澳洲人，決定「不賣房」
按照人均財富中位數計算，澳大利亞人在所有發達國家居民中的財富在全球排行榜上也是數一數二的，這很大程度上歸功於澳洲人對購置房地產情有獨鍾。
現如今，房地產市場還能漲多久可能是澳洲人周末聚會上的常見話題。
但實際上，澳洲人持有房屋的時間比典型的市場周期要長。
Domain一份新報告揭示，自2013年以來，澳洲房屋的平均持有期從7年增加到9年，單元房從6年增加到8年。
更有一些耐心且有眼光的投資者，在時間的累積里取得了幾倍于其他人的豐厚收益。
我們回顧一下過去30年房地產市場的發展，看一看房屋價值是如何隨著時間的推移發生了顯著變化。
房地產市場的30年
最近30年，包括2022年到今年2月份的下滑，全澳房地產共經歷了七個不同的增長周期和相同數量的下降周期。
每次上升和下降都具有不同的環境和變化的催化劑，例如稅收政策、貨幣政策決定、經濟衝擊、財政刺激和更廣泛的經濟狀況。
在全澳範圍內，房屋價值在過去30年裡增長了382%，或按年複合計算，自1992年7月以來平均年增長5.4%。
CoreLogic的全國房屋價值指數(HVI)顯示，在1992年至2002年第一個十年和隨後的兩個十年裡，房產資本價值分別上漲了77%，59%和72%。
打破長期以來的房地產升值的神話，事實上，房屋價值在10年內翻一番的情況非常罕見。
在過去的十年中，沒有一個首府城市的增長率達到100%以上，只有塔斯馬尼亞地區實現了翻倍的增長。
回溯2002年至2012年的十年間，只有珀斯和達爾文的房價翻了一番。
首府城市的增長率高於澳大利亞的其他偏遠地區，房屋價格分別上漲了409%和294%。
首府城市較高的增長率可能反映了與偏遠市場相比，具有更高的需求和更大的供應稀缺性，以及首府城市內部更多樣化的經濟狀況。
以下為各首府城市30年獨立屋和公寓價格曲線，受市場環境影響，全國各區域在各周期的表現差異很大。
例如，西澳州的礦業繁榮使珀斯的房價在2002年至2012年期間上漲了104%，但隨後的經濟蕭條使房價在最近的十年(2012-2022年)中只上漲了14%。
在霍巴特，1992年至2002年是三十年中最疲軟的時期，房價上漲了30%，而最近10年霍巴特的房價飆升了99%，原因是移民增多和住房供應持續不足。
30年增長率最高的首府城市是墨爾本，共增長459%，每年增長5.9%。塔斯馬尼亞以361%總增長，每年5.2%，成為增長最快的偏遠地區。
所以，從過去30年來的歷史經驗來說，10年翻一倍，有點誇張，但不可否認，大多數地區房子持有的越久，賺的越多！
澳洲業主持有房產時間增加！
Domain一份新報告揭示，自2013年以來，澳洲獨立屋的平均持有期從7年增加到9年，單元房從6年增加到8年，不同的城市呈現出相似的變化。
澳洲人因為住房負擔能力、印花稅成本、對銷售收益不足的擔憂以及找不到更好的替代物，而更長時間地停留在可能並不完全符合他們需求的房屋中。
所有首府城市的房屋持有期都呈現出越來越長的趨勢。
在悉尼和堪培拉，人們現在平均在房子里居住10年，比2013年的8年增加了2年；
在墨爾本和布里斯班，這個數字為9年，比8年增加了1年；
在珀斯，這個數字為10年，比7年增加了3年。
房屋持有期最短的是霍巴特，從6年增加到7年，最長的是達爾文，現在達到了12年，比2013年的7年增加了驚人的5年。
許多人通過翻新和經常擴建他們的房子，來延長他們在不適合的房子中的居住時間。
單元房的持有時間也在增長：悉尼現在是8年，相比2013年的6年有所增加；
墨爾本是9年，之前為8年；
布里斯班是7年，之前是6年；
阿德萊德是8年，之前為7年。
堪培拉保持穩定，在過去的10年中一直是6年，霍巴特是7年，珀斯是9年，達爾文再次是最長，從2013年的6年增加到現在的11年。
想要通過短期漲跌賺錢的人，或許會面臨巨大風險。
買房12個月內出售的虧損人數激增
CoreLogic最新的《Pain and Gain》報告顯示，隨著貸款壓力加劇，疫情期間買房的人在兩年內虧損賣房的比例在第二季度比去年同期增加了兩倍多，達到9.7%。
根據數據提供商的報告，由於房價仍比利率開始上升之前低 4.6%，兩年內轉手出售的業主平均損失 30,000 澳元。
上季度轉售的房屋數量超過 8000 套，其持有期限僅為兩年或更短，高於上一季度的 7400 套。
在兩年內買房然後出售的人會更加痛苦，尤其是如果房子所在地在尚未從最近的低迷中完全恢復的市場中出售的話。
比如：澳大利亞高密度區的房地產市場。
即便如此，不斷增加的經濟壓力也讓許多人別無選擇。
在持有兩年以內的虧損房屋銷售中，自住業主佔了大部分，占 72.1%，而投資者占 27.9%。
獨立屋占短期虧損出售的 66%，其中 63.3% 位於首府城市。
大悉尼的北部海灘、Campbelltown和中央海岸是短期虧損銷售比例較高的地區，賣家平均損失高達 6 萬澳元。
與此同時，墨爾本地區的Hume, Melton, Yarra Ranges以及Casey的業主在兩年內轉售的平均損失高達 25,000 澳元。
偏遠地區的短期出售也出現激增，兩年內轉售的房屋比例攀升至 11.1%，比十年平均水平 7.2% 大幅上升。
下一個春天在哪裡？
由於澳洲人57%的家庭財富都在房地產上，澳大利亞人關注房地產的短期漲跌是非常正常的。
然而，房地產交易成本極高，交易周期長，並具有潛在的財務風險，這使得房地產很少像股票那樣交易。
澳大利亞過去 12 個月售出房屋的中位持有期（即個人房屋銷售之間的年數）為 9 年。
即使最近一個增長周期創下2003年以來最大的銷售量，達617,300 套房屋，但這相當於一年內只有 6.3% 的澳大利亞住宅成交，這突顯出大多數房主並非直接受價格變化的影響。
不可否認，尚未確認的全球經濟，地緣經濟的威脅，國內飆升的利率，高企不下的通脹，預測短期內的房地產趨勢是困難的，長期周期告訴我們現在的下降趨勢最終會趨於平穩，通常會有一段穩定時期，然後進一步增長。
無論在下跌或上升通道中，任何時候會可能有轉向的催化劑出現改變市場的走勢，如財政政策的調整，稅收改變，或者可能與全球經濟因素有關的任何市場狀況。
由於當前的低迷受到利率上升的影響，當利率找到上限時，房價會企穩。隨著利率下降(據金融市場預測，最早可能在明年第四季度)，我們可能會看到房價開始進入新的增長階段。
另一方面，房地產市場不是一個整體，任何時候在不同板塊都有各不相同的表現。
事實證明進入市場的時機很重要，但不要指望整體房地產市場在未來幾年扛起快速升值的重任。
在過去30年整體增長的背景下，某些SA3級的細分市場創造了高達7倍以上的增值，幾乎是均值的兩倍。
對於那些希望自己的資產價值在10年內翻一番的人來說，手裡需要有跑贏大盤的資產。
謹慎選擇房產至關重要，優質房產永遠供不應求。
把握地區走向，密切關注市場形勢，挖掘價值窪地。
經過挑選你可能發覺沒有便宜的房子，但經過幾年，十幾年後，你會發現現在的價格不足為道。
春天在每一個細心研究的角落裡。
結語
雖然房價會經歷增長和下降的周期，但長期趨勢無疑是上升的。
這為有長遠眼光的購房者和房地產投資者創造了機會之窗。
買賣雙方都在觀望，當意識到利率接近峰值、通脹正在得到控制時，這個機會之窗就會關閉。
與其等待，不如尋找市場上的常青樹和未來的潛力產品。
耐心，果斷，兼而有之的投資者將成為市場的贏家。
*以上內容系網友澳洲事兒自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。