01 悉尼房市回溫，多地房價3個月上漲近4%！
悉尼房市正在重新升溫，最富裕的高端城區以及最實惠的核心城區領漲。
PropTrack數據顯示，悉尼房價于最近一個季度上漲近1.5%，即近1萬澳元。其中，僅8月就上漲了0.7%。
這一增速意味著，如今悉尼一棟典型獨立屋比去年同期貴約6.6萬澳元，而公寓則比去年貴約2.4萬澳元。
不過，整體數據只是故事的一部分——真正的火花出現在這個市場的兩個極端。
悉尼價格相對實惠的西南區——包括Liverpool和Fairfield——是漲幅最高的城區，環 比上漲3.25%。
這是悉尼房價最便宜的地區之一，例如，Liverpool的公寓價格約為45萬–55萬澳 元，遠低於大悉尼地區的82.1萬澳元。
在過去3個月（包括最近一次降息）高端東區的房價也大幅上漲，獨立屋中位價上 漲了2.84%。此外，包含Canterbury-Bankstown和St George地區的內西南區——悉尼較為實惠的 中環城區之一——的房價上漲了2.3%。
而價格更高的沿海地區，如Sutherland Shire（2.14%）和Northern Beaches （2.08%），也出現了強勁增長。
房地產中介向《每日電訊報》透露，房價上漲是今年降息所致，後者改善了買家的信心。
換大房的買家正在湧入東區、Northern Beaches和Sutherland Shire等高端地段， 他們認為經過兩年表現不佳后，這些地區的房產現在相對划算。
與此同時，精打細算的買家和投資者則在西南區和Canterbury-Bankstown迅速出 手。
這兩個城區之所以會受歡迎，是因為這裏的性價比較高，租金回報率優於全市大部分地區。
REA Group的經濟學家Eleanor Creagh表示，全國房價已連續8個月上漲。
她說，今年多次降息提振了借貸能力、改善了市場情緒，並吸引買家重返市場，令房市「重現活力」。
她補充道，隨著春季臨近，市場活躍度有望持續攀升。
「較低的利率、提高的借貸能力以及改善的市場情緒預計將繼續推動需求。」
「受限的新住房供應、強勁的人口增長，以及從10月開始擴大的5%首付計劃，也將持續對房價造成上行壓力。」
02 多層公寓項目失速，住房審批再度下滑
多戶型（unit）審批的「急剎車」拖累了當月總體住宅審批，令政府的住房建設目標更遙不可及。
據澳大利亞統計局（ABS）數據，7月住宅審批暴跌 8.2% 至 15,769 套，抹去了6月的大部分漲幅，也低於市場預期。
在經季節性調整口徑下，私人部門非獨立屋住宅（包括半獨立式、排屋/露台屋、聯排別墅和公寓）的審批在6月大漲33.5%後於7月驟降22.3%，凸顯公寓市場的波動性。
私人部門獨立屋審批則小幅回升 1.1% 至 9,288 套，此前6月為下滑1.9%。
7月各州審批走勢不一：新州大幅下跌 24.6%，南澳下跌 1.3%；塔州上漲 12.2%、西澳 +11.8%、昆州 +5.9%、維州 +0.7% 起到一定對沖。
獨立屋審批在多數州上揚：新州與西澳均**+3%，維州+1.3%，昆州+0.8%**；僅南澳下滑 6.1%。
住宅建築總價值下降 1.6% 至 94.3億澳元，其中新建住宅價值下滑 2.1% 至 81.8億澳元；增改擴（alterations and additions）則增長 1.9% 至 12.5億澳元。
就ABS數據發表評論時，國民銀行（NAB）副經濟學家 Michael Hayes 與高級市場經濟學家 Taylor Nugent 指出，過去一年累計審批已升至 184,000 套。
儘管這一數字高於2019年的疲弱水平，但他們強調，仍「遠低於與國家住房協定（National Housing Accord）目標相匹配的水平」。
根據7月曝光的財政部簡報，政府已落後于到2029年6月前新建120萬套住房的協定目標，且簡報承認該目標「無法實現」。
澳大利亞建築大師協會（Master Builders Australia）最新預測也顯示，FY25（2024/25財年）房屋開工約 180,500 套，較協定年度目標 240,000 套少近6萬。
在完整五年周期內，預計缺口現已擴大至 180,200 套，高於4月時預計的 160,000 套。
不過，澳洲聯邦銀行（CBA）經濟學家 Harry Ottley 指出，審批數據，尤其是多戶型，波動性很大。
他援引趨勢數據稱，自去年底以來，總體月度審批呈上行趨勢：獨立屋大致持平，而多戶型自3月起有所抬升。按年計，趨勢口徑總審批已同比增長11.7%。
展望未來，Ottley表示：「我們預計2025年餘下時間建築審批將改善，驅動因素包括降息周期、住宅價格上行、建築業產能提升以及政府政策支持。」
西太平洋銀行（Westpac）經濟學家 Ryan Wells 認為，本月下滑反映出與多戶型相關的「極端月度波動」仍在持續；但「中期審批的背景正變得更具支撐性，主要得益於成本壓力緩解與購房者情緒改善。」
在審批數據弱於預期之後，住房產業協會（HIA）呼籲用**人工智慧（AI）**重塑規劃審批流程。HIA 規劃與環境執行董事 Sam Heckel 稱：「藉助AI，對全國規劃系統進行一代人的大修，或將成為未來五年交付120萬套住房的關鍵破局點。
讓AI投入規劃審批，可疏通當前最主要的瓶頸，把有限的規劃資源釋放出來，用於更複雜、需要專業判斷的評估。」
本周早些時候發布的新研究還顯示，隨著房地產市場動能增強，房價漲幅進一步加速，並繼續推高至歷史高位。
03 悉尼賣家「漫天要價」，房源數月無人問津！
越來越多的澳洲房屋賣家因「要價太高」導致房源滯銷，部分在市場上閑置數月無人問津。
根據周二發布的SQM Research數據，今年8月全國範圍內掛牌超過180天的「老房源」數量較去年同期增長了6.7%，其中部分城市增幅尤為顯著。
悉尼上漲22.1%，墨爾本漲幅為13.7%，堪培拉則暴增64.3%。
與此同時，市場上新 房源的數量卻未見顯著增長，今年8月悉尼新掛牌（掛牌不足30天）的房源比去年 同期減少0.6%，墨爾本減少1.3%。
SQM Research董事總經理Louis Christopher指出，「老房源」激增的主要原因是部分賣家去年秋季盲目樂觀、定價過高。
「很多人高估了市場的承受力，掛牌價格遠 高於市場真實水平。」
「在目前的市場背景下，只要定價過高，就會賣不出去。市場其實挺有效率的，買家對房產價值心裏都有數。」
他提醒賣家們，在今年春季交易季到來之前，應保持更加理性的定價預期，並提防「開高價但後期不斷壓價」的中介話術。
「要警惕那些中介，他們一開始獅子大開口承諾高價，等你簽了獨家代理合約之後，才開始勸你『調價』，那時候你反而被套住了。」
買房顧問Nicole Jacobs表示，許多賣家若長時間賣不出房，可能會更換第二、第三個中介，重複嘗試出手。
「房子遲遲賣不掉，最核心的原因是賣方預期與市場脫節，要價過高，買家根本看不到這個價格的價值。」
她指出，有些賣家給房產定價的方式不是看市場，而是基於自己置換下一套房的財 政需求，但這種方式和實際買家的預算往往不匹配。
Jacobs建議有興趣購買「老房源」的買家可以聯繫曾經的掛牌中介，獲取額外信息；同時務必做建築與蟲害檢查、合同審查，以排除潛在風險。
悉尼買房顧問Michelle May也觀察到，有些房源因始終難以成交不斷更換中介，她認為這背後通常是賣家要價過高或賣房意願本就不強。
「有的房東自認為自己的房子條件很好，其實可能位置太吵、採光差或者維修需求太多，但他們對問題視而不見。」
May認為，如果是真正優質的「A級房產」，在物以稀為貴的市場上，確實能夠賣出高於市場平均價。但品質一般或定價虛高的房子，尤其是公寓，很容易被市場冷落。
Jacobs強調，即便當前市場利率趨穩、購房者活躍，但定價合理始終是成交的必要前提。
「目前中介非常積極搶房源，有時為了簽約故意開出你賣不到的高價，把你套死。最後房子滯銷，還是要降價。」
她建議買家務必做好市場對比，查看所在區域的近期成交價，不要被房源的掛牌時間嚇退——如果價格合適，依然可能存在激烈競爭。
「只要房子本身好、價格合理，就一定會有人出手。你在這個市場上永遠不是唯一一個買家。」
04 利率下調，悉尼這裏的房價卻逆勢下跌！
悉尼房價正迅速上漲——但有一個主要地區卻被遠遠甩在身後。
中央海岸意外成為大悉尼地區的疲軟點，其房價在全市其它地區大幅上漲之際開始下跌。
PropTrack的最新數據顯示，整個悉尼的房價在過去3個月上漲了約1.5%，這意味著一套住房的平均價格上漲了超1萬澳元。
8月全市房價又環比上漲0.7%，但中央海岸逆勢下跌。 在過去3個月，中央海岸的房屋中位價下跌了0.38%，這是令人意外的，因為同期利率出現了下調——通常這會刺激需求。
中央海岸是大悉尼地區唯一一個房價下跌的主要地區，這對於在新冠疫情期間一度最火熱市場之一的地區來說，是一次驚人的逆轉。
悉尼西南區（包括Liverpool和Fairfield等市場）以3.25%的季度漲幅領跑全市。其它表現突出的地區包括東區、Canterbury-Bankstown地區、Sutherland Shire以 及北海灘。
由於其中不少也是吸引同類型、注重「生活方式」的買家的沿海市場，中央海岸似乎正在被甩在後面。
專家表示，差異的關鍵在於買家構成。
貸款數據顯示，悉尼房市的上漲部分是由投資者推動的，而投資者佔據近40%的購買活動。
追求更大住房的「換房族」也是市場的中堅力量，他們通過出售原有房產獲得高額收益，再將資金投入到新購置的房產中。
這些群體在中央海岸的活躍度遠不及其它市場。
不過這種情況在未來幾個月可能會有所改變，因為該地區房價歷來有滯後於大悉尼其它地區的規律：悉尼內城區房價連續上漲一段時間后，這裏的價格才會上漲。
今年2月、6月和8月的3次降息，吸引了更多買家進入大悉尼市場。
REA Group的經濟學家Eleanor Creagh指出，房價正在「重新加速」。
她表示，這一趨勢可能持續至春季。
「展望未來，較低的利率、更高的借貸能力以 及改善的市場情緒，預計將繼續推動需求。」
受限的新住房供應、強勁的人口增長，以及10月起擴大實施的5%首付計劃，也將繼續對價格形成上行壓力。
「隨著春季的到來，房市似乎已準備好再迎來一波上漲，只是一些首府城市將繼續走強，另一些則趨於正常化。」
Freedom Property Investors首席執行官Scott Kuru表示，住房供應仍未能滿足需求。
「即便可負擔性受壓、利率水平仍遠高於疫情期間的超低水平，買家依然活躍，信心也在恢復。」
「投資者應注意：不僅房價在上漲，租金在一段時間的疲軟后也在重新攀升。在需求強於供應的情況下，房價和租金只有一個走勢——那就是上漲。」
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