澳洲三大城市公寓價格增長有望超越獨立屋！澳洲房租中位數再創歷史新高
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澳洲房租中位數再創歷史新高
澳大利亞全國租金中位數已攀升至新高，但租賃房源數量的增加使得大部分地區的租金保持平穩。
在12月季度，全國租金大部分保持平穩，這一放緩時期出現在近年來租客面臨高租金壓力之後。
根據最新的PropTrack數據，全澳每周租金中位數在12月季度增長了1.6%，全年上漲6.9%，達到620澳元。然而，除了布里斯班和堪培拉以外，其他首府城市的租金在本季度保持穩定。
PropTrack高級經濟學家保羅·瑞安表示，租金增長的放緩緩解了租客的壓力。
「租金增長速度目前是自2021年底以來最慢的，這種增長放緩主要歸因於租賃房源數量的增加，以及生活成本壓力限制了租客的支付能力。」
自疫情以來，租客經歷了多年的租金快速上漲，而工資增速卻未能跟上價格上漲的步伐。
邊境開放后的人口快速增長對本已緊張的租賃市場造成了更大壓力，住房需求增加的同時，建築行業面臨的挑戰導致新建房屋數量減少。
與此同時，通貨膨脹的飆升進一步加重了家庭的經濟負擔，給租客帶來了雙重財務挑戰。
然而，2024年投資者活動的增加推動了市場上租賃房源的增長，這種供應的增加有助於緩解需求壓力，抑制租金漲幅。
這種租賃房源供應的提升穩定了租賃市場，但在過去幾年租金快速上漲之後，租金負擔能力問題依然嚴峻。
瑞安先生表示，不同首府城市和地區的租賃市場狀況存在差異。
「布里斯班和堪培拉是過去三個月內唯一租金上漲的兩個首府城市，而阿德萊德和珀斯在過去一年中租金漲幅最大。對於澳大利亞兩大租賃市場的租客來說，悉尼和墨爾本的租金在過去六個月保持不變，這是個好消息。」
目前，悉尼普通獨立屋的周租金為780澳元，公寓中位數租金為700澳元。墨爾本的獨立屋中位數租金為580澳元，公寓租金為550澳元。
從全澳來看，公寓租金的年增長率（7.1%）高於獨立屋租金（5.9%）。
城郊租金在12月季度保持穩定，但在2024年全年上漲了10%，超過了首府城市平均的6.7%漲幅。
瑞安先生指出，1月是租賃市場最繁忙的時期，大量租客在尋找新的租賃住房。
儘管由於租賃房源的增加，競爭可能不像前幾年那樣激烈，但大多數市場的租金可能不會下降。
「我們預計今年租金將適度增長，租金增長放緩的趨勢將持續至2025年，」瑞安先生說。
租金漲幅放緩的同時，房價也有所回落，為試圖脫離租賃市場的首次購房者創造了機會。
根據PropTrack房價指數，澳大利亞全國房價在兩年內首次出現下跌。
全國房價中位數在12月下跌了0.17%，除珀斯和霍巴特外，所有城市的房價均出現下降。
這一降幅是由於12月競爭條件減弱所致，市場上房源數量增加為買家提供了更多選擇。
02
澳洲三大城市公寓價格增長有望超越獨立屋
公寓長期以來在一些買家的心目中不如獨立屋重要。
然而，最新數據顯示，這一看法或將被顛覆。
根據Domain的房地產專家預測，未來悉尼、墨爾本和布里斯班三大城市的公寓資本增長將與獨立屋持平，甚至超越獨立屋，這為有意立即入市的首次購房者提供了機會。
特別是在布里斯班，Domain預計公寓價格的上漲將超過獨立屋價格的增長，這一消息引起了首次購房者的關注。
2025年房地產市場的變化為預算有限的買家提供了入市機會，並有望在未來獲得財務收益。
Domain首席經濟學家兼研究主管尼古拉·鮑威爾博士表示，這種資產增值可以為買家未來購置獨立屋提供槓桿。
根據Domain的《年度總結》，布里斯班獨立屋價格預計在今年上漲5%至7%，而公寓價格則預計上漲7%至9%。這是唯一一個公寓價格表現將超過獨立屋的市場。
在珀斯和阿德萊德，公寓和獨立屋的價格預計將同步增長。Domain預計珀斯的公寓和獨立屋價格將上漲8%至10%，而阿德萊德這兩類房產的價格預計將上漲7%至9%。
鮑威爾博士表示，對於2025年的首次購房者來說，這一路走來頗為艱難，但即將到來的市場變化可能會對他們有利。
「我認為這是2025年的獨特之處，從歷史上看，獨立屋的資本增長率通常優於公寓，但我們預測布里斯班的公寓表現將超過獨立屋。
在其他城市，我們預計公寓和獨立屋的資本增長率將持平，這種情況相當罕見，因為通常來說，獨立屋的表現優於公寓。」
鮑威爾博士表示，這種趨勢為買家的資產增值和長期計劃提供了可能性。
「我確實認為，首次購房者（購買公寓）有機會實際體驗資本增長的好處，顯然，當你購買房產時，你希望看到資產增值，希望價格上漲，這樣你才能在房地產階梯上逐步向上。?公寓的價格更實惠，並且能讓你更接近城市。與獨立屋相比，公寓價格明顯更低，這使你能更早進入市場。」
03
澳洲通脹已見頂，土地價格或下跌刺激需求
墨爾本建築商沙恩·貝內特表示，通脹已經見頂，隨著開發商試圖刺激需求，未來幾個月新購房者可能會發現土地價格有所下降。
Arden Homes首席執行官貝內特先生周三在接受採訪時表示，建築商的成本自六個月前停止飆升后已趨於穩定，大型土地開發商即將推出高達4萬澳元的地塊折扣，以增加銷售量。
周三公布的官方數據顯示，新建住宅和主要翻修的成本在11月上漲了2.8%，為三年半以來的最低增幅，這一結果令經濟學家感到鼓舞。
「建房和裝修的價格在11月同比僅上漲2.8%，遠低於2022年的兩位數增長，」CommSec經濟學家瑞恩·費爾斯曼表示。
儘管消費者的前景更為積極，且澳大利亞統計局表示建築商正通過折扣和促銷吸引業務，但貝內特先生指出，許多建築商只能通過犧牲利潤率來降價。
「一些建築商可能有一定的利潤空間可以消耗。但這僅僅是撕掉利潤而已，很多建築商仍在痛苦之中。在未來12個月里，你會看到相當一部分建築商破產——他們已經沒有迴旋餘地了。」
澳大利亞國民銀行高級經濟學家泰勒·紐金特表示，新住宅價格的回落「重要性不容低估」。
周三的月度通脹數據顯示，新房價格年增長率降至自2021年7月（當時為2.1%）以來的最低值，同時，另有數據顯示建築業破產數量在12月同比飆升了28%。
居高不下的融資成本使得依賴微薄利潤經營的企業無法獲得喘息機會，根據公司監管機構ASIC周三發布的單獨數據，截至12月22日，2024財年建築業破產數量已達1807起，而2023年同期為1410起。
「破產水平在整個經濟體中都有所上升；建築業仍佔有顯著比例，建築商仍面臨生產率下降、勞動力短缺和經營成本上升的壓力。」
周四，債權人將首次會議審議開發商Bensons Property Group的破產事宜。這家公司擁有價值15億澳元的1000套公寓項目管線，卻在上個月末進入破產管理程序。
McGrathNicol破產管理人拒絕置評。
04
雙重夾擊，澳洲購房者面臨重重挑戰
目前，普通澳洲家庭最多僅能負擔價值51.3萬澳元的房屋，但絕大多數房產價格遠超這一預算範圍。
儘管持續的高利率削弱了購房者的借貸能力，並對房價構成一定下行壓力，但對於沒有家庭資助的首次購房者來說，購房難度依然很大。
根據CoreLogic的模型測算，年收入10萬澳元的家庭，如果能夠存下20%的首付款，且將抵押貸款的還款額控制在收入的30%以內，最多可購買51.3萬澳元的房產。然而，澳洲住房價格（包括獨立屋和公寓）的平均價格卻高達81.5萬澳元。
在悉尼，房屋中位價高達147萬澳元，墨爾本為86萬澳元。以普通家庭預算來看，在墨爾本，只有梅爾頓和梅爾頓南區的房屋中位價符合標準；悉尼則無一郊區中位價低於51.3萬澳元，其中房價最低的聖雷莫，中位價也達到69.4萬澳元。
綜合全國來看，僅15.5%的房產中位價位於普通家庭的可承受範圍內。
CoreLogic澳大利亞研究主管伊麗莎·歐文表示，這僅是市場中極小的可進入部分。儘管模型假設買家有20%的存款，但實際市場情況更加複雜。
高房價與購房負擔能力問題，不僅影響首次購房者，高收入家庭的購房需求也有所下降。這種需求的減弱正給房價帶來進一步壓力。數據顯示，墨爾本房價已連續數月小幅下跌，悉尼房價在春季也陷入停滯。
歐文指出，部分買家原本寄希望于抵押貸款利率的快速下降，從而願意承擔更高的還款壓力，但事與願違。如果利率不降且收入未能大幅增長，房價就必須作出調整以緩解壓力。
由於高利率和降息預期的不確定性，購房者數量明顯減少。
悉尼12月季度房價跌幅最大的10個郊區中，有8個位於東區。其中，小灣（Little Bay）房價下跌8.8%，馬特拉維爾（Matraville）、蘭德威克（Randwick）等地房價跌幅均超過6.6%。
墨爾本方面，2024年最後一季度，東區以及布倫瑞克西區等內城區房價下跌，海灣沿岸的卡魯姆（Carrum）、邦比奇（Bonbeach）等地也出現價格下滑。
悉尼買方代理人里奇·哈維表示，這些房價下跌的東區郊區，過去房價曾大幅上漲，土地供應有限，如今是入市的良機。他還提到，由於買家的借貸能力已達上限，拍賣會和房產開放日的參觀人數略有下降。
然而，2000萬澳元以上的高端房產市場並未受到影響，而300萬至1000萬澳元的家庭住宅因利率波動，買家更為謹慎。
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