悉尼地鐵房價狂飆！澳洲人瘋搶公寓，首次購房者被放鴿子，普通人真追不上房價了
01
地鐵一開，房價狂飆！悉尼這些區「步行溢價」最高達四成
在悉尼Metro North West地鐵線施工最嘈雜、最擾民的階段，在車站附近買房的業主，如今正享受著顯著的價格紅利——部分房產的售價較距車站400至800米的類似房產高出多達39%。
Domain最新數據分析顯示，距離悉尼Metro North West地鐵線新建各車站400米以內的獨立屋，售價比更遠距離的同類房產平均高出16.6%，按一套90萬澳元的房產計算，相當於多出約15萬澳元。
而400米範圍內的公寓，售價則比距地鐵站800米至兩公里的類似公寓高出24.4%。
Domain高級經濟學家Joel Bowman博士指出，地鐵開通后，這類價格溢價通常不會再顯著上漲，因為車站周邊新增房源的供應會抑制溢價的進一步提升。
他說：「如果你想從基礎設施項目中獲得額外的升值空間，就必須儘早入手，這算是忍受施工階段帶來的『補償』。」
不過，並非所有擁有新地鐵站的城區都出現了明顯的房價上漲。
Bowman表示，像Epping、North Ryde這些原本就有鐵路的城區，以及Macquarie Park這樣的商業區，溢價提升幅度相對有限。
「這說明，並不是所有靠近大型新基礎設施項目（如地鐵）的房產都會獲得額外的升值空間。不同車站的溢價差異很大，因此選址非常關鍵。」
在Bella Vista和Norwest，距Metro North West地鐵線400至800米的獨立屋溢價分別高達39%和23.6%；相比之下，Epping的溢價僅有2%。
Bowman指出，大多數地鐵站周邊的溢價在開通前一到兩年已達到峰值。
他說：「這是因為房地產市場具有前瞻性，買家會提前預期未來會有顯著的交通便利提升，並在早期就將這一因素計入價格。」
過去被認為沒有汽車就難以到達的Bella Vista，如今距地鐵站400至800米的獨立屋溢價達到39%，同距離的公寓溢價則為33.5%。
The Avenue地產公司的本地中介Sherry Soheili表示，自地鐵項目啟動以來，車站附近的房價一路飆升。
「我們遇到不少買家來Bella Vista看房，他們就是衝著地鐵來的，希望離地鐵越近越好，」她說。
Soheili指出，在Hills地區，距離地鐵站步行可達範圍內的房產，尤其是獨立屋和聯排別墅，一直比稍遠的類似房產更受追捧。
Manor Real Estate的中介Lachlan Whalen在Norwest也觀察到同樣的趨勢，並補充稱，地鐵讓Norwest變得更易乘軌道交通到達，從而提升了該地區的知名度。
他說：「過去幾周，我接觸的買家中，最多的就是想住在步行可達地鐵的範圍內。」
在Norwest，距地鐵站400至800米的獨立屋溢價提升了23.6%，公寓則上漲了17.1%。
「我們發現，800米範圍內的房源登記買家明顯更多，這顯然推動了價格上漲。很多買家更願意選一套靠近地鐵的房子，而不是購買稍遠一些可能需要開車的房產。」
Whalen還指出，與傳統的地面火車站相比，地鐵大多為地下線路，噪音更小，這也是促使買家願意支付更高價格的重要原因之一。
02
150 人搶一套公寓！首次購房者被 「跳單」，真追不上房價了
昆士蘭州一位首次購房者雖與賣方達成非正式協議，卻仍錯失了一套公寓。如今，合適房源供不應求，新買家爭相搶房，他擔心自己已被擠出市場。
專家提醒首次購房者，需提前備好資金，遇到合適房源時迅速行動。但在這個賣方佔優的快速市場中，「跳單」（gazumping）、低報房價等不道德行為，讓迫切的購房者陷入更不利的境地。
自聯邦政府宣布擴大 「首次購房者計劃」 以來，房價已創下歷史新高。低端市場房源的開放日，吸引的看房者多達 150 人。
29 歲的克里斯蒂安・斯科特（Kristian Scott）曾以 55 萬澳元的價格，成功競拍一套位於因杜魯皮利（Indooroopilly，布里斯班中央商務區西南約 8 公里處）的一居室公寓。布里斯班正處於房地產 「超級周期」，現已成為澳大利亞第二昂貴的購房城市。
「房產中介給我們回了簡訊，明確說『交易敲定，這房子是你的了』。我們當時興奮不已，當晚還慶祝了一番，真的特別激動。」 斯科特說。
然而，這份喜悅並未持續多久。由於房產中介未提供所有法定的賣方披露文件，斯科特無法簽署購房合同。隨後，中介收到了另一份更高的報價，賣方接受了該報價。
斯科特成了 「跳單」 的受害者。「跳單」 是行業術語，指賣方或其代理經紀人在非正式或口頭接受買方報價后，轉而將房產賣給出價更高的第三方的行為。
「他根本沒給我們還價的機會，」 斯科特說，「這太讓人沮喪了…… 這是我踏入房產市場的機會，卻被無情奪走，真的很心碎。」
「我本以為自己已經步入正軌。我在昆士蘭州政府有一份高薪工作，原以為自己的經濟狀況足以進入房產市場，但房價的上漲速度遠超工資增長。這幾乎是不可能的，你根本追不上。」 他說。
並非只有斯科特面臨這種困境。大南方銀行（Great Southern Bank）對 2000 名首次購房者的調查顯示，55% 的受訪者急於在房價進一步上漲前完成購房。
年輕人的緊迫感更強，53% 的 Z 世代購房者表示面臨著鎖定房源的壓力。
「我建議購房者提前獲得貸款預批准，」 大南方銀行首席客戶官羅爾夫・斯特龍瑟（Rolf Stromsoe）說，「此外，長期限貸款的月供更低，能提高購房可負擔性，幫助購房者更快踏入房產市場。」
「紅鞋」 抵押貸款經紀公司（Two Red Shoes）的麗貝卡・達爾頓（Rebecca Dalton）表示，跳單現象早已存在，通常在市場升溫時與低報房價行為一同增多。她提到，自己的首次購房者客戶 「情緒高漲，且充滿緊迫感」。
「我擔心跳單現象會越來越多。目前還沒有明顯增加，但我們預計這種情況一定會發生，絕對會。」 達爾頓說。
昆士蘭州房地產協會（REIQ）首席執行官安東尼婭・梅科雷拉（Antonia Mercorella）指出，通常情況下，即使口頭接受，非正式報價也不具備法律效力，這一點購房者需特別注意。
「如果房產中介為賣方服務，在購房合同簽署前，他們通常有義務將所有新報價告知賣方。」
低報房價是一種違法行為，指中介為吸引更多買家，以低於預估售價的價格宣傳房源。這種行為目前在市場上也十分猖獗。
維多利亞州政府在收到超過 4200 起投訴后，宣布啟動 「冬季嚴查低報房價行動」。《悉尼先驅晨報》發現，在其追蹤的 10772 筆交易中，50% 的房源成交價比指導價高出至少 10%。
今年 8 月，新南威爾士州公平交易廳（NSW Fair Trading）以涉嫌低報房價、虛假競價、偽造文件及其他違反執業規範的行為，暫停了房產中介約書亞・特索林（Joshua Tesolin）的執業資格。
斯科特原本計劃在聯邦政府擴大后的 「首次購房者擔保計劃」 生效前入市。該計劃于 10 月 1 日生效，允許購房者僅支付 5% 的首付，且無需繳納貸款人抵押貸款保險（LMI）。
據 Domain 房產平台 9 季度報告顯示，自該計劃生效以來，布里斯班的房屋中位價已達 110 萬澳元，超過堪培拉和墨爾本。
「布里斯班的房地產超級周期已持續一段時間，目前市場仍充滿活力，」Domain 研究主管妮古拉・鮑威爾（Nicola Powell）說，「『住房擔保計劃』的擴大進一步為市場注入了活力。」
「布里斯班的住房長期供不應求，且難以跟上需求增長 —— 一方面是（2032 年）奧運會前大量基礎設施建設正在推進，另一方面跨州移民持續湧入，因為這裏創造了大量就業機會。」 鮑威爾說。
從市場一線情況來看，該計劃生效后的首個周末，斯科特前往布里斯班內城區西端（West End）的一處房源開放日，發現有超過 150 人前來看房。
「一套一居室公寓，門口排的隊繞了街區一圈。」 斯科特說。
他還注意到，與今年早些時候相比，9 月和 10 月入門級公寓的平均指導價上漲了超 10 萬澳元。
03
外國人持續爆買墨爾本房地產！
儘管維州政府近年不斷提高針對海外買家的額外稅費，以抑制外國購房需求，但維州仍然是全澳最受外國投資者青睞的房地產市場。
根據澳洲稅務局（ATO）近日發布的首份《外國資產所有權登記冊》報告：2023年共有2606宗維州房產被海外買家購入，遠高於2021-22年度的1703宗，短短兩年增長超過50%。
報告顯示：外國投資者在維州主要瞄準的是總價低於100萬澳元的新建住宅和未開發空地，而非高端豪宅或二手房。
即便在本地民眾對住房負擔能力、交通擁堵、治安問題和生活成本感到擔憂之際，維州仍憑藉強勁的吸引力，成為全澳海外置業的 「第一州」 。
從全澳範圍來看：來自中國、日本、新加坡買家，佔據了去年外國買家總數的近一半。
其中，中國繼續是最大來源國，在澳購買超過2000套房產，總價值約20億澳元。
ATO於2023年設立的外國資產登記冊，首次將外國人在澳的房產、農地和水權投資整合為全國統一記錄。
本次發布的最新報告，統計時間截至2024年6月30日。
報告顯示：自2016年以來，外國買家在澳共購入超過4萬套房產，其中約1.7萬套位於維州，比例居全澳之首。
儘管報告沒有評估外國買家對房價的具體影響，但數據表明：維州仍是外資青睞的重點地區。
阿德萊德大學住房政策高級研究員Sha Liu表示：雖然最新數據呈現反彈趨勢，但整體而言，外國買家在澳房市的參与度已大不如前。
現在外國買家在住房交易中所佔比例大約為1%，無論是從交易數量還是交易金額來看，都遠低於2015-16年高峰時期接近5%的水平。
她指出：過去十年中，聯邦和各州陸續出台了多項政策，包括申請費、額外印花稅、土地稅附加費、非居民資本利得稅和空置房產年度費用等，這些都顯著提高了外國人在澳買房和持有的成本。
Liu表示：外國買家通常傾向於投資悉尼和墨爾本的核心地段，因此更容易受到公眾和媒體關注，但從整體來看，他們對市場的實際影響常被誇大。
以他們現在在市場上的佔比來說，並沒有在大範圍或系統性地擠走本地首置業者。
而從地區來看，外國買家主要集中在新州和維州，尤其是悉尼和墨爾本。
她還說：全球城市通常更容易吸引國際學生和高端人才，也更受全球資本青睞。
但即使在這些市場上，如今的外國買家活躍程度也遠不及過去。
報告還提到：澳洲的農地仍是海外資金的重要投資目標。
至2024年，澳農地中登記為有外國持股的比例上升至12.7%，較2022年增長3個百分點。
英國、中國、加拿大、美國和荷蘭的投資者，仍是澳洲農地的五大海外持有者，合計控制了近一半的外資農地。
根據登記冊統計：只要某塊土地有超過20%的外國持股，就會被計入外資持有範圍。
在維州，截至2024年6月，外資農地持有率為5.9%，相當於全州1130萬公頃農地中，有67.5萬公頃屬於外資所有。
這一數字比上一年增加了約9000公頃。
維州的外資農地多數用於林業，其次是種植業。
目前，維州農地的外資持有比例，仍低於塔斯馬尼亞（23.9%）和北領地（27.6%）等地區。
04
建社會及經濟適用房百億基金 審查署將查效益及是否被濫用
艾班尼斯（Anthony Albanese）政府解決住房危機核心政策之一的100億澳元澳洲住房未來基金（Housing Australia Future Fund）將接受澳洲國家審計署（Australian National Audit Office）的嚴格審計，因為人們擔心政府向房地產開發商支付的數億澳元納稅人的錢未能生產物有所值的效果或達到所需的建造新住房目標。
聯邦工黨政府計劃在未來五年推動建造120萬新套住宅，其中100億澳元的澳洲住房未來基金旨在到2028建造40,000套社會住房（公屋）和可負擔起起租金的經濟適用房，它們將提供給中低收入者。
國家審計署還將調查財政部在設計100億澳元住房未來基金計劃中所扮演的角色，以及該計劃的管理效果如何。
這樣的審計給這個陷入困境的澳洲房屋署（Housing Australia）增加了壓力，這家為監管聯邦政府住房建造計劃而設立的新機構主席奧斯汀（Carol Austin） 在去年被指控欺凌而受到調查后，剛于上周辭職，因為她試圖改變該基金的運作。
面對嚴重的住房短缺，甘馬斯（Jim Chalmers） 於2023 年設立了澳洲住房未來基金，旨在幫助艾班尼斯政府實現未來四年內建造一百二十萬套新建房屋的目標。
《澳洲人報》上個月透露，鑒於受到來自內部和外部的重大批評，包括來自前基金董事會成員以及參与該計劃的經濟適用房開發商的批評，國家審計署正在考慮對該基金進行審查。
審計長麥克利什（Caralee McLiesh） 在給自由黨參議員布拉格（Andrew Bragg） 的一封信中透露，該基金將接受審計，財政部也將因其參与而成為人們關注的焦點。
麥克利什博士說：「審計的目的是評估財政部設計和交付的有效性。」
「澳洲國家審計署將審查財政部是否有效地設計了澳洲住房未來基金，以及是否建立了有效的交付安排。」
《澳洲人報》上個月透露，儘管向開發商分配了數億澳元，但住房基金上一財政度年的支出僅相當於在悉尼獲得八套中位價的房屋。本財政年度，它增加了支出，一些人擔心這可能會使該計劃提供質量較低的產品（經濟適用房和公屋）並受到濫用。
住房部長奧尼爾（Clare O』Neil） 的辦公室淡化了將要進行的審計的重要性，審計署將於2026 年6 月提交對澳洲未來住房基金的審計報告。
奧尼爾的發言人說：「澳洲審計署的工作是審計政府計劃。它只是在做它自己應做的工作，我們期待明年的調查結果。」
「工黨政府將在五年內交付55,000 套新的社會住房（公屋）和經濟適用房，這與自由黨相比是一個巨大的升級，自由黨在執政十年內交付了373 套社會住房和經濟適用房」。 」
布拉格參議員告訴《澳洲人報》，澳洲未來住房基金正在轉變為前陸克文（Kevin Rudd）工黨政府時期備受詬病的房屋安裝隔熱計劃，當年計劃出現許多問題，需要委派皇家委員會調查。
布拉格參議員說：「澳洲未來住房基金是我一生中看到過的最大的公共政策災難之一。」
「這種混亂象徵著工黨在住房方面採取了更廣泛的方法，向官僚機構投入了600 億澳元，但卻未能建造房屋。澳洲房屋署正陷入混亂，現在審計長已經確認該機構正在接受審計。」
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