澳洲破產狂潮，病根找到了
2月6日，澳洲儲備銀行舉行溝通制度改革后第一次議息會議。
澳洲央行宣布將現金利率目標維持在 4.35% 不變，並將外匯結算餘額支付的利率維持在 4.25% 不變。
在 RBA 公布的利率決議公告中，澳洲聯儲表示，12月季度通脹繼續放緩。儘管取得了這些進展，通脹仍然高達4.1%。商品價格通脹在穩步回落，得益於早前全球供應鏈中斷問題的解決和國內商品需求放緩。然而，服務價格通脹卻仍然處於高位。
通脹仍在深刻的影響著人們的實際收入，家庭消費增長疲軟，住宅投資也是如此。
澳洲房地產數據分析公司CoreLogic?也發布了最新數據，顯示澳大利亞的租金在2023年第四季度再次創下歷史新高，全國租金中位數達到每周580澳元，比去年同期上漲了11.5%。
在所有首府城市中，悉尼的租金仍然是最高的，每周租金中位數為745澳元，年增長率為10.2%。其次是堪培拉（651澳元），珀斯（630澳元），布里斯班（627澳元），然後是達爾文（611澳元）。墨爾本和阿德萊德的租金都是每周565澳元。霍巴特的租金最便宜，每周535澳元，2023年1月至12月期間，租金還下降了4.8%。
物價上漲的因素無非是由需求與供給所決定。而在租賃市場中，出現了少有的雙殺場景，其結果就是租金價格在旺盛的租房需求和供應不足的窘境下持續攀升。
需求端持續發力
由於疫情的衝擊讓各大首府城市的租賃市場呈現出絕望的場景，大量的物業空置或者低價出租，同時疫情也讓澳洲的超然地位展現在全世界面前。國際邊境重新開放后，洶湧澎湃的移民潮以及留學生的迴流都大大刺激了住房需求。伴隨著生活回歸正常，市場又重現了昔日繁榮的場景，房屋空置率更是到達危險的地步。
澳大利亞經濟在這輪危機中實現了軟著陸，甚至表現出強勁的增長，就業市場良好，都給了租賃市場的繁榮以實際支撐。當然這樣的支撐最終還是會傳導到銷售市場。
但由於購房成本的上升，導致更多人選擇租房的形式來解決住房問題。在岌岌可危的現金流面前，理智的選擇豁然紙上。
供應端常年捉襟見肘
澳大利亞的住房供應不足是一個長期存在的問題。近年來，由於人口增長和移民增加，住房需求不斷上升，但住房供應卻始終未能跟上。
按說澳洲坐擁廣袤的國土面積（768.8萬平方公里）以及北上廣深級別城市的人口（2700?萬），不應該出現住房短缺的問題。但現實是人口分布極度不平衡，造成大城市的空置率一直在非常低的空間徘徊。
悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯和阿德萊德等大城市是澳大利亞人口最密集的地區。這些城市不僅是商業和文化中心，還提供了就業機會和各種服務，政府也在這些城市大量投資于交通、教育、醫療等基礎設施，因此吸引了大量的人口。同時這些城市也主要分佈在沿海地區，這與內陸地區相比較為密集。沿海地區的氣候相對溫暖，自然條件較好，因此更受人們青睞。
供應不足的原因是多方面的，其中有一個重要的因素是結構性的，小的開發商builder貸不到款，大開發商呢又都是去開發大的項目，小的地方又看不上，導致房屋供應跟不上。對於銀行來說，風控是必須的，否則面臨的系統性金融風險可能會比房屋供應不足的問題更加嚴重。
根據澳大利亞證券和投資委員會 (ASIC) 的數據，2023 年澳大利亞房地產行業共有 1,234 家企業破產，比 2022 年的 876 家增長了 40%。其中，建築公司破產數量增長最為明顯，達到 612 家，同比增長 52%。
以下是 2023 年澳大利亞房地產行業破產數據的詳細情況：
破產對澳大利亞房地產市場的有著深遠的影響。
首當其衝的就是房屋供應減少，推高房租的價格，這一點在CoreLogic 的數據上就有清晰體現。
其次是影響購房者信心，降低購房需求。越來越多的客戶轉向于現房市場，在擔心能否交房的同時也在擔憂著市場能否保持熱度，還是出現最極端的情況。
房地產行業的破產潮增加銀行壞賬風險，影響金融體系穩定。
全球供應鏈中斷導致建築材料價格上漲，建築成本上升。雖然在經歷幾輪加息后建築成本增長速度已經放緩，布里斯班和湯斯維爾今年可能以 6% 的增長位居全國榜首，其次是黃金海岸和墨爾本，增長 5%，珀斯 (4.6%)，達爾文 (4.5%) ）、悉尼和阿德萊德（4.1%）以及堪培拉（4%）。
但即使成本增長水平遠低於大流行時期的高點（黃金海岸的投標價格漲幅在 2022 年達到 15.5% 的峰值），技能短缺仍將導致該行業通脹走高。
RLB 調查受訪者最關心的問題是勞動力供應，即截至 12 月的六個月內成本增加，其次是工資成本增加、材料成本增加、政府主導的建築支出增加以及承包商/分包商償付能力增加。
在國內，貨幣政策效果的滯后性以及企業的定價決策和工資將如何應對需求過剩、勞動力市場依然緊張的情況下經濟增長放緩，都存在不確定性。而這所有的一切都會加劇開工不足的情況。
利率是宏觀世界和金融世界的連接點，利率的一側連接的是真實世界里的國家政策、通貨膨脹、經濟增長、國民財富儲蓄的存量、風險預期等，另一頭則連接著整個金融世界，連接著房子、股票、基金、各種投資產品。因為金融世界里的大部分東西，都以利率為定價的基準。
我們不斷的看到開發商或建築商倒閉的新聞都是源於資金時間錯配的問題。
這其實是給了市場一個明確的信號，能不能出現一類產品專門服務於小型開發商或建築商。
有需求自然會有供給，但是目前所能見到的服務於小型項目的融資的方法普遍存在要求嚴苛、利息偏高等問題。
造成的結果就是在資金壓力下的持續開工不足。
當然中小型企業融資困難的問題是全球普遍問題，在澳洲地產行業中可能表現的更為突出。
在澳洲房產市場中，中小企業融資一直是一個備受關注的問題。
一天不解決，澳洲破產狂潮就一天無法結束！
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