利率上升侵蝕房地產市場！全澳房東借貸成本扣稅狂飆
利率上升將推動納稅人對全澳240萬房東的支持達到創紀錄水平，單單一個季度的借款成本扣稅就飆升至70億澳元以上。
由於澳儲行自2022年5月以來積極收緊貨幣政策，房地產投資者的抵押貸款利息賬單在本財年的前9個月大幅增加50%——這是有記錄以來的最大漲幅之一。
房東可以申報一系列費用，作為他們從房產中獲得收入的稅收減免。一位知名經濟學家指出，這有助於緩解租金壓力，因為它減輕了利率上升帶來的打擊。
貸款利息是最大的一項扣稅，占預計每年由房產持有人申報的500億澳元扣稅總額的近一半。
無論是使用負扣稅的房東，還是從租金中賺取收入的房東，都要求申報利息扣稅。
在整個2010年代，由於官方利率小幅下降，利息扣稅成本持平。在2018-19年，由於成本超過租金收入，全澳房東總共損失31億澳元，抵押貸款利息達到239億澳元。
但在2019-20年，隨著澳儲行在新冠大流行之前和期間大幅降息，房東的利息扣稅降至217億澳元。房東的集體租金收入損失降至2.4億澳元，是自上世紀90年代末資本利得稅法改革以來的最低水平。
2020-21年期間，利率進一步下降，儲行將官方現金利率降至0.1%的創紀錄低點。
然而，自去年5月以來，儲行已將官方利率上調至3.85%。一些經濟學家認為，該行可能會利用6月6日的下次會議，將現金利率上調至4.1%的11年新高。
在這個水平上，60萬澳元抵押貸款的利息賬單將增加1萬多澳元，投資者可以將其申報扣稅。
澳洲會計師公會稅務政策高級經理卡薩皮迪斯(Elinor Kasapidis)表示，利率上調將直接影響聯邦預算底線。
「在某種程度上，利率上升沒有被更高的租金所緩解，這將導致更多申報負扣稅的房東，並對聯邦政府的稅收產生連帶影響。」
儲行的數據顯示，從去年7月到今年3月，房地產投資者為其租賃房產支付近190億澳元的抵押貸款利息。在2021-22年的前9個月，他們支付127億澳元的利息。
僅在今年頭三個月，投資者就支付了71億澳元利息。這筆利息可以扣稅，總償還額也達到創紀錄的109億澳元。
高級稅務顧問弗蘭克斯(Susan Franks)也表示，聯邦納稅人將通過稅收減免系統承擔部分利率上升的成本。
「隨著利率的上升，房東將要求對租金收入進行更大的扣稅。如果租金收入的增長速度與利息和其他租金成本的增長速度不一致，許多人會發現他們的租金利潤更少或租金損失更大。因此，流入政府金庫的資金將會減少。」
弗蘭克斯提醒投資者，稅務局正在從銀行收集有關投資性房地產抵押貸款的額外數據，並將密切關注這些貸款重新提取或再融資的利息扣稅情況。
她說，稅務局已經發現90%的投資性房產申報是不正確的。
聯邦財政部最新的稅收支出報告衡量了各種稅收優惠的預算成本，報告指出，本財年的凈租金扣稅預計增加三分之一，達到244億澳元，然後在2023-24年再次增加到266億澳元。
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