澳洲房市迎來新一輪增長，投資者迎機遇窗口!
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澳洲房市迎來新一輪增長 投資者迎機遇窗口
儘管利率處於高位，2023年澳大利亞許多房產所有者的資產凈值仍大幅提升，受益於全澳多個地區房價的強勁上漲。
如今，澳洲央行四年來首次降息，標志著房地產市場正朝著2026年的新一輪增長階段邁進。
不過，根據KPMG的《住宅房地產市場展望》報告，在這輪上升周期正式啟動之前，市場預計將經歷一年的放緩調整。房價增長率預計將從2024年的5.1%放緩至今年的3.3%，然後在2026年反彈至6%。
對已有房產的投資者來說，這一調整期提供了一個獨特的機會，可利用現有資產凈值擴展房產投資組合，搶在資本實力較弱的首次購房者大規模入市前提前布局，以避免競爭加劇導致房價再次上漲。
儘管這次降息不足以對首次購房者產生顛覆性影響，但對於投資者而言，它釋放出市場穩定的信號，緩解了近年來利率飆升帶來的不確定性。此外，澳洲租賃市場2024年租金上漲4.8%，進一步增強了投資信心。
從長期供需關係來看，住房供應短缺問題仍未得到根本解決。聯邦政府計劃在2029年中期前新增120萬套住房，但目前看來這一目標難以達成。
此外，全球地緣政治格局的快速變化，尤其是美國新政府上台後可能帶來的市場不確定性，使得本地房地產投資相比全球資產配置更具吸引力。歷史經驗表明，在全球危機過後，如2008年金融危機和2020年新冠疫情，澳大利亞房地產市場通常都會迎來大量資本流入，推動價格上漲。
目前，投資者需求持續回升。澳大利亞統計局數據顯示，截至2023年9月，投資性房產貸款數量達21.25萬筆，同比增長18.8%。許多投資者採取長期戰略，認為未來的資本增值將超過當前持有成本。隨著租金上漲和債務實際價值下降，持有房產的成本相對降低，部分投資房產的現金流已達到收支平衡，甚至開始盈利。這促使越來越多的投資者考慮利用財務狀況的改善，購買第二套甚至第三套投資房產。
與此同時，長期表現不佳的公寓市場或將迎來複蘇。
KPMG預測，未來兩年內，單元房價格的漲幅將超過獨立屋，2025年預計增長4.6%，2026年增長5.5%。這將為早期投資者提供低風險、高回報的機會，尤其是相較於貸款額更高的獨立屋投資。然而，投資者需要區分緊缺的復古風格公寓和供應過剩的CBD高層公寓，後者的資本增值潛力較低。
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澳洲Z世代已對買房失去信心
Z世代澳大利亞人在生活成本危機、高利率和高房價的環境下成長，因此，許多人對擁有自己的住房幾乎失去了信心。然而，隨著澳洲央行自2020年11月以來的首次降息（下調0.25%），年輕的首次購房者終於在樓市中看到了一線希望。
Z世代（1996年至2009年出生）是目前進入房地產市場的最年輕群體。儘管經濟環境對他們並不友好，專家表示，只要制定合適的購房計劃並調整預期，他們仍有機會實現購房目標。
澳洲《Mortgage Choice房貸報告》每季度發布一次，分析房貸趨勢以及不同年齡段借款人和潛在購房者的意向。
報告顯示，僅有4%的Z世代購房者表示自己在購房過程中沒有遇到任何困難，而這一比例在千禧一代（34%）、X世代（57%）和嬰兒潮一代（70%）中要高得多。
「Z世代在購房時面臨最多的挑戰是可以理解的，因為他們通常是首次置業者。買房對於沒有經驗的人來說確實很複雜，因此，儘早與房貸經紀人溝通至關重要。」 Mortgage Choice首席執行官安東尼·沃爾德倫（Anthony Waldron）表示。
「雖然市場情緒有所回升，但購房者仍然面臨許多障礙，比如高房價、可負擔住房供應不足，以及在談判過程中缺乏信心。」
報告還顯示，Z世代最關心的三大住房問題分別是：提高住房可負擔性（66%）、增加對首次購房者的支持（38%）、以及提升住房供應（34%）。
儘管困難重重，許多年輕澳大利亞人仍在積極規劃自己的購房之路。調查顯示，越來越多的購房者計劃獨立購房，其中40%的潛在購房者表示將單獨購買房產，而Z世代中這一比例高達51%，比上一季度的46%有所上升。
此外，房地產市場的價格調整也在一定程度上增強了購房者的信心。
PropTrack房價指數顯示，房價增速有所放緩，這給購房者帶來了更多選擇，並降低了購房的緊迫性。
「房價增長放緩的原因包括市場上待售房源的激增，給購房者提供了更多選擇。此外，可負擔能力的挑戰、經濟環境疲軟以及持續較高的利率水平，也導致了房價增長的放緩甚至逆轉。」REA集團高級經濟學家埃莉諾·克雷（Eleanor Creagh）表示。
隨著首次降息落地，並且未來可能還有更多降息措施，她認為房價可能會反彈，但不會出現大幅飆升。
「隨著利率下降，借貸能力增強，購房可負擔性改善，市場需求和價格增長將得到提振。然而，由於購房可負擔性的起點仍然很高，相較於之前的寬鬆周期，本輪房價上漲的速度可能不會像過去幾年那樣強勁。」
總部位於黃金海岸的Mortgage Choice房貸經紀人戴斯利·泰勒（Deslie Taylor）表示，那些能夠認清當前購房形勢的首次購房者，正在為未來的置業鋪平道路。
「期望與現實之間存在落差。許多20多歲的年輕人希望買一套帶白色柵欄的房子，把它當作他們的終極家園，」她說。
「但在與他們溝通后，他們對現實有了更清晰的認知，明白第一次購房只是一個跳板。可能買不到理想的地段，房子的大小也不是他們最想要的，而且他們未必會在這套房子里長期居住。」
她強調，精明的首次購房者已經意識到，住房可負擔性的關鍵並不在於房屋價格，而在於房貸的可償還性。
「重要的不是他們能借多少錢，而是他們能否輕鬆償還貸款。僅僅因為銀行願意貸給他們一定金額，並不意味著他們的生活方式能支持這樣的還款壓力。」
她的工作就是幫助經驗不足的購房者做好財務規劃，考慮各種可能影響房貸償還能力的因素，例如生活成本上漲、利率變化，甚至未來可能面臨的育兒支出。
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昆州租房負擔能力創新低！年入$11萬，租不起市面70%的房
昆州的租房負擔能力已降至歷史新低，如今一個普通家庭只能負擔不到三分之一的出租房，這是近20年來的最低比例。
據REA Group最新的租房負擔能力指數，由於租金增幅遠超工資增長，許多低收入者幾乎無法進入租房市場。
報告顯示，一個年收入為113,000澳元的昆州家庭在2024年下半年僅能負擔 realestate.com.au上28%的房產，相較於2023-24年度的35%比例，進一步下降，使昆州的租房負擔能力下降到低於全國平均水平。
PropTrack經濟學家Angus Moore指出，自疫情以來，租金上漲的速度遠超收入增幅，導致負擔能力危機加劇。
「澳洲租房市場處於至少18年來最嚴峻的境地。」
珀斯自2020年以來租金增幅達67%，而布里斯班和其他昆州地區的租金分別上漲了50%和53%，周租金增加近200澳元。然而，這期間收入僅增長了19%。
在熱門地區，租金增長更顯著。
黃金海岸一處奢華莊園在市場僅10天便以每周4,200澳元租出，顯示了高端租賃市場的火爆。
相對實惠的房產同樣受到租客熱捧，例如Varsity Lakes一處四居室以每周1,000澳元租出，詢問者眾多。
昆州地區在截至2024年底的一年中錄得8.6%的租金增幅，而布里斯班的租金周均增長至630澳元。
低收入家庭面臨的挑戰尤為嚴峻。對於年入約70,000澳元的家庭，僅能負擔2%的出租房。
年收入低於64,000澳元的家庭需支出40%的稅前收入來支付租金，租房困難可想而知。
年輕租房家庭受影響尤其嚴重，年收入中位數的15至24歲家庭中，僅19%的出租房是負擔得起的。
Moore表示，儘管負擔能力處於低谷，租賃市場條件有所緩和，庫存有限但租房可得性正在增加，租金增長速度放緩，預計這種趨勢將持續。
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新州政府賣地！航空城超80公頃土地對外招標
新州政府計劃出售悉尼西部新國際機場附近超過80公頃的工業用地，這片土地足以開發一個數據中心或工業園區，預計最終價值可達15億澳元。
該地塊位於航空城（Aerotropolis）區域內，亞馬遜等企業已在該區建立大型配送中心。
據知情房地產人士透露，這是該機場周邊剩餘土地中規模最大的一塊，市場估價可能高達4.5億澳元。
航空城區域位於悉尼西部，佔地逾1.1萬公頃，新州政府計劃建設新的鐵路站點和高速公路穿過此地，並預計未來10年內，該區將成為超過100萬居民的家園。與此同時，悉尼的工業用地供應極度短缺，情況比新州政府年初的預測更加嚴峻。
根據CBRE的分析，新州將在2025年至2030年間面臨91公頃至319公頃的工業用地缺口。
為了抓住工業用地短缺帶來的市場機遇，新州政府已著手準備出售該地塊。
CSR公司也在同期出售土地，而眾多海外投資者正積極尋求在該地區布局的機會。
土地供應緊張已成為大型工業租戶和倉儲業主的一大痛點，一些企業甚至已放棄悉尼市場，轉而選擇墨爾本和布里斯班。例如，Aldi在尋找符合其需求的工業用地時，就耗費了兩年多的時間，才在新機場附近找到合適的租賃地塊。
新州政府此前已低調啟動招標程序，並委託Colliers負責出售事宜。不過，Colliers拒絕對此事發表評論。
新州規劃廳的一位發言人表示，該地塊中已有6公頃被劃撥給新州交通局 （Transport NSW），用於在M7和M4高速公路網路附近建設西悉尼卡車休息站。
此次投放市場的剩餘土地約82.6公頃，主要劃分為工業用途。
新州政府希望吸引機構開發商購買，用於建設數據中心及工業園區。
目前，航空城的開發勢頭強勁。除了聯邦及州政府向新機場基礎設施投資約200億澳元，新州還撥款建設M12高速公路，進一步推動該區域發展。
此外，作為航空城CBD的Bradfield City也取得了重要進展。
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