澳洲樓市,是很多中國人投資的主要目的地。
甚至是很多中國人的投資夢想。
很多人把目光轉向澳洲樓市，想要藉著澳洲的預期獲得資產收益。
但是我告訴你，澳洲樓市，很有可能要下跌。
根據 CoreLogic 的房屋價值指數
墨爾本房價在 2024 年下跌了 3%。
其他房價下跌的首府城市是霍巴特，房價下跌 0.6%
首都領地房價下跌 0.4%。
2025年1月，澳洲房價再次下跌，主要城市房價指數下跌 0.2%，這是連續第二個月下跌。
墨爾本領跌，下跌 0.6%，其次是堪培拉，下跌 0.5%，悉尼下跌 0.4%。
房價下跌伴隨投資者拋售。
也是投資者看不到澳洲樓市的預期，開始拋售。
這兩個互為因果。
澳大利亞房地產市場正面臨重大轉變，越來越多的投資者選擇出售其投資房產。
越來越多的投資者選擇出售其投資房產。這導致租賃市場狀況更加緊張。
近三年的高利率和生活成本飆升的壓力，也導致房東拋售房產。
導致悉尼、墨爾本以及珀斯和布里斯班的房源大幅增加。
自利率開始上升以來，借款能力已下降了25%，削減了人們購房的支付能力，即使今年有兩次或更多降息，也不足以引發房價的再次強勁上漲。
考慮到就業市場依然強勁以及政府支出增加，現金利率不太可能回到疫情前低於2%的水平。
隨著越來越多的房主試圖出售房產，潛在買家的數量卻在減少，
現在澳洲住宅市場顯然在獨棟屋和單元房方面都在失去動力，根據當前的增長趨勢，房價可能會繼續走低。
而且，與一年前相比，房源數量增加了，但州際遷移減少和負擔能力惡化降低了需求。
生活成本壓力限制了部分尋找優質地段的買家的預算。
澳大利亞人買不起房子了
近43％的投資者面臨現金流緊張的問題，有些投資者甚至動用儲蓄來支付開支。
投資者認為房子作為投資已經沒有吸引力了
經濟
澳洲現在的經濟，進入衰退。
根據澳大利亞統計局 (ABS) 的數據，澳大利亞經濟在第一季度增長了 0.2%，
這意味著今年前三個月的季度經濟增長從2024年底的0.6%放緩，低於預期。
已經陷入衰退。
全球不確定性可能會導致經濟增長和勞動力市場疲軟。
澳大利亞5月就業報告顯示勞動力市場動能減弱，新增就業人數意外下降2500人，遠遜於市場預期的增加21200人
澳洲全職就業增加38700人，而兼職就業大幅下降41100人，反映出就業結構的分化態勢。
NAB就業分項指數暴跌至0.4，創2022年1月以來最低水平，
Westpac-墨爾本學院失業預期指數上升5%至127.4，表明消費者預期未來一年失業率將上升。
與美國貿易政策相關的全球不確定性加劇了這種風險，影響了信心以及投資和消費意願。
如果私人需求沒有實質性回升，經濟可能會進入一段低迷增長期。
經濟下行，會大大減少人們的購房意願。
並且，來澳洲的人數在減少。
移民減少
2022年9月至2024年間，持度假打工簽證進入澳洲的人數激增，使得持該類簽證的年輕人數量達到創紀錄的19萬人，他們最多可在澳洲停留三年
延期居留的臨時勞工，以及現任政府將臨時畢業生簽證從兩年延長至四年，都進一步推高了非永久居民人數。
這引發澳洲房子嚴重供不應求。
澳洲統計局最新數據顯示，隨著學生簽證新規的實施，在澳定居的外國人數量減少了近20萬。
這一數據也標志著，移民高峰期已過。
大量簽證將到期，屆時約9.2萬持保護簽證的人尚未被遣返，另有約35萬人依靠過橋簽證居留澳洲，這部分人將在未來兩到三年之內陸續離境
澳洲移民狂潮，將在未來大量簽證到期后迅速消退。
凈海外移民極有可能大幅下滑。
根據澳洲統計局上周發布的數據，離境人數同比上漲19.3%，而赴澳人數則下降18.2%。
與此同時，同期新生兒數量卻下降了4.5%。
一旦移民大幅減少，澳洲人口增速勢必驟然放緩。移民、生育率和預期壽命的這些變化，將對澳洲樓市產生深遠影響
政府為每所大學和學院分配了准配額，意在減少學位供應。
近期學生簽證申請數量出現下降趨勢，截至4月底，申請量減少了30%。
這主要是由於准配額制度和其他措施抑制了留學生需求。
未來大量移民留學生打工者的流失，將讓澳洲樓市供不應求情況得到很大緩解。
當然，對澳洲房價和租金，是嚴重打擊。
稅收
政府的稅收和徵稅也造成了投資者的損失。
澳洲從今年7月1日開始，對於300萬澳元以上的養老金餘額加收15%的收入稅，
並且對於未實現資本利得也同樣徵稅。也就是說你房子還沒賣掉，就要為紙面增值繳稅。
2025年1月1日起，維州的空置住宅土地稅已擴展到全境的空置住宅土地
這將影響大量投資房東將第一次面對這個稅。
澳洲房產的稅負，非常嚇人。
他們對於不斷施行的租賃改革、房產稅以及不斷增加的合規成本感到厭煩。
高成本和繁瑣手續令投資者望而卻步
澳洲樓市的物業管理費、保險費，政府稅費大幅增加。
維多利亞州被評為最不適合房地產投資者的州，首都領地和新南威爾士州因其反投資者政策而緊隨其後。
35.4%的投資者將土地稅和政府收費上漲作為拋售房產的主要原因。
投資者已經厭倦了成為州政府的搖錢樹。
市場難以消化大量待售房源，而買家則在努力應對高昂的借貸成本。
大大壓抑住投資者的投資慾望需求。
貸款審批下降
住房貸款，是支撐澳洲樓市的重要數據。
澳洲統計局（ABS）貸款數據顯示
2025年第一季度，貸款機構僅發放了3783筆用於新建住宅的貸款，是自2006年9月以來的季度最低值。
澳洲新建房屋貸款發放量暴跌，創近20年來最低水平
這些貸款包括樓花貸款、住宅改造及待售新房的貸款。
相比2024年第一季度的已發放貸款量，2025年第一季度的新建住宅貸款量下降了13%。
儘管政府投入大量資金推出購房激勵措施，如現金補貼和印花稅減免，以鼓勵首次購買新房，但依舊不達預期。
新建住宅貸款量曾在2020年12月達到8510筆，而現在較該水平下降了56%。
是自2013年以來的最低水平
考慮到目前澳大利亞房價相對於收入的創紀錄水平，要讓普通收入者真正買得起房子還需要幾十年的時間
在通常情況下，一旦房價趨勢轉為負面，這種狀況會持續一段時間。因此，當房價下跌時，往往會持續較長時間。
澳洲樓市，將在未來出現下跌。
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