澳洲樓市，已經連續上漲！悉尼多地交易破紀錄！這種澳洲房產要逆襲上行？
01
澳洲各大城市連續六個月房價上漲
根據Cotality最新發布的《住宅價值指數》，7月份澳洲各大城市的房價普遍上漲，且上漲幅度與前兩個月持平，漲幅為0.6%。
這標志著連續六個月的房價增長，且與澳洲儲備銀行（RBA）2月降息決策一致。
所有首府城市的房價都出現了上漲，且過去三個月的漲幅也普遍正向增長。
全國房價在過去三個月內上漲了1.8%，這是自去年6月以來最強勁的增幅。
Cotality研究發現，房價上漲的正向趨勢主要受到持續低庫存水平的支持，全國房源數量比過去五年同時間的平均水平少了19%。
此外，年銷售量比過去五年平均水平高出約1.9%。
供需不平衡推高拍賣清盤率，Cotality的研究還顯示，自5月中以來，拍賣清盤率持續略高於十年平均水平。
與此同時，7月房屋和公寓的中位價格差距創下歷史新高，達32.3%，即約223,000澳元。
房屋的漲幅超過了公寓。根據6月的數據，房屋價格上漲了1.9%，中位價增加了約16,700澳元；而公寓價格上漲了1.4%，中位價增加了約9,700澳元。
Cotality指出，這一趨勢可能與較貴市場通常對利率變化較為敏感有關。高收入家庭的借款能力增加，通常會導致房屋價值在市場上升時表現優於公寓。
Cotality研究主管Tim Lawless評論道：「在持續的負擔能力限制和新建多單元住房供應不足的背景下，這一差異顯得尤為明顯。」
首府城市的房價在過去三個月內上漲了1.8%，略高於區域市場的1.7%。這一趨勢標志著過去九個月以來，區域澳大利亞的房價增幅超越了首府城市的變化。
不過，這一趨勢並非在所有地區都顯現。在維州（1.4%）、昆州（2.5%）和南澳（2.0%）的區域市場仍表現強於相應首府城市。
「從全國來看，房價增長的速度不再加快。」Lawless表示。
「我們已經看到房價增幅自5月以來保持在每月略超過0.5%的水平，這背後有低供給、降息以及上漲的信心與負擔能力約束和不確定性之間的博弈。」
02
房市風向變了？這類低估公寓或逆襲！
據RealEstate網站8月4日報道，最新數據顯示，悉尼獨立屋與公寓之間的價格差距正不斷擴大，同時也預示著公寓或將成為悉尼下一輪房地產周期中的增長新熱點。
根據PropTrack最新發布的《房價指數》，悉尼獨立屋的中位價已達156.4萬澳元，而公寓的中位價僅為86萬澳元，許多地區的獨立屋房價幾乎是公寓房價的兩倍。
全澳範圍內也呈現出類似趨勢，目前全國獨立屋中位價為91.5萬澳元，公寓則為67.8萬澳元。
專家指出，這一價格差異意味著，悉尼公寓的中位價僅為獨立屋價格的56%，這為購房者和投資者提供了難得的機會。
Metropole全國總監Brett Warren表示：「我們正處於悉尼房地產周期的關鍵轉折點。」
「在一些優質城區，公寓的價格比獨立屋低多達70%，但卻能提供相似的生活便利，甚至內部空間也相差無幾，這不僅僅是性價比高，更是一種戰略優勢。」
Warren指出，相較於歷史水平，許多地段優越、配套完善的公寓目前被明顯低估，投資者和購房者應當重點關注。
「關鍵在於長期的資本增長潛力，」他說。
Warren認為，隨著悉尼房價持續上漲，收入增速卻難以跟上，購房負擔日益加重，那些地段優越的公寓有望反彈。
與此同時，市場對高品質新建項目的生活需求也在推動公寓的投資機會不斷增加。
Metropole發布的信息引用了悉尼市的建築數據，表明公寓竣工量也正從疫情后的低迷中復甦，Green Square、Redfern和CBD等大片區域正重新展現出開發勢頭。
Warren指出：「更低的入市門檻、更小的首付以及可控的貸款額度，為年輕購房者在澳洲最昂貴的首府城市中提供了一條可持續的置業路徑。」
「這完全可以成為未來增值的戰略平台。」
Warren還建議，購房者應關注那些價格差距較大的城區中的聯排別墅和三居室公寓，這類房產在不需要為獨立屋支付高額溢價的情況下，依然能提供足夠的空間、 實用性和長期價值。
「眼下最明智的做法，就是發掘那些尚未被市場充分注意、卻有望在未來市場重新定位中受益的房產類型，」他說。
「在目前這種價格結構下，機會之窗雖小，但對於那些具備戰略眼光、願意跳出傳統住房觀念的人而言，未來幾年或將收穫豐厚回報。」
03
房價已連續半年上漲！悉尼多地交易破紀錄
在利率下降預期、需求激增與優質房源短缺的多重推動下，悉尼房市掀起一輪創紀錄熱潮。
過去三個月，多個區的房價突破歷史高點，成交價甚至高出原紀錄數百萬澳元，部分中產或邊緣區的交易價格已接近傳統海港豪宅區水平。
根據PropTrack數據，悉尼房價已連續六個月上漲，創下歷史新高。
房屋中位數價 格現為156萬澳元，公寓中位數價格為86萬澳元。
REA Group經濟學家Anne Flaherty指出，房價上漲的主要驅動力包括利率回落趨勢、優質房源稀缺、買家「恐錯過」的心理以及富裕購房者之間的競爭加劇。
她說道，「買家願意付出前所未有的價格，尤其是那些地段好、無需翻修的房子。」
由於約三分之一的澳洲家庭已完全還清房貸，房價上漲成為財富創造的重要來源。
PropTrack報告指出，漲幅最猛的區域包括富裕的內城區、價格更親民的中環區，以及一系列像北灘這樣的「生活方式型」海濱市場。
過去三個月，房價紀錄被打破的速度尤其迅猛，從內西區到St George，再到北岸，多個區都出現了史上最高成交價。
而且這些紀錄中的價格，通常以往只有在Vaucluse、Point Piper、Rose Bay、 Bellevue Hill等傳統富人區及其周邊才會出現。
今年早些時候，北悉尼一套豪宅以1350萬澳元的成交價打破該區紀錄，比北岸地區此前最高成交價高出400萬澳元。
附近的Chatswood是另一個房價紀錄被打破的區。
今年4月，該區出現了首筆900萬 澳元的房屋交易，且該地塊不具備開發潛力。
同月，又一筆900萬澳元以上的交易迅速跟進。
而該區此前不具備改建為高層公寓潛力的地塊，最高成交價為730萬澳元。
幾公裡外的Naremburn在3月以660萬澳元的價格創下紀錄，比此前的最高成交價高出約100萬澳元。
多個區都出現類似情況，包括Ryde、Brighton Le Sands、Lalor Park、 Girraween、Belmore、Georges Hall、Enfield、Strathfield South、Canada Bay 等，均刷新房價紀錄。
中介們透露，對翻新的擔憂也助長了這些創紀錄的交易。建築成本飆升，使得翻新老房的最終成本變得難以預估。
拍賣師Andrew Cooley表示，富裕買家通過翻新讓建築師和建築商打造帶有個人印記的房屋的意願很低。
「沒人知道翻新最終會花多少錢，因為報價漲得太快了。而且那種可以直接入住、各項條件都符合要求、無需動手改造的房子也很短缺，因此競爭可能非常激烈。」
Cooley補充道，以創紀錄價格購房的人通常是高薪工作的換房者，他們可以從現有房產中提取大量資產凈值，投入到下一次購房中。
「這類買家通常並不急於從當前住所搬走，他們的態度往往是，只有遇到真正出眾的房子，才會考慮購買。而當這樣的房子出現時，他們會全力以赴拿下它。」
拍賣師Michael Garofolo表示，即便在較便宜區，也出現了創紀錄的交易，因為人們的工資有所上漲，借貸能力也更強。
「他們的收入漲幅可能不及其他許多東西，但確實有很多人手頭更寬裕了，而且他們往往會把錢投入到房產中。」
Garofolo表示，近期的創紀錄交易通常是房屋交易，很少涉及公寓。
「購房者對分契式公寓樓持謹慎態度，主要是因為相關費用，」他說，並補充道，從歷史上看，投資者在大量公寓的買家群體中占很大比例，而現在這一群體已經減少。
「目前，許多公寓投資者的租金收益率並不理想，資本增值的前景也不高。」
04
最新研究：悉尼因住房危機每年損失$100億！
最新研究顯示，住房可負擔性差和通勤時間過長給悉尼經濟造成了約100億澳元的生產力損失。
在缺乏可負擔住房的地區，僱主難以招聘和留住員工，而長時間的通勤和高租金也在影響著人們的消費習慣。
UNSW Built Environment的Philip Oldfield表示，這些因素對整個經濟產生了連鎖反應。
「如果你的租金上漲，你可能會減少在咖啡、午餐和娛樂方面的支出，這將對大中小企業產生影響。」
聯邦政府最近承諾投入100億澳元建設3萬套新的公屋和可負擔住房。
「我們需要做很多事，建造更多住房，建造更多公屋，將閑置的辦公樓改造成住宅，同時改變稅收和結構體系。」
墨爾本最近的一項研究發現，CBD一半的基本服務工作者居住在距工作場所20公里以外的地方。
Oldfield表示：「如果你的企業位於CBD或高配套設施地區，你的員工可能負擔不起在附近居住的費用。」
「他們可能需要通勤20或30公里，這會對員工保留率和缺勤率產生實質影響。」
「人們住在離工作場所越遠的地方，通勤時間就越長，與家人或社區相處的時間就越少。」
「這也會對幸福感和生產力造成巨大影響。」
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