在澳洲，買房和投資股票哪一個收益更高
新聞目錄
1.在澳洲，買房和投資股票哪一個收益更高？
2.墨爾本地鐵施工緻周邊商家損失慘重
3.墨爾本煙草店被要求支付「保護費」
4.澳華裔房東私自「改房出租」！
5.澳洲知名建築集團破產！
1.在澳洲，買房和投資股票
哪一個收益更高？
近期澳洲股市的短期波動與長期收益相比顯得微不足道，但在相同時期內，股票的表現真的比房地產更好嗎？
最近一個月股市的疲軟引發了許多持有股票的澳洲人的擔憂。澳洲股市接近進入技術性回調狀態，即下跌超過10%。
這波動蕩源於美國市場，由於投資者對關稅對經濟的影響以及在估值過高的環境下經濟衰退風險增加產生了擔憂，導致市場情緒轉變，並波及到澳洲市場。
對於未投資股票的人來說，股市的回調通常不會引起立刻的擔憂，但由於國家大型退休金基金同時投資本地和全球股票，引起了許多普通澳洲人的注意。
大多數在職澳洲人通過其退休金接觸本地和海外股市，許多人由於最近的回調看到其餘額有所下降。
儘管最近下跌，股市長期仍然上漲
雖然10%的股市下跌看起來令人擔憂，但需要將近期下跌置於透視框架中來看待。五年前，ASX 200指數曾在2020年3月16日錄得30多年來最大單日跌幅，因剛開始的疫情影響經濟的擔憂導致股市下跌9.7%。市場繼續下跌，並在3月23日全國封鎖開始當天觸底，從此前的歷史高點下跌約30%。
但在那動蕩時期之後，市場出現了一波巨大的牛市，直到今年2月澳洲股市達到歷史最高點。從低點到高點，ASX 200上漲了88.2%。即便在最近的疲軟之後，ASX 200相比五年前的低點仍上漲71.4%。
與房地產市場表現的對比
在全國層面上，根據最新的PropTrack房價指數，自2020年3月以來，房價總體上漲了46.7%，但各地表現差異很大。
在此期間，阿德萊德的房地產價格增長81.7%，成為表現最佳的城市，略高於珀斯（81.2%）和布里斯班（80.9%）。南澳、西澳和昆州的地區價格表現類似。
州際遷移、生活方式偏好的變化以及這些市場的供需失衡推動了這一巨大增長，同時由於利率上升，貸款能力下降的買家尋找更便宜的房屋。
悉尼房價上漲38.6%，堪培拉35.4%，霍巴特37.1%，達爾文30.4%。墨爾本是例外，自疫情以來房價僅增長了15%。
這種表現不佳歸因於疫情期間更嚴格的封鎖、州際人口遷移、相對於人口增長更高的住宅建設水平、經濟疲軟和稅收變化。
股票相比房地產表現更好，但並不簡單
表面上看，過去五年全國和主要首府城市的股票市場表現優於房地產市場，儘管最近幾周疲軟。如果沒有近期回調，ASX 200將表現優於阿德萊德、珀斯和布里斯班這些最強的城市。
然而，這一結論忽略了幾個關鍵因素。首先需注意，要從股市獲得71.4%的回報，投資者需要在2020年3月市場最低點買入——在極端波動時期做出如此準確的時機判斷非常困難，因為許多投資者當時正恐懼地拋售股票。
另一方面，股市中的槓桿投資，即保證金貸款，較不常見且風險更大，因為即便小幅下跌也可能造成巨大損失。使用保證金貸款的投資者需維持賬戶內的某個權益水平以覆蓋潛在虧損。如賬戶餘額低於要求的保證金，投資者需追加資金或被迫平倉。
而房地產市場並非如此。如果房屋價值低於貸款餘額，即「負資產」，貸款方不會要求房主追加資金或出售房屋。根據RBA的數據，很少有貸款處於負資產狀態。
收入、開支與流動性
影響比較結果的因素之一是股息——公司支付給股東的利潤部分。ASX 200的股息收益率目前約為3.5%，低於略高於4%的長期平均值。
同樣，出租房產的投資者會有租金收入。根據最新的REA集團租賃報告，全國毛租金收益率為4.4%，公寓收益率（4.9%）高於獨立屋（4%）。
（圖片來源：RealEstate）
毛租金收益率未考慮開支，例如利息、管理費和維護費，具體視投資者的個人情況和房產而定。股票與房產的另一個區別在於流動性——資產轉換為現金的難易程度。
股票可隨時在線買賣，而房產交易通常需要幾周或幾個月，且交易成本高，需要專業服務如房產中介和律師。
房產通常價值數十萬乃至上百萬，而股票交易可以小至500澳元。房產鎖定了大量資本並集中風險于單一資產中，且表現並無保證完全跟隨更廣泛的市場。相比之下，等額的錢可以投資于多個不同股票或指數基金，分散風險。
一個核心問題是擁有房產與股票的稅收優勢對比。股票交易者需為利潤支付資本利得稅，房地產投資者同樣。但對自住房屋住戶來說，出售主要住所獲得的利潤通常免稅。
房產的價值不僅僅在於收益
雖然過去五年的數據顯示股票優於房產，簡單的表現比較忽略了大多數人購房使用槓桿，而大多數散戶投資者並不用槓桿買股票。
它也忽略了擁有房產的各種成本，以及股票和房產產生的收入。
該比較也強調了股票市場的潛在波動性，獲取最大回報需在特定時間進入和退出市場，另一方面，購買房產帶來的風險集中。
撇開回報不談，房產相對於股票的一個最大優勢在於其實用性。本質上，房產提供住所，但它也是一項有形資產，可以進行個性化、裝修，甚至完全推倒重建。
對於大多數澳洲人來說，房產不僅僅是投資。它提供了安全與保障——在不確定時期，這一點尤為重要。
2.墨爾本地鐵施工
致周邊商家損失慘重
《先驅太陽報》報道，維州政府正在推進的Suburban Rail Loop（SRL）項目，旨在通過建設一條連接Cheltenham與華人Box Hill的地鐵，緩解交通壓力並促進區域經濟發展。
但該項目的建設工作也給周邊商家帶來了不斷攀升的經濟負擔，以及艱難的生存挑戰，這一點在Clayton和Glen Waverley尤為明顯。
當地酒吧、餐廳、理髮店和零售商紛紛表示，這次施工帶來的財務打擊甚至超過之前疫情封鎖。他們形容SRL提供的補償「殘酷無情」，遠遠不能彌補實質損失。
有些企業表示，財務損失迫使他們動用養老儲蓄，一位企業主甚至在描述這種感覺時痛苦落淚，覺得自己「就像被踩踏的螞蟻」。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
在Glen Waverley，SRL施工導致Railway Parade North封閉，造成商圈與顧客隔離。Tang餐廳老闆Michael Qi表示，自從道路封閉后，他的生意遭遇大幅下滑，營收迅速減少。
「原本被告知施工只持續3個月，我們並沒有抱怨，但如今已經延長了7個月。」
為維持生意，Qi被迫動用10萬多澳元的儲蓄。Qi還指出，SRL長達7個月的施工僅提供了1.5萬澳元補償，這與他的實際損失並不相符，這讓他感到措手不及。
他還質疑SRL未能事先充分告知施工細節和具體開放日期，讓商家無所適從。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
相鄰的Yoon’s Kitchen老闆Anna Bae面對類似困境，她因收入月損失超過1.5萬澳元，不得不裁掉半數員工。 她抱怨道，「我們連Uber Eats都無法用，因為司機找不到停車位或者入口。」
施工不僅影響了堂食，還影響了外賣業務，更加重了經營的困難。而理髮師Chris Ong自施工以來也遭受巨大損失，收入減少已經超過4萬澳元。
而理髮師Chris Ong自施工以來也遭受巨大損失，收入減少已經超過4萬澳元。 這進一步加劇了移民背景的企業主的焦慮，他們在面對移民生活壓力的同時，還要應對生意下滑的問題，不少人甚至已被迫關閉門店。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
開設馬來西亞餐廳的Mila Metlenko便是其中之一。她在2019年投下了畢生積蓄50萬澳元開設了餐廳，但施工導致的收入驟減讓她幾個月來未能開出工資，並承受著健康上的不良影響。
面對經濟和健康的雙重壓力，Metlenko倍感無奈且痛苦。
3.墨爾本煙草店
被要求支付「保護費」
據澳洲九號台新聞3月17日報道，墨爾本多家煙草店遭到勒索威脅，警方抓獲8名嫌疑人，其中包括未成年人。
在代號為「Taskforce Lunar」的行動中，警方成功逮捕了8名嫌疑人，其中包括未成年人。
警方在墨爾本北部多個住宅和倉儲設施展開突襲行動。
此次行動涉及的地區包括Broadmeadows、Donnybrook、Wollert、Epping、Essendon、Lalor、Taylors Hill、Airport West、Thornhill Park和Meadow Heights等。
警方還搜查了Roxburgh Park和Coolaroo的倉儲設施。
他們繳獲了多種武器，包括四支槍（兩支高功率槍、一支手槍和一支霰彈槍）、刀具，以及爆炸物。
此外，還查獲了大量現金、10公斤散裝煙葉和6000支電子煙等物品。這些物品據信與一個中東有組織犯罪集團有關。
（圖片來源：澳洲九號台新聞）
據警方調查，犯罪分子的作案手法十分明確。
他們會親自到訪煙草店，要求店主撥打一個國際WhatsApp號碼。
一旦接通，電話那頭的犯罪集團成員就會勒索店主，要求每月支付一定金額，否則就會燒毀店鋪。
如果接聽電話的不是店主本人，該店鋪也會面臨被燒毀的威脅。
（圖片來源：澳洲九號台新聞）
被捕的8名嫌疑人年齡在16至26歲之間，均被控勒索罪。
其中一名26歲的男子據稱是Mongols摩托車黨的正式成員。
另有兩名18歲和19歲的男子也被控勒索罪，將於當天出庭。
此外，還有兩名男子（22歲和41歲）在行動中被逮捕，但罪名與此案無關。
（圖片來源：澳洲九號台新聞）
警探督察Graham Banks表示，這些被捕人員是代表一名身在海外的嚴重有組織犯罪頭目進行勒索活動。
他強調，警方將打擊犯罪活動中所有層級的參与者，包括犯罪集團領導者、協助者，以及實施縱火和勒索的執行者。
目前，警方仍在繼續調查此案。他們呼籲知情者與警方或Crime Stoppers聯繫，提供相關信息。聯繫電話為1800 333 000。
4.澳華裔房東
私自「改房出租」！
澳洲九號台3月17日報道，一幢位於悉尼西南區的房屋，外表看似普通，實則暗藏玄機。該房產的華裔房東Katy Meng Yuan Chen（自稱「Amy」）被指擅自搭建隔牆，將原本的一居室房屋，改造成了有7個房間的寄宿公寓。
租客Daniel因需接受雙側髖關節置換手術而無法工作，因此他已在這處房產居住了八年之久。
最新的一則房源廣告顯示，這套帶有一間卧室和一間浴室的精緻小屋，預計每周租金僅為355澳元。
Katy Meng Yuan Chen（圖片來源：九號台）
而Daniel每周支付250澳元租金，若他的六位室友也支付相同的租金，Amy每周的租金收入可高達1750澳元。
對此，Daniel表示：「她就是在鑽空子，大肆斂財。」
據《A Current Affair》欄目了解，Amy至少擁有三處類似的房產，都被改造成了寄宿公寓。
房屋內部，窗戶旁搭建的簡易隔牆將廚房和浴室分隔開來，租戶甚至需要額外付費才能使用洗衣設備。
廁所被安裝在淋浴間內，而廚房裡僅有一個可插電的單頭爐灶。
Daniel稱有3名租客擠在車庫裡居住。
租客Daniel（圖片來源：九號台）
Sotherby』s Realty的房地產經紀人Michael Pallier直言，這處房屋就是一個「定時炸彈」。
Pallier表示：「我立刻能看到明顯的安全隱患——這是一幢木板房，而裏面住著七個人。我不確定他們是否有人吸煙，但最大的風險還是火災，即便是家用電器起火，後果都不堪設想。」
「我真的替這些住在這兒的可憐人感到難過，感到愧疚。我覺得，作為房東，至少該有點良知，怎麼能讓人住在這樣的環境里？」
去年10月，在收到關於該房產被用作寄宿公寓的投訴后，Canterbury Bankstown市政府曾派代表前往了位於Wiley Park的這處房產，進行實地檢查。
當時，Amy被要求在一個月內整改，市議會表示她當時確實完成了整改。
然而，幾個月後，該房屋的狀況似乎又回到了從前——當九號台的節目組前去探訪時，只見院子雜草叢生、垃圾遍地，空氣中瀰漫著刺鼻的異味。
在最新的房屋檢查后，市政府對Amy處以4500澳元的罰款，理由包括未經許可的房屋改造、非法用途，以及未遵守開發許可要求。
Amy現在必須將房產恢複原狀，並清理掉垃圾。
（圖片來源：九號台）
Canterbury Bankstown市政府就此事發表了一份聲明，聲明如下：在市政合規團隊檢查了位於Wiley Park的這處房產後，我們向房主發出了通知，打算根據《1979年環境規劃與評估法》和《1993年地方政府法》發布擬議的整改命令。
這些命令涉及房屋及附屬建築未經合法審批而進行的改造及用途變更，同時也涵蓋了過度生長的植被和雜物堆積問題。
此外，市政府向房主開出了三張每張1500澳元的罰單，罰款內容包括未經許可的房屋改造、非法用途，及未遵守開發許可要求。
5.澳洲知名建築集團破產！
《先驅太陽報》3月17日報道，墨爾本高端建築公司VCON的破產風波愈演愈烈，該集團旗下又有四家公司相繼倒閉，導致數十名員工失業。
VCON以其屢獲殊榮的項目聞名，包括位於墨爾本Mornington半島的葡萄酒庄Jackalope，以及South Yarra的公寓樓Fawkner House。然而，該公司在去年年底正式進入清算程序。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
據《先驅太陽報》報道，VCON集團旗下又有兩家相關公司，在上周被指定了清算人，導致近50人失業。這兩家公司均以V-Struct品牌運營。
除此之外，兩家以Element Five品牌經營的豪華多戶住宅和商業建築公司也已破產。上周四，Element Five及Element Five (Aust)分別進入清算和自願託管程序。
VCON和Element Five均由Anthony Morton和Robert Morton兄弟共同創辦。
（圖片來源：《先驅太陽報》）
VCON集團的破產已導致近100人失業，並讓債權人面臨超過3000萬澳元的損失。
Grant Thornton的一位發言人在接受《先驅太陽報》採訪時表示，清算人已停止V-Struct及V-Struct Projects No.1這兩家公司的業務運作，導致46名員工被裁。
該發言人稱：「清算人目前正協助這些員工處理他們的索賠和相關權益問題。」
他還透露，對最早倒閉的兩家VCON旗下的公司進行的初步調查顯示，它們因與Brighton一項重大項目的開發商發生糾紛，而陷入財務危機。
「該糾紛導致履約保證金被扣除，嚴重影響了VCON的現金流。」
「最終，這使得他們無法承接新項目，導致運營無法繼續。」
（圖片來源：《先驅太陽報》）
此外，儘管V-Struct在VCON破產前仍在積极參与多個項目，但建築行業的極端挑戰性環境，加之清算程序帶來的連鎖反應，使其難以獲得新業務，最終陷入困境。
該發言人表示：「我們了解到，VCON集團已經耗盡了一切可能的融資渠道，未能獲得足夠資金來支持V-Struct和Element Five的繼續運營，迫使董事們最終不得不將這些公司分別提交破產清算和自願管理。」
最新的破產清算報告顯示，單是VCON的倒閉，就已造成約40名員工失業，並使無擔保債權人面臨超過3200萬澳元的損失。
目前尚不清楚Element Five和V-Struct的破產涉及的具體債務金額，也不清楚它們在破產時是否仍有在建項目。
此前，《先驅太陽報》曾披露VCON正在接受調查，據稱在倒閉前夕將數百萬澳元轉移到關聯公司並出售資產，包括10輛汽車。
清算人Hewitt先生此前曾對VCON向關聯公司支付的700多萬澳元款項表示擔憂，同時指出，該公司在破產前處置了多項資產，包括車輛、房產、廠房設備，以及一份仍在履行的建築合同。
《先驅太陽報》並沒有暗示Morton兄弟有任何不當行為，只是報道清算人正在調查相關指控。
VCON自稱是「墨爾本最知名的建築公司之一」，已有20多年運營歷史。
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