悉尼墨爾本大批公寓投資者拋售離場
悉尼的公寓去年僅升值1.8% 圖：Oscar Colman
文/Nila Sweeney
投資回報率低和高昂的持有成本，正促使越來越多的投資者退出墨爾本和悉尼的公寓市場，這可能會進一步減少兩個城市的出租房供應。CoreLogic 的數據顯示，這一趨勢正在加速。
澳大利亞兩大房地產市場中投資者集中拋售的另一個原因，是租賃市場的降溫。海外移民減少、家庭規模擴大導致租賃需求放緩。
隨著一些投資者退出市場，對於有購房需求的人來說，這或許是一個機會。悉尼和墨爾本的房價正在下跌，購房可負擔性有所改善，為首次置業者提供了更好的入市條件。
去年 12 月，墨爾本共有約 8300 套投資者持有的房產掛牌出售，同比增長 6.6%，較過去五年的平均水平高出 14%。
悉尼的情況也類似，大批投資者正在撤離市場。同一時期，該市有超過 6000 套原用於出租的房產掛牌出售，較前一年增長 1.7%，比過去五年平均水平高出 2.8%。
2024 年，悉尼的公寓僅有1.8% 的增值，而墨爾本的公寓價格則下跌了 3%。相比之下，布里斯班的公寓價格上漲 16.6%，阿德萊德上漲 16.9%，珀斯更是飆升 22.7%。
需求放緩也影響了租金收入。與去年同期相比，墨爾本的租金下降了 0.5%，悉尼下降 0.2%。
此外，維多利亞州對房產投資者徵收更高的稅收，並實施新的租賃法規，要求出租房滿足最低居住標準，這些因素進一步推高了投資者的持有成本，削弱了房東的現金流。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示：「墨爾本對投資者而言吸引力較低，不僅是因為新的稅收政策，還因為投資回報極為疲軟。」
「2024 年初，土地稅起征點下調，導致投資者的持有成本上升。一些投資者可能已經選擇『止損』，正在尋求退出市場。」
CoreLogic 估算，以 6.45% 的投資房貸利率計算，投資者每周需償還 896 澳元的房貸，而租金收入僅 604 澳元，每周現金流缺口高達 292 澳元。
在悉尼，情況更為嚴峻。房東每周需支付 1384 澳元的房貸，而租金收入僅為 773 澳元，每周資金缺口達 611 澳元。
墨爾本市場上由投資者掛牌出售的房產佔比已升至 31.2%，高於過去五年的平均水平（29.1%）。
在墨爾本市中心，近 1000 套原用於出租的公寓掛牌出售，同比增長 44%，較五年平均水平高出 30.7%。
目前，投資者掛牌出售的房源已佔墨爾本 CBD 總房源的 54.8%，相比過去五年 49.7% 的平均水平大幅上升。
這一撤資潮同樣蔓延至墨爾本各城區。在 Darebin-North 區，投資者掛牌房源比例從一年前的 38.5% 激增至 45.5%，新增房源接近 200 套。
此外，Moreland-North、Glen Eira、Stonnington-West、Maroondah、Banyule、Whitehorse-West、Stonnington East 和 Darebin-South 等區的投資者也在紛紛撤離。截至去年 12 月，這些地區的市場新增了 1460 套原用於出租的房產。
買家代理機構 InvestorKit 研究主管 Arjun Paliwal 表示，一些投資者即便虧本，也選擇出售手中的公寓，以擺脫低迷的市場。
「部分投資者在墨爾本購買的公寓，幾乎十年甚至 15 年都沒有獲得資本增值。他們希望出售這些房產，以便將資金投向更具回報潛力的市場，或者至少擺脫這些房產對其貸款能力的影響。」
「還有一些投資者不再寄希望于降息能提振墨爾本公寓市場。即便在幾年前利率降至歷史低點時，房價仍未回升，供應過剩仍是一個主要問題。因此，我們的許多客戶決定出售手中的墨爾本公寓。」
在悉尼，房貸成本上升和資本增值疲軟，同樣促使投資者拋售房產。
在 Parramatta，去年 12 月掛牌出售的投資者持有公寓接近 400 套，占該區所有掛牌房源的 54%。
在悉尼市中心，投資者掛牌出售 536 套公寓，投資者房源佔比達 51.6%，遠高於過去五年 47.8% 的平均水平。
此外，Chatswood-Lane Cove、Botany、Ryde、Marrickville-Sydenham、Manly 和 Blacktown-North 等地區的原租賃房源也大量湧入市場，部分區域掛牌量增幅高達 51.6%。
房地產公司 BresicWhitney 首席執行官 Thomas McGlynn 表示，目前離場的投資者遠多於進場的投資者。
「不幸的是，投資者仍然傾向於出售，而非買入。我認為，未來市場上會有越來越多小型投資公寓掛牌出售。」
Owen 認為，儘管這些公寓價格相對較低，但未必能吸引首次購房者。
「對於首次購房者來說，那些 2010 年代為投資者打造的微型公寓吸引力並不大。因此，儘管市場上有越來越多的首次置業者，他們並不一定會選擇這些房產。」
「目前，墨爾本市場正在經歷一段艱難的調整期。市場上的房源在增加，但這些房產並不符合當下購房者的需求，因此市場仍將持續低迷。」
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