悉尼和墨爾本投資者拋售公寓，租賃市場再受衝擊！澳洲辦公樓空置率續上升 墨爾本全國之首
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悉尼和墨爾本投資者拋售公寓，租賃市場再受衝擊
CoreLogic 數據顯示，由於資本增值疲軟以及持有成本高企，越來越多的投資者正在退出悉尼和墨爾本的公寓市場，這可能會減少這些城市的租賃房源供應。
在澳大利亞兩大房地產市場中，投資者拋售潮的另一個關鍵因素是租賃需求的放緩。海外移民減少和家庭規模擴大導致需求下降，使得租金增長受阻。
隨著部分投資者退出市場，首次購房者可能迎來機遇，尤其是在悉尼和墨爾本，房價的下降提升了住房可負擔性。
數據顯示，去年 12 月，墨爾本市場上約有 8300 套投資者持有的房產掛牌出售，同比增長 6.6%，比過去五年平均水平高出 14%。
悉尼市場的情況同樣嚴峻。去年 12 月，超過 6000 套原租賃房源掛牌出售，同比增長 1.7%，較過去五年均值高出 2.8%。
2023 年，悉尼公寓的資本增長僅為 1.8%，墨爾本更是下跌了 3%。相比之下，布里斯班、阿德萊德和珀斯的公寓市場表現強勁，資本增值分別達到 16.6%、16.9% 和 22.7%。
需求放緩也影響了租金表現。墨爾本的租金同比下降 0.5%，悉尼下降 0.2%。
維州針對投資者的更高稅收政策，以及要求達到最低租賃標準的新法規，進一步增加了投資者的持有成本，壓縮了他們的現金流。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示：「墨爾本對投資者來說吸引力較低，不僅因為新稅收政策，還因為回報率非常低迷。」
2024 年初，土地稅門檻的降低提高了投資者的持有成本，部分投資者因而選擇拋售物業以減少損失。
根據 CoreLogic 估算，投資者目前的現金流缺口較大。在墨爾本，投資者的每周貸款還款額約為 896 澳元（按 6.45% 的利率計算），而租金收入僅為 604 澳元，每周需填補 292 澳元的資金缺口。
悉尼的情況更嚴峻，租金收入為每周 773 澳元，而貸款還款額高達 1384 澳元，意味著每周虧損 611 澳元。
投資者掛牌出售的房源在墨爾本佔比達到 31.2%，高於過去五年平均的 29.1%。
在墨爾本市中心，接近 1000 套原租賃公寓掛牌出售，同比大增 44%，比五年平均水平高出 30.7%。在該區域，投資者出售的房產佔整體市場庫存的 54.8%，顯著高於過去五年的 49.7%。
投資者拋售潮也蔓延至墨爾本周邊區域。在 Darebin-North，投資者房源佔比從去年 38.5% 上升至 45.5%，新增近 200 套待售房源。
此外，Moreland-North、Glen Eira、Stonnington-West、Maroondah、Banyule、Whitehorse-West、Stonnington-East 和 Darebin-South 等地的投資者房源供應也大幅增加，2023 年 12 月，這些區域新增 1460 套待售房產。
投資者買入的墨爾本公寓市場多年未見資本增值，甚至有些房產在過去 10 至 15 年間一直未能帶來收益，導致投資者不得不虧損出售。
悉尼帕拉馬塔（Parramatta），去年 12 月掛牌出售的投資者公寓接近 400 套，占當地市場供應的 54%。
悉尼市中心的投資者拋售情況同樣顯著，掛牌出售的 536 套公寓使得投資者房源在市場供應中的佔比升至 51.6%，高於過去五年 47.8% 的平均水平。
此外，Chatswood-Lane Cove、Botany、Ryde、Marrickville-Sydenham、Manly 和 Blacktown-North 等地區的投資者房源供應也大幅增加，部分地區漲幅高達 51.6%。
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澳洲辦公樓空置率續上升 墨市高達18%居全國之首
重挫本地上市辦公樓地產巨頭市值的澳洲各首府城市市中心商業區辦公樓空置業繼續居高不下，墨爾本尤為突出。房地產商會（Property Council ）表示，維州政府需要發揮「積極的領導作用」來扭轉這個澳洲第二大市中心商業區的命運。
商會每年兩次的辦公樓市場報告發現，儘管新冠疫情已過去幾年，澳洲各首府城市的辦公樓空置率居高不下，墨爾本保持了辦公樓空置空間最高的市中心商業區地位。
去年各大公司都發布了要求員工重返辦公室上班的規定，但墨爾本的員工返辦公室上班率繼續落後，市中心商業區辦公樓的空置率保持在18%，而全國各大城市的市中心商業區辦公樓空置率從13.6% 略微上升到13.7%。
阿德萊德和珀斯的市中心商業區辦公樓空置率下降，墨爾本保持穩定，悉尼和布里斯本上升，但這與新的供應持平。非市中心商業區的辦公樓空置率保持在17.2%，兩個市場的整體空置率上升0.1% 至14.7%。
房地產商會會長左巴斯（ Mike Zorbas ）表示，墨爾本仍然是一個令人擔憂的問題。
左巴斯表示，過去六個月，澳洲主要城市新增了超過220,000 平方米的新增辦公樓面積供應，略低於超過237,000 平方米的歷史平均水準。
他說：「我們繼續看到新辦公空間的供應高於或接近歷史平均水準，為我們的城市提供了大量新的高品質辦公空間。由於需求仍然存在，空置水平繼續受到如此大量供應的推動。」
悉尼的辦公樓空置率從11.6% 上升到12.8%，這得由於過去六個月新增供應的164,552 平方米，遠高於74,361 平方米的歷史平均水平。
布里斯班的空置率從9.5% 上升到10.2%，柏斯的空置率從15.5% 下降到15.1%，而阿德萊德空置率從17.5% 下降到16.4%。
坎培拉的辦松樓的空置率從9.5%下降到9.2%。霍巴特的空置率從2.8% 至3.6% – 空置率在全國首府城市中最低。
03
維州五室豪宅$1900萬成交！9年間身價暴漲超7倍
位於維州Portsea區懸崖頂的一座五室豪宅，以 1900萬澳元的價格售出，超出了指導價。
據當地消息人士稱，買家為本地人。
這處位於Point Nepean Rd 3786號的房產可以俯瞰Portsea碼頭，建於2016年，造價260萬澳元。
該房產由Monica Wilkins及其已故丈夫、房地產經紀人和開發商Mike Wilkins擁有，要價範圍為1700萬至1870萬澳元。
來自RT Edgar的房產中介David Gillham（曾是Wilkins先生的商業夥伴）確認了這筆交易。
Gillham雖然沒有透露具體的成交價，但表示在為期四周的意向徵集活動 結束時，共收到四份報價，經過兩輪「激烈競爭」的談判才最終成交。
此次出售正值維州富人們的房產價值重新評估之際，不斷增加的房產稅（最近擴大 到適用於所有度假屋）促使資金緊張的業主出售房產，買家也在重新考慮他們願意 支付的價格。
上周，一處大型家庭式複合房產——一座六居室住宅，佔地2300平，分為兩翼——以 570萬澳元的價格售出。
賣家去年曾要價710萬至780萬澳元，但之後不得不下調。
Gillham表示，Portsea的房產價值已從新冠疫情時期的繁榮期下降了約15%，這在一定程度上緩解了維州土地稅的負擔，但對許多業主來說仍是一個沉重的負擔。
越來越多的業主將其海濱別墅歸類為主要居所，以減少稅收。
「我們發現越來越多的人將他們的懸崖頂房產列為主要住所，」他說。
Gillham表示，這塊佔地829平的土地（對於Portsea懸崖頂住宅來說相對較小）對買家來說是一個優勢，因為如果業主不將其列為主要住所，土地稅賬單也相對較低。他拒絕就買家身份發表評論，但據信是本地人。
這座由B.E Architecture設計的雙層、五浴室房產擁有一個獨立的車庫，內設一套獨立公寓和游泳池。
下層有三間卧室和一個起居區，通向帶廚房的有遮蔽的泳池區。
上層有一個寬敞的露台，設有一個帶步入式衣帽間和套間浴室的主卧室，露台上還配備了管道燒烤架 和天花板加熱器。
已故的Wilkins先生於2023年10月去世，他是墨爾本Noel Jones房地產中介公司發展和成功的關鍵人物。
他在該公司成立一年內加入，並成為合伙人，該公司後來發展成為在墨爾本東區擁有13家特許經營店的網路。
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2025年成澳洲首次購房者良機
隨著房價放緩、政府激勵措施增加以及降息預期升溫，專家認為2025年將是首次購房者進入市場的好時機。投資者的退出減少了出租房供應，使更多購房機會向首次購房者傾斜。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，各州推出了一系列支持首次購房者的政策，包括低首付貸款計劃、印花稅減免以及購房補助，但不同計劃適用範圍各異，建議購房者向貸款專家諮詢，確保符合條件。
此外，專家還建議首次購房者考慮租房投資，即購置投資房產而繼續租住在理想區域，藉助負扣稅政策減輕購房成本。對於預算有限者，可以選擇與朋友或家人合購房產，降低貸款壓力，同時需提前規劃產權分配及未來出售安排。
在房源選擇方面，購房者可考慮面積較小或位於非核心區域的房產，作為進入市場的跳板。數據顯示，大多數首次購房者的持有期在七年以下，未來可根據財務狀況升級住房。
至於購房時機，Conisbee指出，理想的買房時間是「越早越好」，並建議購房者在退休前儘早還清房貸。她強調，市場時機難以精準把握，從長遠來看，房價上漲趨勢已被歷史證明，因此過度等待可能錯失良機。
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