警告！政策要變，墨爾本樓市面臨崩塌
在澳洲，你聽過負扣稅嗎？
澳洲是世界上極少數實行這一制度的國家。
嚴格說來，「負扣稅」並不是一種稅，而是一種對於投資房產的稅務補貼制度。
很多人不明白什麼是負扣稅，簡單說一下：你投資房產，租客繳納的租金是你的「收入」
銀行貸款利息、水電費、房屋折舊、物業管理和維護費用、保險費等等就是你的開銷
用收入減去開銷，你的投資房的收益可能會出現一個紙面上的「虧損」
這個「虧損」可以從你工資收入應納稅額度中直接減去，為你帶來稅務上的減免，最後達到減少你的應納稅收入，進而降低你的應交稅金
超過投資收益所帶來的負嚮應稅收入，我們稱之為負扣稅
王科工資8萬澳幣一年，有澳洲身份，要交個人所得稅將近2萬澳幣。
但是王購買了一套投資房，其租金剛好能償還此房的貸款。
但房屋折舊等能給他帶來每年2.5萬澳幣的負扣稅工具。那麼A的應繳稅部分只有8萬-2.5萬=5.5萬澳幣。5.5萬澳幣的收入要交個人所得稅僅1萬澳幣。
也就是每年能帶來2-1=1萬澳幣的正向現金流。
國稅局將從王科已繳的稅款中退還這部分差額。
負扣稅的好處是，每當你借錢進行投資時，你都可以將所有利息和相關投資成本作為稅收減免，以抵消你的其他應稅收入，最終減少納稅，
據財政部稱，在 2021-22 財年，共有 110 萬澳大利亞人擁有負扣稅房產，
其中大部分稅收優惠流向了高收入投資房產所有者。
負扣稅是一把雙刃劍。在你的收入可以成倍放大的同時，你的損失也可以成倍放大
如果租金上漲，一開始賠錢租出去的物業可能就會開始帶來正收益，負扣稅就可能變成正扣稅
也就是說，即便房價不怎麼漲，單租金收入就已經賺了一筆了。
這也就是為什麼物業投資是一項長期投資選擇的原因。
負扣稅對於房產投資者極為有利，尤其是對於主要依靠工資收入的高薪階層來說，房產投資所帶來的負扣稅
更是「合法避稅」的「神器」。
但就是這樣的神器，現在，澳洲工黨政府將要對負扣稅進行改革！
阿爾巴尼斯總理公布了三階段減稅的改革方案。
統計顯示，從2010年到2033年，負扣稅政策會導致預算損失大約2,280億澳元稅收，
而房產投資者獲得的減稅估計會超過聯邦政府對公屋投資的至少5倍。
這是工黨想改革的原因。
早在1985年，工黨政府就曾經在澳洲全面取消過負扣稅制度。
當時的背景和今天幾乎如出一轍，許多澳洲人民抱怨投資者推高房價、哀嘆自己買不起房，於是，工黨執政下的Bob Hawke政府把矛頭指向了「負扣稅」，
在全澳推行起了廢除負扣稅的政策。
現在更是如此。
一些工黨後座議員迫切希望對負扣稅制度進行改革。他們希望讓負扣稅只適用於一處投資房產。
要求改革的呼聲日益高漲
如果這項優惠政策徹底改變，一些擁有多處投資房產的投資者會立刻站出來反對。
總理阿爾巴尼斯會證明縮減或取消負扣稅是合理的。
房產影響
上文說了，在1985年，工黨曾經取消過負扣稅。
這18個月里發生了什麼呢？
究其原因，取消負扣稅會造成投資者持有房產的成本上漲，
投資者本人並不會默默地承擔這部分額外的成本，結果就只能是轉移到租客身上。
所以取消負扣稅，直接受影響的普通租房民眾
據估計，有224萬澳洲人擁有投資房產，約為325萬套住房。
絕大多數房東（71%）擁有一處投資房產，18%的房東擁有兩處，5%的房東擁有三處。
由於澳大利亞樓市上漲，這意味著投資者可以在幾年後通過出售房產獲得可觀的資本收益，這使得負扣稅特別值得。
但是，如果縮減或取消負扣稅將「使住房建設再下降4.1%，GDP減少15億澳元，工作崗位減少7000個。
如果取消負扣稅優惠，澳洲房地產行業將會付出高昂的代價。
過去一年近13%投資者至少賣掉了一處房產，原因是政府加稅或威脅要加稅，這使得澳洲房產變成了不那麼吸引人的資產。
由於城市住宅的土地供應受到嚴格限制，負扣稅改革的大部分影響將通過土地和房價價格下跌來體現。
受影響最大的，就是墨爾本房產
墨爾本的房地產投資者若現在購房，每周將損失數百澳元。
CoreLogic的模型顯示:墨爾本各個地區的租金增長都不足以覆蓋抵押貸款還款的增加。
在像Bayside和Boroondara這樣的富裕地區，抵押貸款增加與租金增加之間的差距在每周500到700澳元之間。
從2020年3月到2024年1月，大墨爾本地區的周租金上漲了101澳元，但投資者的抵押貸款還款卻增加了341澳元/周
很多區域基本都是墨爾本的富人區，以及華人聚居區。
也就是說，如果負扣稅取消，墨爾本的樓市將會出現下跌。
與利率處於歷史低點時相比，鑒於現在債務成本的大幅上升，用得上負扣稅的投資也越來越多。
租金收入與抵押貸款成本之間的差距越大，投資者就越依賴於負扣稅的結果。
但是現在工黨需要更多款項做其他事情，如果有更多的投資者使用負扣稅策略，政府的負扣稅成本將會增加。
作為澳洲房產投資者，能夠通過「負扣稅「制度來在進行投資的同時達到節稅的目的，這無疑是澳洲房產投資得天獨厚的優勢之一。
如果稍後負扣稅政策被取消，受打擊的，將會是天翻地覆的嚴重。
那麼你們覺得負扣稅應該被取消嗎？
你們同意工黨的做法嗎？
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