澳洲負擔能力達到極限， 租客已經快撐不下去，澳洲少建130萬套住宅，悉尼破屋740萬成交，中國買家爭相競拍！
1.澳洲負擔能力繼續惡化 租客31%收入支付房租
今年第一季度，全澳租客用於支付房屋租金占收入的比例升至30.8%，為2014年6月以來的最高水平，原因是需求飆升和房源供應下降推動了過去一年創紀錄的租金上漲。
根據 ANZ CoreLogic 住房負擔能力報告，由於去年5月以來利率迅速上升，償還新抵押貸款的能力也有所惡化，所需收入佔比升至10年平均水平以上。
ANZ 高級經濟學家 Felicity Emmett 表示，隨著需求持續上升和住房數量下降，未來幾年租金負擔能力將進一步惡化。
「我認為我們遇到了需求非常強勁以及供應減少的問題。投資者貸款略有回升，但仍處於較低水平。 我們還知道，在未來幾年內，我們將看到批准的單元開工和完工數量下降。
「在需求方面，我們知道移民繼續強勁增長，因此我們將看到這些壓力越來越大，尤其是在大量新移民前往的悉尼和墨爾本。 真的很難看到租賃條件有多大改善。」
該報告發現，在全澳範圍內，對於中等收入家庭來說，支付新房租約所需的費用占收入的30.8%。
CoreLogic研究主管伊麗莎?歐文(Eliza Owen)表示，然而，低收入租房者在負擔能力不斷惡化的情況下首當其衝:他們支付租金所需的收入佔比從疫情前的41%飆升至51.6%，表明這一群體面臨著極大的壓力。
歐文說：「我認為，租金負擔能力的惡化對一些中等收入和高收入租房者來說是一種不便，大多數人仍然能夠通過將收入的30%多一點用於租金，過得相對舒適。」
「然而，這對低收入者來說是絕對不可能的。 租金負擔能力的下降對他們造成了沉重打擊，這在市場的低收入人群中看起來非常關鍵和極其不愉快。」
自疫情爆發以來，珀斯低收入家庭的租金負擔能力惡化速度最快，從占所需收入的39%躍升至今年3月的51.7%。
阿德萊德和布里斯班低收入者的租房條件也迅速下降，因為需要支付租金的收入部分攀升了近 10 個百分點，分別達到 55.1% 和 50.9%。
悉尼的低收入租房者花費了他們收入的 52.5%，而霍巴特的低收入租房者需要將近 60% 的收入用於支付房租，這是所有首府城市中最高的。
相比之下，自疫情開始以來，達爾文低收入家庭的租金條件相對沒有變化，而墨爾本的低收入家庭的租金需求略低，為44.3%，因為這一群體的收入增長快于租金增長。
「實際上，低收入家庭可能無力支付租金，隨著租金負擔能力的惡化，越來越多的人不得不轉向過度擁擠或不安全的住房選擇。」
「生產力委員會最近的一份報告發現，在2020-21年，約有11.4萬份無家可歸專家服務請求沒有得到幫助，比2016-17年增加了約20%。」
根據 CoreLogic 的數據，租金從 2020 年底開始上漲，並在過去三個月中在最大的首府城市加速上漲。
悉尼東區、內南區和內西區的租金漲幅最為強勁，漲幅在 6.2% 至 7.8% 之間，即每周漲幅高達 116 澳元。
墨爾本的內城區上漲了 6%，珀斯的西北部上漲了 5.9%。
「這些市場顯示出季度增長加速，這意味著租金價值不僅增加了，而且增加的速度也在加快。」
相比之下，在疫情期間受益於遷移到這些地區的一些最受歡迎的地區在員工返回辦公室的同一時期租金有所下降。
在截至4月份的3個月里，南部高地和Shoalhaven地區的單元房租金跌幅最大，為5.4%，其次是單元房租金下跌5%，東南部塔斯馬尼亞地區的單元房租金下跌4.5%。
悉尼仍然是最難進入的市場，購房者需要 62% 的收入來償還購房貸款，遠高於 49% 的長期平均水平。
2.過去20年澳洲少建130萬套住宅
根據澳洲儲備銀行前經濟學家理查茲（Tony Richards）的分析，澳洲本來可以在過去20年中多建造130萬套住房，但地方市議會強加的昂貴劃分住宅區、城市規劃和建築審批繁文縟節，是造成當前這個國家住房供應嚴重不足的主要原因。
在《澳洲金融評論報》周一發表的一份新研究報告中，理查茲博士表示，要想建造更多中等密度的住宅，可能需要取消地方市議會的建築審批和規劃權力，以停止屈服於反對建中密度住宅的居民和市議會的壓力。
理查茲博士表示，聯邦政府計劃在五年內建造100萬套新房的目標「並不那麼雄心勃勃」，需要更大的擴建住宅計劃來彌補過去的供應不足和未來的人口增長。
在過去的二十年中，住宅建築業顯著放緩，主要是由於優質住宅房地產僅限於單層住宅，開發商面臨長期而昂貴的申請，以及與現有居民反對在周邊建中密度住宅的法律糾紛。
這份名為《我們大城市中等密度住房案例》的報告計算出，在截至2021年的20年中，住房供應僅以4.5%的速度增長，遠遠低於這20年期間人口17%的增長率。
保持先前的增建住宅速度，將使住房存量每年增加220,000套，而不是每年153,000套的實際增長數字。
房屋建設速度較慢意味著20年來新州短缺383,107套住宅，昆州短缺352,292套，維州短缺282,694套，西澳短缺160,397套，南澳短缺102,321套，塔州短缺34,146套，坎培拉短缺14,385套，北領地短缺8504套。
理查茲博士說，隨著人口的膨脹和城市的擴展，在內城區和中環區需要更多的複式洋房和約四層的雅柏文住宅樓，不一定是更多的「高層」塔樓，而大力發展高密度的塔樓，有可能「超額供應」住宅。
他說，中等密度的住宅可以通過更好地利用已經划為住宅區的土地來獲得批准，而不是佔用公園或休閑區，「我們目前的制度為進入房屋建築設置了障礙，並大大增加了房屋建築的成本」。
3.悉尼破屋$740萬成交，中國買家爭相競拍！
悉尼Vaucluse一套三居室破屋以740萬澳元成交，此前有10多名買家參与了競拍。
據《悉尼晨鋒報》報道，在剛剛過去的周日，超過100人圍觀了這場在Marne St 3 號進行的拍賣會。這是一處擁有一覽無餘海景的古老房產，面積為567平方米。
在為期5周的宣傳時間里，中介收到了3000多份諮詢，來自印度、中國和法國的國際人士均表示非常感興趣。
13位買家註冊競標，其中不少人從未看過房，因為他們都打算推倒重建。
起拍價為 500萬澳元，一路攀升至670萬澳元，然後停滯不前，直到一位賣家出價700萬澳 元，氣氛再度活躍起來。
成交價比710萬澳元的底價高出30萬澳元。
在拍賣結束前，有8位買家出價，其中3 位來自中國。新業主來自Mosman，她因晚到拍賣會現場而耽誤了進程，直到710萬 澳元才加入競標， 她曾在上周四首次帶著一個年輕家庭來看房。
這處房產並沒有發布價格指南，但中介Aaron Del Monte表示，預期價格在600萬至700萬澳元之間。
他稱，這個地產吸 引了自住購房者和開發商的興趣，建築商們估計，拆除現有房屋，在原地重建一座 更為宏偉的住宅至少需要額外投入500萬至700萬澳元。
Monte表示，這是一個罕見的機會，因為在Vaucluse和Rose Bay之間，懸崖頂端的地段數量不足50塊。
根據Domain數據，過去5年間，Vaucluse的房屋均價幾乎翻了 一番，達到8725000澳元。
Monte稱，「目前懸崖前沿地段備受關注，因為可以擁有如此壯觀的海景且永不被其他建築遮擋。」
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，Domain的77.2％的成交率反映出周末市場表現強勁。
她認為悉尼買房者的投標活動非常活躍，「房價繼續上漲，市場已經完全恢復。」
Conisbee指出，房源減少和購房需求增加是支持房價增長和成交率上升的主要因素，這一現象背後是人口增長的推動。
她預測，悉尼房價將在今年晚些時候重回巔峰，建議澳人不要抱著房價會進一步下跌的希望。
4.悉尼房租漲幅排行榜出爐！多個華人區上榜
《每日電訊報》5月29日報道稱，悉尼各地飆升的租金價格已經暴露無遺，一些城區每周的租金漲幅超過600澳元。
隨著強勁的租房需求和有限的供應繼續推高房屋租金，目前還看不到價格放緩的跡象。
PropTrack的最新數據揭示了悉尼2022年4月至2023年4月期間房屋租金中位數漲幅最大的十大城區，顯示了以上因素對於租房者的影響程度。
排名前五的是東部城區，Rose Bay以625澳元的漲幅位居榜首，每周租金中位數達到2000澳元，其次是Vaucluse，漲幅為500澳元，租金上漲至3000澳元。 然而，租金漲幅最高的地區並不局限於東區。
Northbridge的房租上漲了263澳元，租金中位數達到每周1538澳元，而Rosebery每周租金也上漲了243澳元。
PropTrack的經濟學家Angus Moore表示：「我們的確發現許多內城區的一些住宅租金增長相當快。」
「部分原因是這些地方本身已經是昂貴城區，因此漲幅會更大。」
「在過去的12-18個月里，我們看到了內城市場的強勁勢頭，而2020年和2021年的情況並非如此。」
就公寓租金而言，市中心地區的租金漲幅也最大。
Haymarket位居榜首，租金上漲了210澳元，使租金中位數達到每周900澳元。 Zetland的公寓房每周上漲170澳元，Rosebery每周增加155澳元。
Moore表示：「這些地方靠近Chippendale、悉尼和Haymarket等主要大學校區。
隨著海外人員的回歸，其中一些地區帶租房需求上升，這是新冠疫情之前沒有的情況。
租金的增長超過了疫情前的水平，這隻是因為整個悉尼（包括內城區）在內的租賃市場非常緊張。」
他說，短期內租房者的處境「短時間內不會得到緩解，悉尼的租房空置率非常低，4月份為1.6%。這還不到疫情前的一半。在供應有限和競爭激烈的環境下，租金可能會繼續上漲。」
據報道，並不是所有區域的租金都在上漲，北部海灘和中央海岸等地區的租金都有所下降，一些城區每周租金降幅達125澳元。
在過去的一年裡，Fairlight的租金下降了120澳元，Daleys Point的租金下降了125澳元。
Moore表示：「疫情期間，北部海灘和中央海岸的表現非常好，現在這些市場出現了一些回落。」
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