墨爾本賣房時這個缺德的套路，越來越讓人不能忍了
都是套路啊
在墨爾本Hillside一處四居室獨立屋的拍賣現場，氣氛一度陷入緊張。
競價早已突破廣告上的指導價區間，但拍賣師遲遲沒有宣布該房產 On the Market。
現場一位女性忍不住問：現在On the Market了嗎？
拍賣師回答：還沒，還沒到呢。
隨即，又被另一位買家發出了 「虛低報價」 ，即所謂的Underquoting的質疑。
這棟被玫瑰花叢環繞的房子，數周前的廣告指導價為85萬至89萬澳元，
但在拍賣中價格很快被推高至93萬，再到98.6萬澳元，仍未達到賣方保留價（reserve price）。
事實顯示，這一售價預估顯然低於真實市場價值。
根據澳媒掌握的證據表明：負責銷售的中介早在拍賣前一周多，就已收到一份比指導價最高端高出5萬澳元的無條件報價，但廣告價格並未做出相應的調整。
一位落空的買家感嘆：看房、競拍已經夠累夠煩了，大家都想去那些自己能負擔的房子…
結果我們為什麼還要來參加這場拍賣？
這並非個例。
有澳媒耗時18個月，分析了墨爾本和悉尼數以萬計的房產成交記錄，
發現買家被不切實際的價格指導誤導的情況極為普遍。
即便在墨爾本房價整體略有回落的市場環境下，超過一半的拍賣房產成交價依然高於廣告價格區間的上限。
在分析的25830宗墨爾本成交案例中，
有13507宗（約52%）超出指導價最高端，平均高出5萬多澳元。
在墨爾本北部和東部一些區域，這種現象更為誇張。
比如Blackburn North，82%的銷售都高於廣告區間，平均高出11.2萬澳元。
在鄰近的Blackburn，一處標價100萬至110萬澳元的房子，最終以149萬成交，比最高端高出35%。
更實惠的北區如Keilor Downs，也有87%的銷售高於指導價，
平均超出6.4萬澳元，一處房產甚至高出32%。
按照維州法律：虛低報價是指中介明知房產可能賣得更高，卻仍然公布不合理的低價預估。
但這一行為極難取證。
一些賣家透露：中介會主動要求低價掛牌以吸引更多買家，營造競爭氣氛。
一位來自Surrey Hills的屋主稱：她的房子估價超過240萬澳元，但有中介建議指導價只掛180萬至190萬，因為這樣才能把市場炒到你想要的價格。
2017年起，維州法律要求必須公開房屋的預計售價，並提供三套類似房產的近期成交價作為參考。
然而，中介可以挑選條件更差的房產作比較，如未翻修、靠近高壓線或位於嘈雜路口的房子，從而人為壓低指導價。
買家為準備拍賣通常會花費數百至上千澳元進行房檢、合同審查，若被低報價誤導，不僅耗費金錢，也浪費時間。
據估算，低報價每年讓澳洲買家損失數百萬澳元，
且推高了市場競爭和最終售價。
監管方面，維州消費者事務局（Consumer Affairs Victoria）設有專門的虛低報價工作組，
但去年平均每周參加的拍賣不到兩場，僅發出79份正式警告，
罰款總額約56.4萬澳元，最高單次罰款為4萬7422澳元。
相比每個周六動輒上千場拍賣，這個執法力度被批評如同沒有。
在悉尼，雖然法律不強制公布價格區間，但當中介提供指導價時，多為單一價格。
但調查發現，也有近一半的房產成交價比廣告價高出10%以上。
業內和買家普遍呼籲強制公開保留價（reserve price）以提高透明度。
在一項對7400名讀者的調查中，超過九成支持這一做法。
但也有反對者認為，即使公布保留價，最終成交價依然可能超出很多，從而令買家失望。
也有專家提出折中方案：保留價必須落在廣告區間內，而不是遠高於最高端。
儘管維州政府在2022年啟動了房地產市場審查，
投入至少40萬澳元並收集了近3萬頁公眾意見，但最終的85頁報告至今被雪藏，理由是 「屬於內閣機密」。
業內人士批評，這可能是因為改革在政治上過於敏感。
無論是出於吸引買家還是行業潛規則，低報價已在墨爾本等地根深蒂固。
對於普通買家而言，這意味著一次次的失望與金錢的流失。
正如一位買家所言：每一場拍賣的結果，都遠遠超出了廣告價，讓人感覺像是被耍了一樣…
畢竟，總被人騙去當分母，有沒有考慮過分母的感受！
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