悉尼房價，暴跌12%？全球最難買房的15座城市中，澳洲5地上榜！悉尼內西區建22億澳元樓群
01
一年暴跌12%！悉尼房價下跌區揭曉
在悉尼房地產價格整體回升的背景下，一些原本被視為「高飛猛進」的富人區反而成了出人意料的成為「輸家」。
過去一年，大悉尼地區房價平均上漲約5%，但根據PropTrack數據，一些以往表現強勁的區房價卻在悄然回落。
數據顯示，下跌最明顯的區域主要集中在悉尼的海港高端住宅區，以及中央海岸的一些濱海度假勝地。
這些地區的公寓價格在截至9月的一年中跌幅最大，約為12%。其中，位於海港核心地帶的Kirribilli、Kurraba Point和Cremorne Point等富人區公寓價格年跌幅達8%至9%，平均每套房的市值損失達到約12萬澳元。
業內人士表示，這類高端區往往不太受到利率變動的影響，因為購房者通常不會用大額貸款來購買這些價格高昂的物業。
相反，當地房價更容易受到整體經濟和企業信心的影響，而過去一年澳洲經濟表現平平。在中央海岸，一些高端假日物業市場也陷入下行。
例如，Terrigal的公寓中位價年跌幅高達12%，附近的Avoca Beach公寓價格也下滑了6%。房產中介表示，這些地區價格回落的根本原因，是對度假公寓和第二套房的需求下降。
在經濟疲軟的大環境下，原本熱衷投資度假公寓和第二套房的悉尼富裕買家收緊開支，市場需求有所減退。
在悉尼西部，以Parramatta周邊的部分區為代表的公寓市場也承受了較大壓力。
South Granville、Telopea、North Rocks和Dundas Valley等區的公寓價格均出現年度下跌，過剩的新公寓供應被認為是主要原因。
知名拍賣師及房地產專家Tom Panos曾多次在這一區主持房產交易。他表示，公寓的表現明顯遜於獨立屋，後者價格正在強勁增長。
「有一個本地代理跟我說，他真希望公寓的價格能像獨立屋那樣上漲。」Panos表示，公寓價格下跌基本上是「供應過剩惹的禍」。
「聽起來雖然簡單，但當某一區的某類住房太多，卻買家寥寥，價格自然會下滑。價格回落幾乎總是因為供遠大於求。」
相比之下，悉尼部分外西區的低價公寓市場則逆勢上揚，出現兩位數的年增長。分析指出，低價區域吸引了更多首次置業者和投資者。
PropTrack經濟學家Angus Moore表示，買家越來越傾向於尋找更加「買得起」的房產，因此像Blacktown和外西區這樣的地區受到青睞。
「人們會尋找相對更實惠的選擇，比如離市區遠一點，或者選一套無額外附加成本的公寓而不是獨立屋。」
Moore還指出，從整體上看，悉尼的房價雖變化不大，但呈現出溫和且持續的增長態勢。
「目前悉尼各地價格增速的差異並不顯著，」他表示，「今年的特點是整體增長相對均衡，並沒有某個區域獨領風騷。」
其中，Blacktown區域的公寓價格增速尤為強勁，該區如今仍是購買公寓和獨立屋最便宜的地區之一。
銷售代理Clair Andree-Evarts表示，當地公寓市場經歷了明顯的反彈。
「雖然過去兩年供應過量、市場相對平淡，但現在我們發現幾乎所有掛牌房產都能在兩到三周內成交。」
02
調查發現僅有半數遭遇租賃問題的維州房客提出投訴
對1000名房客的調查發現大多數維州訪客遭遇過「嚴重的租賃問題」，但是因害怕房東報復，僅有半數提出過投訴。
消費者政策研究中心的研究發現79%的維州房客在過去12個月中至少遭遇過一個問題。
最為常見的問題是修理和維護的延遲，「不合理的」租金上漲，和在檢查房子時拍了太多照片和視頻。
但是僅有52%受影響家庭提出過投訴，而僅有2%把投訴升級到維州民事和行政仲裁庭。
政策研究中心用州政府的押金數據和澳洲統計局的數據來建立1000個維州房客的調查樣本。
報告發現那些遭遇租賃問題的人中有四成最後保持沉默或放棄解決，而有超過三分之二相信他們目前居住的物業不滿足最低的租賃標準。
僅有16%的人對房租市場有高信心，意味著他們沒有重大的租賃問題。
03
大開發商向新州政府申請 悉尼內西區建22億澳元樓群
悉尼大開發商Billbergia 公司計劃在繁華的內西區建造一處耗資22 億澳元，名為康可中心（Concord Central）的大型住宅和零售店樓盤，這是迄今為止提交給新州政府新設立的住房發展局(Housing Development Authority) 審批的最大開發項目申請之一。
Billbergia 與私人貸款機構Metrics Credit Partners 合作，計劃將巨離市中心商業區15公里的康可西（ Concord West）火車站毗鄰的國王街（King St） 1 號的一塊廣闊地塊上的空置倉庫改造成八棟6 至37 層的住宅樓群。
如果獲得批准，該項目將在這片佔地三公頃的空置土地上建造1300 套新住宅、一個多功能迷你運動場、一個遊樂場、一家超市、一些專賣店、一家咖啡館和一個托兒中心，以及開放式公園綠地。一個地面「市民廣場」將把整個區域連接起來。
該計劃包括建造一條連接國王街和喬治街（George St）的環路，並延伸一條供行人和自行車通行的道路。
開發商表示，該方案旨在降低建築高度，增加公共開放空間，由GroupGSA 和Fitzpatrick Partners、Lachlan Seegers 和Carter Williamson 等建築師事務所共同設計。
Billbergia 開發總監莫倫（Saul Moran）說：「康可中心（Concord Central ）是一個令人興奮的機會，它將定義雪梨內西區具有前瞻性的宜居性。」
「該項目由四位頂尖建築師合作設計，將打造一個集零售、餐飲和基本服務於一體的現代化都市村落。康可中心（Concord Central ） 將打造高端的內城區生活方式，同時為周邊社區帶來諸多益處。」
新州政府住房發展局(Housing Development Authority)已接到它提交的開發申請。該局于去年年底成立，旨在簡化被認為具有州級重要意義的項目。在新州面臨住房負擔能力危機、雪梨房價中位數已升至150 萬澳元的情況下，新州正努力實現新的住房目標。
預計到2029年，新州將比其住房協議設定的375,730套新住房目標少94,505套，而該目標的實現是實現120萬套全國目標的更廣泛努力的一部分。根據澳洲執牌建築商協會(Master Builders Australia) 9月份的數據，新州的房屋開工率位居全澳第三差，僅排在塔州和北領地之前，遠低於目標。
如果康可中心開發項目獲得批准，預計於2026年底開工，並於2029年竣工。該項目預計將在未來幾周開放公眾諮詢。
04
在澳洲買房有多難？全球最難買房的15座城市中，澳洲5地上榜！
澳洲的房價高到難以負擔，再次有了實錘證明。
根據最新發布的《Demographia國際住房可負擔性報告2025》，在全球房價最難負擔的15個城市中，澳洲竟有5座城市上榜——悉尼、阿德萊德、墨爾本、布里斯班與珀斯全部入列，顯示出全國性住房壓力之嚴重。
報告採用「中位數倍數」（Median Multiple）衡量房價可負擔性，即「房價中位數 ÷ 家庭收入中位數」。
數據顯示：以高房價著稱的悉尼，房價收入比高達13.8倍，全球排名第2，僅次於中國香港（14.4倍）。
悉尼房價中位數為150萬澳元。
曾被譽為全澳最可負擔城市的阿德萊德出乎意外地大逆轉，成為了全澳房價第二難負擔的城市。
阿德萊德的房價中位數現已飆升至85.5萬澳元，比墨爾本還高出5000澳元，並以10.9倍的中位數倍數排名全球第6。
而墨爾本以9.7倍排名全球第9，全澳第3，房價中位數約85萬澳元。
另外，布里斯班排名全球第11，珀斯排名全球第14。
按照Demographia的劃分標準，住房市場從「可負擔（affordable）」到「極度不可負擔（impossibly unaffordable）」共分五級，當房價收入比達到9倍或以上時，即被視為「難以想象的不可負擔」。
而澳洲的全國平均水平高達9.7倍，遠高於其他發達國家，如加拿大（5.4倍）、英國（5.6倍）與美國（4.8倍）。
這意味著澳洲整體住房市場已成為全球最難負擔的國家之一。
Ray White集團首席經濟學家Nerida Conisbee表示，這份報告揭示了澳洲房市的嚴峻現實：「在全球範圍內，澳洲的主要城市幾乎全部躋身最不可負擔行列，這已經不是單個城市的問題，而是全國性住房危機。」
她指出，過去四年珀斯房價上漲迅速，但因當地收入水平相對較高，仍是澳洲「最可負擔」的一座城市。
不過，即便如此，其8.3倍的房價收入比仍遠超Demographia認定的「可負擔標準」。
Demographia將澳洲的房價不可負擔歸因於城市規劃限制與土地政策過度收緊，但專家認為，問題更為複雜。
除了城市擴張受限外，當地社區普遍抵制高密度住宅建設，而澳洲人傳統上又偏好獨立大房，因此土地利用率低、開發效率慢。
疫情后建築成本飆升也使新房供應雪上加霜。
材料短缺、人工費上漲讓開發商縮減項目規模，導致供需失衡進一步擴大。
Conisbee警告稱，短期內澳洲的住房可負擔性「幾乎不會改善」。
截至9月，全澳房價在一年內上漲8.9%，預計年底將突破兩位數增長。
若澳洲央行未來降息，或將進一步刺激買盤，推高價格。
她指出：「新建住房供應依舊嚴重不足，而各州政府的政策激勵反而讓首次購房者爭奪有限房源，推高了低價房市場。」
目前，澳洲的住房問題已不僅是年輕人的焦慮，更成為中產家庭的共同困境。
Conisbee直言：「如今在澳洲買房，不僅是經濟問題，更是一種社會分層的象徵。高房價正在改變澳洲的城市結構和代際財富分配。」
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