完了，悉尼房子開始賣不動了！半年沒人買！現實太扎心，維州重稅嚇跑海外資本
01
悉尼這些郊區房子賣不動！最長掛牌256天仍無人買
儘管悉尼整體房地產市場在春季迅速升溫，但有些郊區的房屋卻依然「滯銷」，長時間掛在市場上無人問津。
根據PropTrack最新數據，悉尼部分區域的房產平均需等待超過四個月才能售出，而全市房屋平均銷售時間僅為41天（公寓為45天）。
在悉尼上北岸的 Normanhurst，房屋的平均銷售時間竟高達 256天，幾乎是悉尼整體水平的六倍。
當地中介雷懷特（Ray White Upper North Shore）的托馬斯·梅里曼表示，該區市場尚未回到2023年的高峰，「買家現在變得更挑剔，因為他們花差不多的價錢，往往能買到更有聲望的鄰區Wahroonga的房子。」
房屋銷售緩慢的情況也出現在距離悉尼約兩小時車程的多個地區：Shoalhaven 地區房屋平均售出時間為 204天；
Culburra Beach 為 202天；
Bawley Point 和 Shoalhaven Heads 均約 181天。
在南部高地及周邊地區，房主也普遍面臨高幅度降價。
例如 Berry 的賣家平均要在掛牌價上削減 10% 才能成交；
而 Culburra Beach、Manyana 與 Mollymook Beach 等地的降幅約為 7%。
一些獨特房產因買家群體有限，售出周期更漫長。
例如位於 Bells Line of Road 579號的一處住宅，附帶上百輛收藏車、一間美式餐廳、懷舊點唱機與賽車紀念品等，一上市就成話題，但已掛牌兩年半仍未成交。
中介莫里斯·曼托瓦尼表示：「這類高價收藏房買家極少，大多數人無法輕易掏出七八百萬澳元。業主明白要找到合適買家需要時間。」
還有一套位於 Palm Beach Illuka Road 104號 的粉色「Barbie風」別墅，內部是夢幻粉色調並設有陽台滑梯。該房產上市約一年半，期間多次撤回又重新掛牌，目前改為出租，每周租金高峰期可達 2.6萬澳元。
02
到2050年，悉尼房價會是多少？現實太扎心
「擁有一套屬於自己的房子」，這一經典的澳洲夢，對當下年輕人而言，正變得越來越遙不可及。
隨著獨立屋價格持續飆升、不斷刷新紀錄，許多人開始擔憂：若當前趨勢延續，澳洲房地產市場未來會呈現怎樣的圖景？
澳洲房產支付平台Coposit整理的數據給出了答案——而結果並不樂觀。
該公司結合澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）、CoreLogic及 YourMortgage的數據，先確定了2025年澳洲4個首府城市的獨立屋中位價，再按長期年均4%的增長率推算至2050年，得出的結果令人憂心。
2025年悉尼獨立屋中位價為155萬澳元，預計未來25年內將翻超一倍，達到388萬澳元。
數據發布后不久，最新統計顯示，悉尼獨立屋中位價已攀升至175萬澳元。
墨爾本方面，2025年95.3萬澳元的獨立屋中位價預計將暴漲至256萬澳元；布里斯班則可能從106萬澳元升至284萬澳元；珀斯當前89.5萬澳元的中位價，到2050年預計會突破240萬澳元。
乍看之下，這些數字或許有些離譜，但與1990年以來數十年的長期增長軌跡相符。
Coposit首席執行官兼聯合創始人Chris Ferris在接受news.com.au採訪時表示，即 便對業內人士而言，將這些數據並列呈現也「觸目驚心」。
「這表明住房可負擔性正迅速下滑，尤其是在首府城市和主要就業中心，比如悉尼和布里斯班——這些地方的工資與房價差距還在不斷擴大。」
這一預測給首次購房者描繪了尤為嚴峻的前景。
澳洲統計局數據顯示，當前首次購房者的平均年齡已達37歲。
「我們正在造就一代『終身租客』，他們不再認為擁有房產是自己能實現的目標。」
Ferris指出，「若此趨勢持續，『房產所有許可權定澳洲夢』這一理念恐將不復存在。」
Ferris認為，要躋身房地產市場，「時機就是一切」。
「人們為首付儲蓄的時間越長，房價上漲的速度就越快，把他們遠遠甩在身後。」
他說，「正因如此，我們設計了一套模式，讓購房者只需支付1萬澳元就能鎖定房產，剩餘首付可在施工期間分期支付。這能讓首次購房者當下就入市，而非眼睜睜看著市場繼續變動，自己卻只能旁觀。」
如今悉尼的房價已高到讓年輕人覺得，若想買房，唯一的選擇就是離開這座城市。
最新《區域遷移指數報告》顯示，2025年6月季度，從澳洲各首府城市遷往區域的人口中，悉尼人佔比達60%。
新州和昆州的區域是首府遷出人口的主要目的地，分別吸納了34%和31%的遷移者。
儘管許多年輕人認為，悉尼房地產市場變得如此高不可攀極不公平，但一位年輕房東卻表示，不應想當然地認為能在悉尼這樣的大城市買下首套房。
知名房產投資者Jack Henderson今年早些時候稱，「只有富人才能期望在悉尼擁有房產」，這番言論引發眾怒。
這位28歲的投資者擁有4000萬澳元的房產組合，他表示：「若你不是富人，就住不起悉尼。每個國家都會發展，人口會增加，城市房價自然會更貴。」
Henderson辯解稱，美國人通常不會抱怨買不起紐約的公寓，因為大家都明白，在紐約擁有房產需要相當雄厚的財力。
他認為，人們需接受「悉尼正變得像紐約一樣，房價高不可攀」這一事實。
「要麼有錢，要麼別在這住。若你不是富人，就去別的地方生活。澳洲這麼大，有的是地方。」
不出所料，Henderson這番直白的言論引起許多人不滿，引發一片怒斥。
有人評論：「你太脫離現實了。」還有澳洲網友批評：「明顯是故意引戰。」也有人指出：「這就是問題所在。」
另有網友補充道：「一個社會不可能只靠『富人』運轉。富人也不會想住在只有富人的城市裡，因為他們需要的很多服務，若沒人提供，就會消失。」
03
重稅嚇跑海外資本！維州成「最不友好」投資地？
澳洲房地產委員會（Property Council of Australia）的一份報告指出，各州和領地政府對外國買家徵收的土地稅附加費（land tax surcharge），將阻止全球機構投資者向澳洲房地產市場投入數十億澳元的資金。
研究顯示，維州、昆州和新州針對外國買家購買商業及住宅物業所徵收的土地稅附加費，預計將在未來五年內阻礙81億澳元的全球機構投資流入澳洲房地產市場。
除了外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）收取費用之外，各州和領地政府還對外國買家徵收土地稅附加費。這些附加費按物業價值每年繳納。昆州與維州是唯一將附加費延伸至商業物業的州，包括辦公樓、出租住宅項目（build-to-rent），以及學生公寓等。
澳洲房地產委員會執行董事Torie Brown表示：「是時候讓全球投資者全面回歸澳洲房地產市場，並取消這些稅收了。」她指出，這些稅收最初是為了限制外國人購買自己不居住的現有住宅，但如今卻嚴重阻礙了為新建住宅和商業項目籌集資金的能力。
房地產委員會估算，如果取消昆州、新州和維州的相關徵稅，到2030年將額外帶來81億澳元的房地產投資，其中約七成將流向維州。Brown表示，維州的稅制最具限制性。
儘管維州在外國個人買家購買住宅方面位居全國首位，但全球機構投資者（如養老基金及資產管理公司）在該州的房地產投資在截至2024年的三年中下降了53%。Brown指出，維州的「非在居業主附加費」在2024年1月翻倍至4%，令全球投資者望而卻步。
她舉例稱，如果一名外國投資者在維州購買一棟價值5000萬澳元的辦公樓，每年需繳納約330萬澳元的土地稅；在新州，同樣的投資每年土地稅僅約100萬澳元。
「如今在談到維州時，我們越來越常聽到『無法投資』這個詞。全球投資者在部署資本時希望政策穩定，但維州政府不斷改變稅收規則，」Brown說到，「這意味著未來的大型項目——無論是住宅、寫字樓、學生公寓還是工業設施——都難以建設。」
她補充道，越來越多的全球機構投資正流向新型住宅資產，例如出租住宅項目、學生公寓與共居空間（如老年住房）。這些住房類型在澳洲仍處於起步階段，而澳洲需要多元化的住房供應來緩解對現有住房的需求壓力。
不過，MSCI研究員Ben Martin-Henry表示，2025年海外買家購買商業物業的數量有所回升。雖然主要受悉尼市場推動，但墨爾本也出現了增長。「墨爾本在上個季度有所好轉，可能略高於去年水平，這個勢頭正在形成，」他說，並補充稱這一回升是從2024年的「極低」水平開始的。
Martin-Henry同意維州的稅收政策是近期投資放緩的原因之一，但他指出，還有其他因素，例如幾年前新樓盤大量湧入導致空置率上升，以及居家辦公趨勢的普及。2025年7月，墨爾本在澳洲各首府城市的CBD中空置率最高。
法律事務所K&L Gates的合伙人Matthew Cridland表示，抑制外國人對澳洲房地產的需求在部分群體中有一定支持，因為批評者認為這會推高本地買家的房價。
麥考瑞大學住房與城市研究中心在10月進行的一項民調發現，大多數35歲及以上的澳洲人認為移民和人口增長是導致住房危機的最大因素。
Cridland指出：「反方的觀點則是，根據外國投資審查委員會的規定，外國買家只能購買新建住宅，不能購買現有住宅存量。」
今年5月，在兩起高院案件中，來自德國和紐西蘭的投資者對這些附加費的合法性提出了質疑，認為這些稅收違反了稅收協定中的「不歧視條款」。該條款確保協定覆蓋國家的公民在澳洲不會因稅收而受到歧視。
Cridland表示，這是一個「此前無人預料的憲法問題」，促使外國投資者聲稱他們無需繳納針對海外買家的州稅附加費。高院裁定，這些稅收確實與協定衝突，但在2024年政府通過立法明確稅收優先於「不歧視條款」后，衝突被解決。法院還裁定該立法具有追溯效力，因此投資者不能獲得退款。
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