大筆錢進行改造，才能讓房屋以最小能源成本保持18-22度的宜人溫度。
隨著房屋上市量的增加，房產位置也是買家今年春天有選擇能力的一個因素。
一個位置理想的房子將極大地增加長期幸福感。如果目標是購買一個長期家園，那麼靠近學校、咖啡館、商店和綠地是必要因素。
研究還表明，對於那些不能在家工作的人來說，住在工作地點附近，縮短通勤時間，可以促進健康。
在按郊區尋找房產時，在Domain.com.au或realestate.com.au等房地產掛牌網站上按郊區設置新的上市通知可以節省時間。
首次置業者的福音來了
新的模型顯示，自從新州印花稅成為可選項后，普通首次置業買家的購買能力將增加3.1萬澳元。
新州政府上周修改了規定，允許首次購房者選擇是一次性繳納印花稅，還是每年對價值不超過 150 萬澳元的房屋繳納土地稅。
首套置業者如果選擇為價值80萬澳元的房產每年繳納土地稅，將節省31,090澳元的印花稅成本。
Canstar 分析顯示，如果他們選擇以此為抵押借款購買更昂貴的房產，他們可以購買價值高達 955,450 澳元的房屋並仍保留其 20% 的首付。
然而，如果他們選擇購買同樣價值 800,000 澳元的房產並增加首付以減少住房貸款規模，則每月的還款額將減少 172 澳元。
專家表示，這一變化對首次購房者來說是一個勝利，因為它減輕了首付壓力。但他們一致認為，這將刺激需求，並將房價推高65萬至150萬澳元之間。
Canstar 的金融服務集團主管史蒂夫·米肯貝克 (Steve Mickenbecker) 表示：「這將極大地激勵首次購房者進入市場，而且價格正在下跌，這將使他們更容易進入市場。」
分析發現，首次購房者最好為持有長達 10 年的獨立屋和單元房繳納年度土地稅。
土地價值假設為獨立屋價格的60%和單元房價格的35%，十年後，他們將為價值 800,000 澳元的房屋支付 20,761 澳元的土地稅，而對於單元房則更少。
從即日起至 1 月 15 日期間選擇年度土地稅的首次置業者，當變化全面生效時，將在交割時退還已繳納的印花稅。
拍賣學問多，買房需謹慎！
澳洲入市，多學多問多研究，切勿著急，穩中才能買到最合適的房產。
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