澳洲樓市火爆，清盤率創歷史新高！悉尼公寓市場突變，價格低過5年前
01
澳洲樓市持續升溫，本周清盤率創12個月新高
《澳洲金融評論報》7月27日報道，在買家普遍預期借貸成本即將下降的背景下，澳洲房市熱度升溫，拍賣初步清盤率升至74.7%，創下近12個月以來的新高。
與此同時，拍賣房源數量也有所回升，為即將到來的春季房市奠定了積極基調。
SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，市場對下月降息的期待，加上住房可負擔性的改善，尤其是在自2022年底以來表現疲軟的墨爾本，共同推動了這 一輪市場回暖，這將有望促使更多業主掛牌出售。
數據機構Cotality的數據顯示，本周初步清盤率略高於前一周的74.4%，達到自去年7月第一周以來的最高水平。
截至目前，1774場預定拍賣中已有1303場公布結果。本周拍賣房源數量較前一周增加14%，上周為1561場，上上一周則為1432場。
Christopher指出，通常在每年7月的第二或第三周，即冬季學校假期的第二周，拍賣市場會進入低谷，之後才會隨著春季臨近逐步回升。
不過，儘管拍賣數量有所上升，但仍低於去年同期水平。
2024年同期，也就是市場尚未對利率下調抱有希望的時候，曾有1975套房源進入拍賣市場。
在墨爾本，房價下跌帶動住房可負擔性提升的幅度超過布里斯班和悉尼，本周初步清盤率為76.3%，與前一周的76.7%基本持平。
預定拍賣房源數量從上周的671套增 加至837套。
來自Fletchers的房產中介Daiman Kane表示：「人們又開始競價和試圖購買了。」
在墨爾本綠意盎然的Balwyn North區，Kane負責銷售一套佔地650平的四居室房 屋，該房屋在周六的拍賣會上以297.5萬澳元成交。
這套位於Macedon Avenue 9號的單層家庭住宅，地塊面積650平，指導價為250萬至 265萬澳元。
Kane透露：「我們在拍到265萬時就宣布on the market了。」
Kane還表示，買家普遍預期澳聯儲將進一步降息。
「這已經被市場提前消化，大家都知道這是遲早的事。與其等到官方宣布，不如提前布局。」
不過，這種提振並非在所有市場都一致。專註于高端市場的買家代理機構Morrell & Koren的Emma Bloom指出，Toorak和South Yarra等高端市場依舊低迷。
「就像一條死狗一樣安靜，」她形容道，「200萬以下的房子還有一些動靜，但 Toorak、South Yarra這些高端地區基本沒什麼成交。」
悉尼方面，儘管預定拍賣數量從585套增至601套，但初步清盤率略降至73.8%，前 一周為74.8%。
儘管略有波動，悉尼的初步清盤率已連續七個月保持在強勁的70%以上。
Ray White新州及首都領地拍賣主管David McMahon表示，澳聯儲本月決定將現金利 率維持在3.85%，而非市場預期的那樣降息，這一決定削弱了買家的積極性。
McMahon指出：「我們觀察到買家行為出現微妙變化，一些市場中再次出現競價猶豫的情況。這也促使中介在拍賣日前與潛在買家的溝通更加緊密。」
在悉尼著名的內西區Rozelle，一套3居室公寓於周六以467.5萬澳元成交。
這套位 于Margaret Street 903/29號的頂樓公寓，擁有3.5米層高、兩個地下車位和180度 朝東北方向的海港景觀，2007年6月的成交價為169.5萬澳元，18年間價格上漲了276%。
布里斯班的初步清盤率為74.5%，高於前一周的68.4%，此次數據基於190場預定拍賣中已公布的145個結果。
阿德萊德方面，預定拍賣房源數量維持在86套不變，初步清盤率由71.7%略降至 69.1%。
首都領地則錄得49套預定拍賣，較前一周的56套略有減少，但初步清盤率 從65.8%大幅上升至73.7%。
02
悉尼公寓市場現「新冠後遺症」！多地價格低過5年前
悉尼數個曾經備受歡迎的城區也出現了「新冠長期後遺症」，持續低迷的房價至今仍未好轉，多個華人區榜上有名。
報道稱，這些城區至今仍未從疫情帶來的經濟衝擊以及2022至23年間的13次加息中走出，房價因此下跌、停滯或僅出現極其微弱的增長。
房價下跌在高密度城區尤為明顯，這些地方一度備受投資者歡迎，尤其是面向國際學生和短期租戶的公寓市場。
PropTrack的數據顯示，悉尼內城區和下北岸目前的公寓價格普遍低於2020年的水平。
PropTrack的經濟學家Angus Moore表示，與其它首府城市相比，悉尼的公寓價格在疫情后的增長顯得尤為乏力。
「自新冠疫情爆發以來，悉尼的公寓價格僅上漲了22%，遠低於阿德萊德超80%的漲 幅，和布里斯班接近95%的漲幅。」
「部分原因是疫情期間人們選擇遷往更小的首府城市，這也與這些城市當時相對較高的可負擔性有關。」
Moore指出，悉尼公寓市場的疲軟反映出疫情期間買家偏好的轉變。
「人們更希望擁有更多空間以便居家辦公，對通勤的顧慮也有所減少，這使得人們更傾向於購買大的獨立屋，而非公寓。」
他還表示，建造成本和周期的增加也限制了悉尼公寓整體價格的增長。
「在疫情期間，建造成本迅速上升，建房時間延長，勞動力短缺也構成制約。」
澳洲統計局（ABS）的數據顯示，從2020年第三季度到2024年第二季度，建築施工 企業的價格成本上漲了31.1%。
在過去12個月內售出至少50套公寓的城區中，Eastwood的價格跌幅最大，自新冠疫 情以來下跌了18.4%。
鄰近的Epping和Gordon也受到衝擊，公寓價格下跌。
Raine & Horne Lower North Shore的Andrew Bowden表示，該地區的公寓價格「仍在波動」。
「高端、熱門公寓的售價不斷創紀錄，而其它公寓的價格仍維持在2021年的峰值附近。」
Bowden指出，下北岸部分公寓表現不佳，這與其整體呈現狀況有關。
「在下北岸，位於優質地段且裝修良好的公寓表現依舊強勁，而買家對於條件較差的公寓則更為謹慎，他們傾向等待更符合自身需求的房源。」
在更靠近CBD的城區，Haymarket、Darlinghurst、Ultimo和悉尼的公寓價格也在過 去5年內出現下跌。
一套位於Haymarket區88 Hay St的公寓於2025年4月以87.5萬澳元的價格成交，而 它在2020年4月的成交價為87.8萬澳元，5年幾乎無增值。
Village Property的Jack Williams表示，疫情對這個地區來說「確實是一個巨大挑 戰」，人們需要適應居住與工作方式的轉變。
他指出，「新冠後遺症」效應的關鍵因素之一是2020年代初陸續交付的新開發項目。
「當一個新開發項目建成，會帶來更多選擇，通常會在一段時間內抑制價格上漲。而現在，幾乎沒有新項目推出，因為建築成本漲得太厲害了。」
他補充道，也不全是壞消息，隨著更多人回歸高密度生活，這些地區的長期發展潛力正逐漸顯現。
「租賃需求強勁，租金回報率也不錯——我認為這些地區有長期發展潛力。」
Moore也表示，疫情對悉尼高密度城區的影響「正在逐步減弱」。
「尤其是建造成本不再快速上升，但並未回落，仍遠高於疫情前的水平。」
03
1年飆升25.9%！墨爾本房價漲幅排行出爐
過去12個月內，墨爾本房價出現大幅上漲的城區都有大型家庭住房且靠近基礎設 施，漲幅遠超全市平均水平，華人區榜上有名。
最新的Domain House Price Report顯示，在截至6月的12個月里，墨爾本房屋中位價上漲了1.6%，至近106.4萬澳元。
Domain的Nicola Powell表示，2.3%的季度漲幅似乎表明墨爾本房市正在擺脫多年的低迷。
「總體而言，我們看到墨爾本各地的房市正在好轉，獨立屋價格漲幅創3年半新高，公寓價格漲幅則創2年新高。」
獨立屋價格漲幅最大的是Aberfeldie，在截至6月的一年內上漲了21.6%，至194.6 萬澳元。其次是Fairfield，上漲了18.8%至163萬澳元，以及Heidelberg，上漲了 14.3%至130.8萬澳元。
華人區Box Hill榜上有名，上漲了13.8%至148萬澳元。
公寓價格漲幅最大的是Moorabbin，同期上漲了25.9%至75萬澳元。其次是 Caulfield South，上漲了25.3%至79.9萬澳元，以及Fairfield，上漲了20.1%至 58.7萬澳元。
華人區Glen Waverley也榜上有名，上漲了10%至84.95萬澳元。
Powell還表示，部分城區房價的大幅上漲似乎是因為家庭想在澳聯儲降息引發更多上漲之前升級到更大住房所推動的。
「墨爾本相對於其它首府城市表現不佳……家庭們希望在價格進一步上漲之前利用這 一機會。獨立屋漲幅最高的Aberfeldie確實表現突出，這裏對家庭來說是一個理想的選擇。」
「而位於內北區的Fairfield，是一個被低估的城區，現在正在追上來。」
Matthews Real Estate的John Matthews表示，Aberfeldie的獨立屋價格之所以能 強勁上漲，是因為市場供應緊張。
他說，這裏以安靜社區而聞名，且名氣越來越大。
「隨著內城區因公寓開發等變得更加繁忙，人們正在Essendon和Moonee Ponds等地尋找更安靜的地方。」
「該地區的土地價值很高，即便是買一塊需要推倒重建的地，也要至少約150萬澳元。「
04
可負擔住宅未來幾個月可能繼續跑贏中高端市場
近期降息舉措刺激市場活躍度攀升，最新數據顯示高端住宅市場或因此呈現更強勁增長勢頭。然而深入的歷史數據分析卻揭示了另一番景象。
6月PropTrack房價指數顯示，全澳住宅價格環比上漲0.4%，同比漲幅達4.6%。這一市場回暖主要得益於今年2月和5月兩次降息后，借款人購房能力與市場需求的雙重提升。
儘管各價位區間房價普漲，但部分細分市場表現尤為突出。自今年年初以來，代表前25%至前5%區間的高端住宅價格增速已超越中低端市場，這或許反映出近期高端市場買家信心的持續增強。
但要準確判斷不同市場分段的長期表現，必須審視過去數年的價格走勢。2020年末疫情期間，利率降至歷史低位引發房價飆升，高端住宅在降息后的漲幅明顯領先於中端及低端房產。這一趨勢與近半年的市場表現共同表明：高端市場對降息政策可能更為敏感，但同時也面臨著更大的價格波動風險。
2022年5月開啟的加息周期則徹底改變了市場格局。佔市場5%-25%分位的低端住宅需求激增，增速反超中高端市場。從2022年中至2024年底，該區間房產累計漲幅達到高端市場的兩倍，這種快速逆轉暗示低端市場對加息政策的反應更為敏銳。
雖然各細分市場都曾經歷強勢增長期，但過去五年的累計漲幅數據揭示了一個鮮明對比：自2020年1月以來，低端市場累計上漲67%，中端市場52%，而高端市場僅47%。儘管近期降息小幅改善了購房能力，但當前利率仍處於2012年以來最高水平，住房可負擔性依舊處於歷史低位。PropTrack《2024住房可負擔性報告》顯示，收入中位數（約11.2萬澳元）家庭僅能負擔市場上十分之一的房產。在此背景下，更多家庭被迫轉向低價房源，從而推動該細分市場價格漲幅顯著超越高端住宅。
未來市場將如何演繹？若預期中的繼續降息如期而至，借貸能力提升與住房可負擔性改善或將推動中高端市場需求進一步釋放，其價格漲幅可能反超低端市場。但若利率維持穩定或僅微幅下調，住房可負擔性未能明顯改善，低價位住宅很可能在未來數月繼續保持更強勁的增長態勢。
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。