3次降息后，澳洲買個房，已經喪心病狂！房屋掛牌時間比去年還長
01參与競拍還要交$2000押金？！澳購房者吐槽：簡直太荒謬
迫切的購房者現在需要支付2000澳元註冊參与競拍，有人稱這種做法十分「荒謬」。
一名維州房地產中介表示，因為有一些賣家因買家中標后又退出而陷入困境，他別 無選擇只能要求部分競拍者支付押金。
一名購房者表示，在填寫競拍者註冊表格以參与拍賣后，被要求支付2000澳元押金。
「我已經找了一段時間的房子了，因此不得不參加相當多的拍賣。」
「他們總是讓你填寫同樣的競拍者註冊表格，包括所有個人信息，還有駕照副本， 這些都說得通。」 「但今天，在填寫完表格后，我接到中介的電話，說我需要向他們公司的賬戶存入 2000澳元才能參加拍賣。」
這名購房者表示，這項押金的收取是「荒謬的」。
Local Expertz Realty的Ash Dubash承認，他的公司偶爾會向購房者收取參与拍賣 的費用，但這「非常少見」。
「如果有潛在購房者想要在拍賣中競標，而公司從未與其打過交道，我們從未見過面，且在拍賣前突然出現，這類特定客戶會被要求支付保證金。」
Dubash強調，保證金的支付只能存入公司的信託賬戶，而不是銀行賬戶。
他說，如果競標失敗，客戶會在24小時內獲得退款。
Dubash補充道，這種不常見的做法是為了「保護業主利益」而引入的，通常只適用於尚未得到中介公司驗證的電話競拍者。
「這很少見，但確實有過這樣的情況：拍賣進行得很順利，然後買家臨陣退縮或試圖退出。」
「在那種情況下，我們仍必須保護業主。」
維州房地產專業人士峰會機構REIV的臨時首席執行官Jacob Caine表示，這名 Reddit用戶需要付費參加拍賣是「例外情況，而非常規」。
「據傳聞，我聽說這種做法偶爾會在線上或電話競標的情況下發生。」
「只是因為當事人不在現場，中介公司希望得到一些證明，表明他們是拍賣中真實、有效、合法的參与者。」
「所以這隻是一種確保可信度的手段，但這種情況很少見。」
02澳洲住房「太大」成常態：多數居民獨居卻住三房以上
新的數據披露大多數澳人住在太大的房子里。
Cotality的一項研究顯示多達六成澳人是獨自或和另外一個人共同居住，而大多數澳洲房子有三個以上的卧室。
澳人希望有更大房子的理由包括希望在家有個辦公室，以及給訪客留個客房等。
而且隨著時間推移房子也在變得越來越大；隨著城市擴張將新開發項目推向遠離市中心的地方，房主們優先考慮諸如家庭健身房和家庭影院等功能。
但是這可導致全國住房分配的效率低下，加劇住房危機。
Cotality 的Eliza Owen說：「當大多數澳人描繪」大澳洲夢』時，他們想的是有娃家庭的三房或四房住房。但是數據顯示夢想和現實不配比。」
「現在大多數家庭是無孩夫婦或獨居，這引發了我們的住房市場如何服務於真實需求的問題。」
一卧室住房和一室戶僅佔澳洲現有住房的6%。
但歐文說儘管如此一些變化已經開始顯現；獨立屋以外的住宅佔比已上升至40%，這將為小戶型家庭提供更合適的住房選擇。
但她表示政府需要採取更多行動來推動變革。
「政府可以提高擁有超出需求的住房的成本，同時降低居住在較小住房的成本。」
「許多人主張稅制改革，例如廢除印花稅，讓換住所變得便宜。並以稅基更廣的土地稅取而代之，讓擁有的土地越多，成本就越高。」
03澳央行3次降息后，為何房屋掛牌時間比去年還長？
最新數據顯示，儘管已實施三次降息、市場競爭加劇且消費者信心升至42個月以來的最高水平，但房屋在市場上的掛牌時間仍比12個月前更長。
根據Domain數據，在過去12個月里，悉尼、墨爾本、布里斯班、堪培拉、霍巴特和珀斯的房屋成交周期有所延長。
只有達爾文和阿德萊德的房屋成交速度加快。西太平洋銀行（Westpac）和澳洲國民銀行（NAB）周二均報告稱，消費者信心大幅上升。
西太平洋銀行的消費者信心指數顯示，當前信心水平達到了三年半以來新高，購房者信心也有所提升。此外，拍賣清盤率一直在上升，7月份悉尼和墨爾本的清盤率均為68.2%，高於6月份的約66%。
Domain的數據顯示，上周墨爾本的清盤率達到70%，悉尼則達到75%。如此高的清盤率通常被視為市場表現的實時指標——超過70%的清盤率通常意味著房價將快速上漲。
儘管如此，房屋在市場上的掛牌時間還是變長，但這並非因為無人購買。專家表示，更可能的原因是市場變化太快，數據未能及時反映。
Ray White經濟學家Nerida Conisbee表示，未來幾個月這些數據很可能會出現逆轉。「我們已經進行了三次降息，按理說房產應該賣得更快，隨著春季的到來，如果房源沒有大量增加，我認為房屋成交周期將會縮短。」
「7月份房源確實非常短缺——比去年年底少得多，當時有大量房產湧入市場。市場狀況正在快速變化。」
Conisbee還指出，受降息和市場升溫的影響，賣家可能過早地將房價定得過高，這也導致房屋在市場上滯留更久。數據顯示，一些首府城市中成交周期最長的地區，恰恰也是房價最高的地區，比如悉尼的Pittwater和Manly。
澳洲成交最快的地區大多位於布里斯班和悉尼，例如布里斯班北部的Strathpine、The Gap和Enoggera，悉尼內西區的Marrickville-Sydenham-Petersham，以及St Marys。
在墨爾本的Stonnington East（SA3區域，涵蓋Malvern、Malvern East以及Kooyong和Glen Iris的部分地區），房屋成交周期大幅縮短，從2024年7月的77天降至2025年7月的44天。
Fletchers Glen Iris的Michael Richardson表示，市場已明顯回暖。「在過去6到8周里，買家的態度變得更加積極，他們知道如果現在購房，由於利率下降，房貸還款不會變得更貴，這給了他們信心。」
Richardson補充道，買家還急於在市場進一步升溫前入手，「他們開始意識到，『現在是時候了，因為很快競爭就會更加激烈』。」
儘管如此，定價過高的房屋仍會在市場上滯銷。Richardson舉了一個他最近掛牌的Hawthorn房產為例——這套房子已經掛牌10個月，他不得不將價格「下調100萬澳元」。
「地段絕佳，地址優越，佔地961平方米，是一棟漂亮的復古住宅，但它之所以掛牌10個月，就是因為定價過高。」
Domain研究與經濟學主管Nicola Powell表示，雖然三次降息迅速提振了消費者信心，但這些因素要在數據中體現出來還需要一段時間。
她指出，拍賣清盤率通常是反映實時市場動態的更好指標。「市場動態的這種轉變可能需要一段時間才能完全顯現，尤其是在我們目前所處的這種市場轉型期，趨勢正在逆轉。」
「我猜測，到今年年底房屋成交速度將會大幅加快。」她補充道，悉尼和墨爾本將引領這一趨勢。
「墨爾本新房源的增長已經趨於平穩，我們不會看到墨爾本出現大量房源湧入的情況，而當房源短缺時，房屋成交速度就會大幅加快。」
她表示，隨著全國市場動態的變化，那些可能長期滯銷的低品質房產的成交速度也會加快。「隨著房源短缺導致競爭加劇，買家會開始考慮這些有瑕疵的房產——無論它們有多少缺點。」
04澳洲家庭結構與住宅戶型不匹配 雙人家庭多三居室住宅最流行
澳大利亞超過四分之一的家庭是單人戶，但僅有6%的住宅是一居公寓或單人套房（studio），導致許多家庭難以找到可負擔的住房。
Cotality的研究表明，最常見的家庭類型是雙人家庭，佔總數的1/3，而最常見的住宅戶型卻是三居室。
超過60%的澳洲家庭僅有一到兩人，這與傳統的核心家庭觀念大相徑庭。然而，市場上大部分住宅卻是家庭式規模，即四分之三的房屋至少有三間卧室。
Cotality Australia的研究主管歐文（Eliza Owen）指出，家庭人口數量與房屋卧室數量之間存在錯配現象。
她說，由於三居室、四居室的模式長期以來行之有效，開發商不願輕易嘗試其他類型的住宅。
歐文強調，房屋卧室多於居住人數，或者擁有家庭辦公室、為未來子女、訪客或愛好預留的空間，這些本身並沒有問題。
但她同時提出疑問，住房資源的分配方式是否存在效率低下的情況？如果對這些多餘的卧室徵稅，又會帶來什麼影響？
她說，人們希望擁有空余卧室，這無可厚非，也是可以理解的。但可以考慮通過徵收土地稅，或者取消印花稅等方式，鼓勵他們搬遷，或者將兩者結合起來。讓年輕家庭為老年家庭正佔用的住房支付越來越高的價格，這顯然是不公平的。
她承認，建議人們搬離已居住多年的家，縮小住房面積，這要求確實過高。
這項研究發布之際，正值堪培拉本周舉行經濟改革圓桌會議，周四的與會者一致表示，支持簡化行政審批和環境法規，以加快住房建設速度。
Quantify Strategic Insights 的數據和洞察主管Angie Zigomanis 認為，確保未來新建住房能夠滿足實際家庭規模的需求，仍然面臨諸多挑戰。
他說，理想情況下，我們應該儘可能建造多樣化的住宅，包括一居室、兩居室、三居室的公寓、聯排別墅等等。但在當前市場環境下，開發公寓項目並不可行，要想啟動任何開發項目，都必須找到降低建造成本的方法。
他還強調，近期建築和勞動力成本的上漲，導致開發商更有可能專註于為富裕的以大換小者建造豪華公寓。
他說，有人賣掉300 萬澳元的房子，轉而購買150 萬澳元的公寓，開發商就能從150 萬澳元的公寓中獲利。但如果建造一套60 萬澳元的入門級公寓，則無法實現盈利。
開發商需要達到一定的預售量才能啟動公寓項目。但他指出，許多自住買家對購買期房猶豫不決，而且公寓建設周期漫長，很可能一對年輕夫婦在收房時，孩子都已經蹣跚學步了。
Zigomanis認為，解決這一問題的方法之一是借鑒新南威爾士州的經驗，由政府出面擔保一定數量的公寓預售，以幫助開發商獲得啟動項目所需的銀行貸款。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，由於獨立住宅價格日益高漲，越來越多的家庭開始考慮購買公寓，而且她預計這種趨勢還將延續。
她說，看看墨爾本這樣的城市，即使在環境優美的郊區公寓的價格也很合理，但人們仍然傾向於住獨立住宅。不過，隨著獨立住宅價格的不斷攀升，人們的偏好也會隨之改變。
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