澳洲新屋審批量大幅下滑引擔憂，澳洲農業用地價格連續第11年上漲
01
新州三地擬建超過1.5萬套新房
新州政府推動的「交通導向型發展（TOD）」計劃正加速推進，三個位於關鍵火車站附近的地塊將迎來上千套新住宅。
地方政府已就位於北伍倫貢（North Wollongong）、西悉尼的聖瑪麗（St Marys）以及麥格理湖地區的科克爾溪（Cockle Creek）發布了本地發展規劃。
這三處地塊均被納入新州政府的TOD項目，該項目旨在提升公共交通樞紐周邊的住房密度，打造靠近就業與生活便利設施的可持續社區。
在該計劃下，新州政府最初在悉尼及州內其他中小型城市共確定了37個區域，承諾在火車站周圍400米範圍內引入新的分區法規，以提高住宅密度。該項目預計將在大悉尼、中央海岸、伊拉瓦拉-肖爾黑文和獵人地區新增13.8萬套住房。
不過，政府允許地方議會在滿足或超過住房建設要求的前提下制定自己的規劃方案，若未能按時提交，將自動適用州政府設定的TOD控制標準。
截至目前，37個地塊中已有28個完成規劃，34個開發申請已提交。
現在，伍倫貢市議會、彭里斯市議會和麥格理湖市議會提交的規劃方案不僅符合TOD要求，甚至有所超越，包括在靠近交通樞紐和就業中心區域配建可負擔住房。
新州規劃與公共空間部長保羅·斯卡利（Paul Scully）表示，多虧地方政府積極制定規劃，TOD計劃下預計將建造超過17萬套新住房。
「這三處地塊是經過戰略篩選的，有助於在交通便利的黃金地段提高住房密度。目前已有大量開發興趣湧入，願意更新這些社區、增加居住容量，讓更多家庭安家於此，」斯卡利表示。
「每個地區都迎來了重新構想社區面貌的絕佳機會，包括全新的公共空間升級和對本地商業的消費提振。」
在北伍倫貢，當地議會調整了原本存在洪水風險的地塊邊界，預計將建造超過5000套住宅，遠超最初規劃。
伍倫貢市市長塔尼婭·布朗（Tania Brown）表示：「這一項目不僅帶來住房，還將帶來就業、投資和本地商戶的新客戶。這是北伍倫貢社區向前邁出的積極一步。」
在西悉尼的聖瑪麗地區，到2041年預計將增加9300多套新住房。彭里斯市議會計劃構建一個集創意產業、共享辦公於一體的商業核心區，同時將部分住宅用地重新划為公共開放空間。
彭里斯市長托德·卡尼（Todd Carney）表示：「我們主導了一場基於場地和數據的規劃過程，聖瑪麗正在轉型為一個令人振奮的新城區。」
「我們能在政府規定的時間內完成詳細規劃，展現了議會對彭里斯未來的遠見和承諾。」
位於獵人地區、靠近紐卡斯爾的科克爾溪，預計將新增約1200套住房。
麥格理湖市議會正在與新州政府合作，對位於布拉魯Munibung Road的、由獵人及中央海岸開發公司（HCCDC）持有的地塊進行重新划區。
該地塊部分位於科克爾溪TOD區域內，HCCDC、麥格理湖市議會及新州規劃、住房與基礎設施部將在未來幾個月內敲定相關規劃。
02
澳洲新屋審批量大幅下滑引擔憂
隨著聯邦大選塵埃落定，人們希望住房建設的新政策能夠加快實施，以扭轉不斷下滑的住房審批數量。
根據澳大利亞統計局的最新數據，經季節性調整后，3月全澳新住宅審批總量比2月下降了8.8%，至15,220套。
若要實現國家住房協議目標，澳大利亞需每月審批並完工約20,000套住房，以在五年內建成120萬套新房。
這次審批數量的下滑不僅僅出現在某一類住房上。多戶型住宅（如聯排別墅和公寓）審批量下降了15.1%，獨立住宅則下降了5.4%。
維州的審批量降幅最大，獨立住宅審批量下跌了10%。在公寓方面，該州3月僅批准了671套新公寓住宅，遠低於2月的2294套。
昆州的表現也較為疲軟，獨立住宅審批下降了8%，也是本月整體下降的一個因素。
雖然獨立住宅審批跌幅不如公寓劇烈，但從年度走勢來看，行業代表對這種波動仍感到擔憂。2月略微上漲1.1%后，3月獨立住宅審批下滑4.5%，至8804套，比2024年3月減少了3.3%。
相比之下，公寓審批呈現出另一種軌跡。儘管這類住宅的審批量更容易因大型項目而波動，業內人士仍希望多戶型住宅審批保持一定的穩定性。2月的1.3%跌幅尚屬溫和，然而3月卻急劇下滑15.1%。
不過，從同比角度來看，2025年3月的審批數量仍比2024年3月高出47.1%，顯示出過去一年該類別波動之劇烈。
澳大利亞房地產委員會政策與倡導事務執行總裁馬修·坎德拉斯表示，儘管公寓審批數據波動較大，但要實現建造120萬套新房的目標，該類別的審批流程必須更為穩定。
為確保這一領域的穩定性，坎德拉斯強調「稅收和規劃政策的穩定性至關重要」。
「這些項目的建設周期通常長達數年，因此政策確定性極為關鍵，」他說。
「隨著大選結束，現在應進入政策交付階段，」坎德拉斯補充道。
此次審批數據的發布正值2025年聯邦大選結束僅幾日，工黨再次贏得執政權。這也為新一屆政府在住房問題上的作為設下明確方向。
住房，尤其是新房建設，已成為此次選戰的焦點議題之一，澳洲選民普遍關注各大政黨如何應對當前的住房短缺問題。
工黨提出一項價值100億澳元的計劃，目標是為首次購房者建設最多10萬套新住房。該黨表示將與州級開發商和建築行業合作，建造這些專門留給首次購房者購買的新房。
03
澳洲人掀起自住房翻新熱潮
越來越多澳洲房主選擇「原地升級」，將精力投入廚房、後院和車庫改造，掀起一股家裝熱潮。
來自數字貸款機構MoneyMe的最新數據顯示，墨爾本北部的克雷吉本（Craigieburn）成為全澳申請個人裝修貸款最多的地區，當地居民平均貸款22,400澳元用於升級住房，而不是搬家。
這一趨勢正在全國澳範圍內蔓延。
悉尼西部、昆士蘭東南部及西澳沿海地區的房主們也紛紛選擇改善現有住房，而非「以大換小」，主要原因包括高昂的房價、印花稅以及搬遷成本。
根據Hipages的數據，截至2025年1月，過去12個月里，新州的擴建工程增長了37%，而全澳範圍內祖母房（Granny Flat）建設增長了20%。
宜家廚房的安裝需求也在猛增——新州增長23%，西澳增長32%，維州增長12%。這表明，越來越多房主偏愛性價比高的改造方式，而非高端裝修。
新州在裝修貸款的總量和平均金額方面均領跑全國，平均個人裝修貸款額達到22,640澳元。
根據澳洲統計局（ABS）的數據，新州房屋裝修貸款總額已升至225,664澳元，年增近2萬澳元。
Hipages首席營收官羅伯特·托利迪（Robert Tolliday）表示，這股裝修熱反映了財務壓力和生活方式變化的雙重影響。
「我們看到廚房升級和祖母房等目標明確的小規模裝修需求激增，它們能帶來顯著的生活改善，卻遠低於搬家的成本。」托利迪說。
「搬家涉及的交易費用，包括印花稅、中介費、法律費用等加起來非常可觀。對許多人來說，留在原地並投資現有房產才是更聰明的選擇。」
他指出，祖母房的興起尤為明顯，越來越多家庭將其用作老年父母、成年子女的住所，或作為出租以增加收入，「是一種非常靈活的解決方案。」
托利迪還指出，在城市邊緣地帶，像宜家廚房這類高性價比的升級項目尤其受歡迎。
在維州，宜家廚房安裝量增長12%，但擴建和加建工程數量下降3%，與全國整體趨勢相反。
裝修活動最為活躍的維州地區包括克雷吉本、Point Cook、Hoppers Crossing，以及Bayside和墨爾本東南區。
在昆州，裝修需求最旺盛的區域包括黃金海岸、布里斯班北部和南部、陽光海岸以及Redcliffe和Caboolture地區。
MoneyMe首席銷售與市場官理查德·布雷（Richard Bray）表示，年輕買家，尤其是城市邊緣地區的購房者，越來越傾向於通過裝修貸款來改善新家。
04
澳洲農業用地價格連續第11年上漲
雖然高利率和氣候差異帶來挑戰，但澳洲農業用地價格仍在2024年實現了連續11年增長。
本迪戈銀行（Bendigo Bank）5月6日發布的《農業地產價值報告》顯示，2024年，全澳農業用地中位價上漲6.9%，達到創紀錄的每公頃10,231澳元。
報告顯示，全年共有470萬公頃農業用地易手，交易總額達49億澳元。過去11年農業用地累計成交額接近150億澳元。
雖然農業用地價格保持上漲，但漲幅已經明顯放緩。2018年至2022年間，農地價格一度呈現翻倍式上漲。
本迪戈銀行表示，決定農業用地價格的因素在2024年更加多元化，包括高利率以及各地氣候條件有很大差異。例如，新州和昆州降雨充沛，而南部乾旱，這些因素都體現在了價格上。
塔州農地價格同比上漲14%，漲幅居全國首位；其次是昆州的12%，當地買家信心受到牛隻價格反彈而提振。維州成為唯一一個農地中位價下跌的州，南澳因乾旱而導致農地價格增長放緩。
維州吉普斯蘭地區（Gippsland）農地最為昂貴，每公頃高達29,335澳元，其次是塔州西北部，每公頃27,019澳元；接下來是南澳阿德萊德和弗勒里厄（Fleurieu）地區，每公頃22,488澳元。
報告預計，受牲畜價格回升和作物產量增長帶動，2025年下半年農地價格將出現更強勁的增長。
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