澳洲房市，突變
前言
剛剛過去的10月份，澳大利亞房價僅略微上漲了0.3%。
隨著房產市場逐步冷卻，澳洲房價年增長率也放緩至6.0%，相比今年2月的峰值增長率9.7%明顯回落。
其中，悉尼房價自2023年1月首次出現月度下滑，下降了0.1%。
雖然整體市場開始降溫，但中型首府城市的表現相對較強，特別是珀斯10月房價上漲了1.4%，成功抵消了達爾文（-1.0%）、堪培拉（-0.3%）、墨爾本（-0.2%）、悉尼（-0.1%）以及維州城郊地區（-0.2%）的下跌。
總體來看，市場在逐步冷卻，尤其是高端市場，而較低價格區間的房產表現相對穩健。
澳洲房價開始放緩
悉尼房價上月下跌0.1%，原因是持續高企的借貸成本、購房負擔能力壓力和高於平均水平的房源數量，令房價在過去21個月里首次出現下降。
CoreLogic最新的數據顯示，悉尼房價的放緩趨勢已持續數月，導致自去年1月以來的首次房價下滑。
悉尼房價此前曾經歷一次短暫但劇烈的跌幅，在2022年2月至2023年1月期間下跌了12.4%。
悉尼高端房產受影響較大，頂部25%的房子價格下跌了0.6%，過去三個月累計下降1.1%。
相比之下，悉尼的價格較低的獨立屋和公寓反而上漲了0.5%。
墨爾本的房價在10月進一步下跌0.2%，自此導致房價持續回落。
10月，悉尼的房價中位數為1,193,240澳元，而墨爾本則為778,926澳元，兩者相差53.2%，為自1999年5月以來的最高差距，當時差距為54%。
作為澳洲最大的兩個首府城市，悉尼和墨爾本的房市變化毫無疑問是前一發動全身。
相對而言，澳洲中型首府城市的表現相對較強，特別是珀斯。
10月，珀斯的住宅房產價值增幅最大，環比增長1.4%，年漲幅高達22.6%！
阿德萊德房價也上升1.1%，年漲幅15%，霍巴特房價增長0.8%（年跌幅1.2%），布里斯班房價上漲0.7%，年漲幅13%。
但和之前相比，中小城市的房價增長也逐漸放緩。
今年2月至6月期間珀斯月均漲幅超過2%，阿德萊德也是自3月以來每月漲幅超過1%，
布里斯班0.7%的漲幅也達到7月以來的最低水平。
房源數量激增
房價增長放緩的同時，掛牌出售的房源也有所增加。
根據截至10月27日的房源統計數據顯示，澳洲首府城市平均掛牌房源數量自冬季結束以來增加了12.7%。
悉尼總掛牌量現在比過去五年同期的平均水平高出13.2%，墨爾本則是高出13.0%。
這也幫助解釋了兩大首府城市房價下滑的原因：因為買家有了更多選擇，不再那麼急迫做決策了。
而在中型首府城市，雖然掛牌量有所增加，其中珀斯的增幅最大，掛牌量增長了20.6%。
但考慮到這些地區本來基數就很低，珀斯、阿德萊德和布里斯班的掛牌房源數量仍比五年平均水平低了20%以上。
這些市場依然非常有利於賣家。
隨著掛牌房源的增加，房屋銷量似乎在減少。
截至10月的三個月內，首府城市的銷售活動估計比前三個月減少了7.5%，比去年同期下降了1.6%。
在較高的掛牌供應量和較少的購房活動下，銷售條件變得寬鬆。
10月的大部分時間里，首府城市的拍賣清空率都低於60%，而非拍賣出售的市場指標也顯示出市場上的房屋中位掛牌天數有所增加，尤其是在掛牌量高於平均水平的城市。
可以說，澳洲房市正在趨於平穩！
特別是現在最大的兩個城市也進入了淺層下滑階段，這可能會使澳洲的整體數據出現小幅持平或略微下跌的趨勢。
但房價仍有可能受到新房供應短缺的支撐，與此同時，明年降息也可能為房市再次注入活力。
澳洲房市明年或迎新一輪上漲
一旦澳大利亞央行開始降息，消費者信心、購房活動以及房價將再次上升。
Domain方面預測表示，隨著明年利率下調為潛在買家帶來更多資金，澳洲房市也將迎來新一輪繁榮！
Domain首席經濟學家Nicola Powell博士指出：「高現金利率在一定程度上抑制了房價的增長速度，但當現金利率開始下降且澳大利亞人對通脹得到控制的信心增強時，市場情緒將得到提振，房價將迎來更高的增長率。」
疫情后借貸成本的激增雖然給澳大利亞普遍高昂的房市帶來了一定影響，但並未從根本上改變市場狀況。
預計下一輪降息周期將在明年3月底開始，這將進一步增加人們用於購房的可貸資金，並吸引那些仍在等待降息的買家重返市場。
尤其是墨爾本，房價較2021年9月的峰值下跌6.3%。
這種下降提升了購房的可負擔性。
當房價變得更可負擔時，更多人有機會買房，這為墨爾本這座表現最差的城市帶來了機遇。
隨著市場復甦，墨爾本房市的表現有望超越預期。
AMP首席經濟學家兼投資策略負責人Shane Oliver也同意這一看法。
「利率下調可能會在明年推動房價上漲，假設失業率不會大幅上升，這將推動新一輪的周期性上漲。」
Oliver博士在本月初表示。「這可能會使墨爾本這樣的表現欠佳市場相對於布里斯班、阿德萊德和珀斯等愈發不可負擔的熱門市場迎來複蘇。」
澳新銀行最新的報告《ANZ Australian Property Insight 》中預測：直到2026年，所有首府城市的房價都將上漲，預計2024年漲幅為7.3%，2025年和2026年均為5.5%。
布里斯本的房價預計今年將上漲15.2%，並在2025年增長6.4%，2026年增長4.9%。
阿德萊德的情況類似，預計2024年上漲15.4%，2025年上漲5.7%，2026年上漲5%。
悉尼的房價也呈上升趨勢，預計2024年上漲4.2%，2025年上漲6%，2026年上漲6.6%。
珀斯預計在未來幾年繼續表現強勁，但房價增速將有所放緩。澳新銀行預計珀斯的房價今年年底前將上漲25.1%，明年上漲7.4%，2026年上漲4.9%。
堪培拉的房價預計也將進一步上漲，今年上漲2%，2025年上漲3.3%，2026年上漲4%。
墨爾本和霍巴特的房主可以期待在今年房價分別下跌1.7%和0.7%后，情況有所好轉。
預計墨爾本的房價將在2025年上漲3.9%，2026年上漲5.4%，而霍巴特的房價預計明年上漲2.4%，2026年上漲3.4%。
結語
現在的澳洲房市正慢慢走向平穩，尤其是高端房價回調得最明顯，而低價位房產卻保持相對堅挺。
這種現象也反映了市場的真實需求：剛需買家和首次置業者依舊在積極入市。
明年，澳洲央行計劃降息，這可能會徹底改變市場的氛圍。
降息一旦落實，借貸成本降低，更多人將有能力進入市場，特別是在本就需求旺盛的低價位和中端市場，房價可能迎來一波新漲幅。
雖然現在市場看起來有些降溫，但在降息預期的推動下。
澳洲房市或將迎來新一輪上漲！
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