投資客回歸墨爾本樓市！阿德萊德瘋了 全腦第二難以負擔的城市 ，北領地租賃法律全國墊底
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投資客大舉回歸墨爾本房市！這些80萬以下的區是寶藏！
隨著維州房市吸引力回升，投資者開始強勢回歸。
過去一年內投資客約佔全州新增房貸的三分之一。
但與此同時，有16%的投資性房產在轉售時出現虧損。
《PropTrack Terri Scheer投資者報告》指出：儘管市場整體走勢趨穩，投資者仍需謹慎，特別是在一些房價較低、租金回報較高的區域，已經成為今年春季的 「投資客必爭之地」 ，預計將與首次置業者展開正面競爭。
報告列出10個房價中位數不高於80萬澳元的維州投資熱點，其中排名前三的分別是：Cranbourne South、Meadow Heights 和 Coolaroo。
這些郊區的房屋過去一年中價格漲幅均超過9.5%，且租金回報表現優於平均水平。
至於公寓房，Notting Hill、Sunshine 和 Broadmeadows 則被列為首選。
儘管目前墨爾本在全澳範圍內仍屬較為 「可負擔」 的首府城市，這一性價比也可能吸引更多投資者入場。
不過，並非所有人都能從中獲利。
報告顯示：過去一年內，維州有84%的投資者實現了正收益，但仍有16%的人虧本售出。
相比之下，全澳平均虧損率僅為10%。
REA集團資深經濟學家Angus Moore表示：出現虧損的原因多與近年墨爾本房市走弱有關。
過去三年中有兩年房市表現不佳，尤其是那些在2021年或2022年底高點入市的人，承受了更大的貶值風險。
Moore指出：期間表現較穩的反而是價格較低的區域，因此近期的投資熱點多集中在價格親民的郊區。
澳洲房地產買家代理協會（REBAA）維州代表Matthew Scafidi則補充說：那16%的虧損者中，部分人可能是買入了高密度公寓樓，亦有不少是在利率尚低、房價處於高點時出手，但隨著借貸成本上升、建造費用飆升，原本打算開發的物業價值反而縮水。
儘管如此，他透露：目前約三成客戶是來自外州的投資者，其中不少人會選擇購買需要一定整修的房產，這也意味著他們將更多地與首次購房者爭奪價格實惠的市場。
Moore進一步指出：近幾年持續緊張的租賃市場也是促使投資者積極入場的主因之一。
考慮到市場普遍預期澳洲央行還有一次降息，以及租房市場依舊吃緊，投資者的活躍度預計將在今年和明年持續走強。
Terri Scheer公司執行經理Carolyn Parrella也表示：目前的市場狀況或為房地產投資者帶來可觀的回報機會。
報告還披露：約每七位澳洲人中就有一人擁有出租物業，其中近三分之二的投資者僅持有一套房產，約20%擁有兩套，擁有三套及以上者則佔12%。
從年齡層來看：55至64歲的群體是澳洲最大的房產投資者群體。
而全澳收入排名前20%的人群，持有了近30%的投資物業。
02
很少有人會想到阿德萊德會躋身於與悉尼昂貴的房地產市場最接近的城市之列，但今年的《Demographia國際住房負擔能力報告》將這座教堂之城列為澳洲第二難以負擔的城市。
該報告根據當地收入與住房成本的比較，對全球城市進行了排名。最新調查結果顯示，悉尼是全球第二難以負擔的住房市場，僅次於香港。與此同時，阿德萊德在全國範圍內升至第二位，令人震驚的是，在全球範圍內排名第六。
曾經被視為澳洲可負擔性首府的阿德萊德，其房價中位數已攀升至家庭收入中位數的10.9倍，超過了墨爾本的9.7倍和布里斯班的9.3倍。悉尼仍然以13.8倍領先。
這一發現標志著南澳首府的重大轉變。就在幾年前，阿德萊德的住房市場還是該國最容易進入的市場之一。
報告發現澳洲的五個主要城市都處於最高級別的難以負擔水平。澳洲的房價中位數倍數（9.7倍）超過了加拿大（5.4倍）、英國（5.6倍）和美國（4.8倍），使澳洲成為高收入國家中最難以負擔的住房市場之一。
雖然報告將限制性規劃列為澳洲住房難以負擔的關鍵驅動因素，但是城市擴張的限制、當地對高密度住房的抵制以及澳洲人對大房子的渴望也在產生影響。
自疫情以來，建築成本的急劇上漲也影響了供應。
除了供應有限外，首次購房者激勵措施和澳洲儲備銀行的降息預計將進一步推動澳洲房價上漲，這意味著阿德萊德的負擔能力問題不太可能在短期內得到改善。
03
北領地租賃法律全國墊底 「房東市場」下租客遇困境
一天晚上在支付租金僅數小時后，艾瑪和室友便無家可歸。起因是她們與達爾文衛星城Palmerston合租房的主租客（法律上被視為房東）就一處污漬成因產生分歧。
主租客對她們惡語相向、極不尊重，當晚還衝進房間要求她們離開，艾瑪把自己鎖在浴室並報警，警察趕到后稱她們有權在規定天數內搬離，但無能為力。由於感覺危險，艾瑪和室友選擇立即離開。她們表示，主租客面對警察在場也無所謂，出於安全考慮她們只能離開。
達爾文是全澳租金最高、房價最低的首府城市之一。
Domain數據顯示，截至9月，達爾文房屋平均周租金720澳元，僅次於悉尼，跨州投資者推動需求增長，房屋空置率降至0.4%。在其他一些首府城市的房價停滯不前的情況下，達爾文房價近年來持續飆升，房東佔據上風。
達爾文社區法律服務機構（DCLS）數據顯示，北領地近50%居民是租客，可該領地租賃法律在全澳墊底。
北領地與西澳也是澳洲僅有的仍允許無理由驅逐租客的司法管轄區，也是房東一年內可多次漲租的唯一地區，同時也缺乏獨立租房押金管理委員會，未規定租賃房屋狀況最低標準。
DCLS首席律師科文尼稱，租賃糾紛約佔該機構諮詢量的40%。當前住房危機下，很多人被迫住在不穩定住所，他們需要充分保護，但目前保護措施並不充分。
北領地住房保障組織首席執行官泰勒表示，房東市場下，租客進入租賃市場困難，尤其是面臨無理由驅逐或連續漲租的租客，現在租客處境艱難。
2023年國家內閣《Better Deal for Renters》政策提供改進方向，列出九項可實施的租賃條款，不過兩年來北領地僅實施了四項。
泰勒認為，為租賃房產設定最低標準等條款對租客至關重要。
泰勒說，北領地政府需規劃住房，迅速增加社會住房和經濟適用房供應，緩解私人租賃市場和社會住房等待名單壓力，部分城市中心社會住房等待時間長達10年。
對於艾瑪這類租客來說，改革迫在眉睫，她們希望有法律像保護房東一樣保護租客。
04
新州建築工期嚴重延誤 繁文縟節推高房價成本
新州住宅建築行業彷彿陷入新冠疫情時間漩渦，儘管封鎖結束、供應鏈恢復、建築成本上漲放緩，但情況依舊，如今新建住宅完工時間仍與疫情高峰期一樣長。
澳洲統計局（ABS）最新數據顯示，該州新建住宅平均完工時間未恢復到疫情前水平。目前，建造一棟典型獨立屋住宅需一年多，遠高於疫情前通常的九個月，雅柏文項目建造時間更延長至近三年。
這一情況引發行業領袖警告，長期存在的工期延誤問題正在抑制房屋供應、推高房價。
新州建築大師協會（Master Builders NSW）執行董事波洛克稱，與疫情前相比，新州新建住宅建造速度一直難以提升，導致房屋供應滯后、成本上升，對誰都沒好處。
澳洲統計局指出，《National Housing Accord》實施后的首個12個月里，新州完工住宅數量低於上一年。
根據該協議，新州政府需在2029年前在全州交付37.7萬套新住宅，但截至6月的一年裡，全州僅建造42,581套住宅，低於上一年的46,865套。
波洛克補充，繁文縟節仍是抑制新住宅供應的重大問題，會員要從各地建築工地調走技工、雇傭新辦公室職員，以應對大量新出台和變更的法規及繁文縟節帶來的行政管理負擔。全州各地還要應對監管檢查增多、開發審批文件篇幅增加的問題，某些情況下審批文件從六頁增至十三頁。
波洛克解釋說，監管機構與地方議會規則解釋存在矛盾，加上各級法律法規錯綜複雜以及保險政策變化，加劇了建築流程緊張局面，這些不斷增加的行政和監管負擔延誤項目進度、推高房價。而建造時間延長也導致房價上漲，因為建築商將更高的勞動力和持有成本轉嫁給了消費者。
波洛克敦促政府採取行動，讓住房行業重新提高生產率是加快住宅完工時間和增加房屋供應的解決方案，政府決策應以這一目標為導向。
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