澳洲政府，要推高房價！5%首付新政讓樓市瘋狂！ 布里斯班樓市創紀錄
01
首置買家區房價跳漲，5%首付新政正式推高全澳低價盤
據澳洲金融時報，房市低端房價漲得比高端更快，原因是首套房買家之間的競爭明顯加劇。
根據Cotality的分析，10月全國價格低於政府擴大后「首置房擔保計劃」上限的住房，漲幅為1.2%，高於上限以上物業1%的漲幅。
這一罕見差距是自2009年以來最強的一次，出現在10月1日「無限額度5%首付計劃」正式上路之後，顯示該政策很可能是在「火上加油」。
在聯邦政府5%首付計劃推出后，首置買家競爭加劇，市場底端房價漲幅再次超過高端房。
Cotality的分析顯示，價格低於政府擴大后首置房擔保計劃上限的住房，10月全國上漲1.2%，而高於上限的房產則上漲1%。
這家數據機構進行分析，是為了評估10月1日生效的首置房計劃的初步影響。政府提高了符合條件房產的價格上限，並取消收入限制，讓無限數量的首置買家可以用5%首付入市，還不用支付貸款保險。
各地價格上限分別為：悉尼150萬澳元，布里斯班和堪培拉各100萬澳元，墨爾本95萬澳元，阿德萊德90萬澳元，珀斯85萬澳元，霍巴特70萬澳元，達爾文60萬澳元。
Cotality研究主管Eliza Owen表示，與自2009年以來的數據相比，這次上限以下房價與上限以上房價的漲幅差距「異常強烈」。
她說：「我們還不能完全肯定這裏存在因果關係，但……擴大的5%首付計劃，恐怕確實是在這把火上再加柴。」
「各個區域和子市場也出現了一些有趣結果。整個10月，墨爾本內東區95萬澳元以下的房產價值上漲了1.7%，是95萬澳元以上房產漲幅的四倍多。」
在新州，悉尼東區的差距最大，上限以下房價的表現比上限以上高出92個基點。
在較小的首府城市中，布里斯班北部低於上限的房屋10月上漲1.9%，而高於上限的僅上漲1.3%。珀斯市中心以內的漲幅差距接近97個基點。阿德萊德北部上限以下房屋的漲幅則高出24個基點。
Owen表示，霍巴特和堪培拉是「異類」，因為這兩個地區整體房價漲幅較慢。
過去兩年，市場底端一直漲得更快，因為房價增速最高已達薪資增速的10倍，迫使更多買家轉向低價房，從而加劇那一端的競爭。
Owen說，現在還太早，不能把10月的漲幅完全歸因於擴大的首置房計劃，但她指出，如果大家都把出價推到上限，最終買家花同樣的錢得到的房子會越來越小、越來越遠。
10月全國房價上漲1.1%，為兩年來單月最快增速。自2月第一次降息以來，市場動力不斷累積，而該擔保計劃啟動時，住房供應正處於歷史低位。
Owen說：「我確實預期這種情況會持續。可負擔性壓力加上5%首付計劃的擴大，會繼續把買盤推向價格較低的房源。我也認為高端市場未來可能會跑輸。」
「這也是為什麼經濟學家很久以來都在強調，解決住房可負擔問題的關鍵，不是增加各種購房補貼和獎賞，而是減少流入樓市的資金，把房價壓下來，其中一個辦法就是限制房產投資的稅收優惠。」
信用追蹤機構Equifax對按揭查詢的分析顯示，在悉尼，西區Parramatta、西北的Castle Hill和內西Marrickville，是首置買家最青睞的地區。
Equifax首席解決方案主管Kevin James表示，這些城區距離市中心不算太遠，同時仍相對可負擔。
James說：「我認為，現在大家的借貸能力已經不足以讓他們進入那些更熱門、更貴的城區。」相比之下，墨爾本最受歡迎的一些城區對新買家來說仍然「夠得著」。
在維州首府墨爾本，市中心內側的Richmond以及CBD邊緣的Southbank，是首置買家關注度最高的地區。昆州東南部則以黃金海岸的Pimpama、Southport，以及布里斯班內南區的West End最受首置買家申請按揭青睞。
不過，Equifax的分析也強調，房價上漲正迫使首置買家考慮在距離CBD更遠的地區買房。對9月季度按揭查詢的分析顯示，這些外環郊區大致位於悉尼、墨爾本、布里斯班和黃金海岸市中心周圍60公里範圍內。
James表示，這些外郊更適合在本地工作的人，但對需要通勤到CBD的人來說，就會造成壓力。他認為，這類地區首置需求強勁，部分原因是人們利用在家辦公的機會，或是來自「rentvestor」（買房用來投資，自己繼續在市區租房的人）。
在悉尼西南部頗受歡迎的外郊中，Leumeah距離CBD約37公里，火車單程超過一小時；墨爾本西部的Melton South距離市中心約34公里，火車車程略低於一小時。布里斯班的Chapel Hill雖然距市中心僅6公里，但乘公共交通至少需要45分鐘。
James說：「我們觀察到，新購房者的詢問量在上升，但實際開立的住房貸款數量並沒有出現相同幅度的提升。」
「有可能是一些人現在相信自己『有機會入市』，所以先提交按揭查詢，做好貸款準備再去看房，但還沒有真正買下。」
他表示，這些按揭申請可能會在下一季度的數據中真正轉化為成交，那時10月首置房計劃的影響就會體現出來；也有可能說明借貸能力仍然是他們面臨的一大難題。
02
昆士蘭破屋改造創成交紀錄，布里斯班房市年末熱度攀升
一對年輕夫婦將一座1930年代」不可居住」的昆士蘭式老宅改造為豪華住宅，本周六以271萬澳元刷新街道成交紀錄，較兩年前購入價溢價174%。這處位於威爾士頓安蒂爾街6號的房產原為兩居室陋室，2022年以99萬澳元易主時牆體剝落、空間逼仄。
從事建築業的業主耗時一年完成」高風險翻新」，將其打造為四居室三衛的現代住宅，增配媒體室、設計師廚房、露天餐區及水療式主衛。最終成交價比安蒂爾街歷史最高紀錄高出逾20萬澳元。六組買家參与競拍，買家代理2.43萬澳元的起拍價迅速淘汰半數競爭者，經過三方拉鋸戰後，一位買家代理最終勝出。
「所有意向買家都是尋求起居空間與後院貫通的年輕家庭，」銷售代理阿利斯泰爾·麥克米倫表示，」改造者將底層完全設計為生活餐飲區，契合市場需求。更值得注意的是，這是威爾士頓405平方米地塊上創下的最高成交價之一。」麥克米倫指出，聖誕節前交易潮正助推市場熱度。
此筆交易成為昆士蘭東南部210場周末拍賣的亮點。截至周六晚，當地房產平台統計的初步成交率達54%。在城市另一端，福萊斯特萊克高端住宅區一棟四居室莊園以182.5萬澳元提前成交，躍居該區域歷史第三高價。這處佔地1011平方米的房產配備泳池、涼亭及媒體室，較2009年65萬澳元的交易價增值180%。
「該區域性價比遠超周邊，」銷售代理薩伊德·穆加達姆分析稱，」同等級房產若位於查佩爾山，售價可達250萬澳元。當前高端市場七成買家來自外區，往往願意支付更高溢價。」據悉，業主僅花費1.5萬澳元進行拍賣前微改造，現計劃遷居市中心。
首次購房者同樣收穫驚喜。斯塔福德坎安格拉街53號的三居室小屋以135萬澳元拍出，較2021年購入價78.7萬澳元上漲71%，接近區域房價中位數119萬澳元的80%漲幅。十組註冊買家中，一位來自霍普島的女士在未實地看房的情況下成功競得，其動力源於」與姐妹毗鄰而居」的訴求。
安普經濟學家謝恩·奧利弗指出：」強勁的掛牌量伴隨高成交率，表明買方需求旺盛。首套房政策與供應短缺助推市場，而前期漲幅引發的』錯失恐懼症』（FOMO）正刺激買家入市。」
03
悉尼華人$2800萬出售豪華公寓！4年升值$650萬
躋身富豪榜的旅遊科技企業家Robert Chamberlain以2800萬澳元的價格，購入一套可盡享悉尼港美景的豪華公寓。
這位Huno Group的創始人今年以約12億澳元的資產首登富豪榜，他近日購入了Barangaroo由Crown開發的「權力之塔」的四居室豪華公寓。
這筆非公開市場交易於10月完成，賣家是Siu Ying Kwow，後者於2021年以2150萬澳元的價格購入。
這套公寓擁有環繞式海港景觀，室內面積約320平方米，並附帶額外停車位。
2021年，Chamberlain以1200萬澳元的價格購入Dawes Point開發區的一套豪華公寓。
當時距他2019年以5500萬澳元資產、35歲之齡首登《澳洲金融評論報》青年富豪榜僅過去兩年時間。
2025年，距他2003年在悉尼大學攻讀IT學位時創辦機票比價網站約20年後，Chamberlain正式躋身富豪榜主榜。
于近日搬進這棟75層弧形大樓還有Anthony Bell，這位知名會計師斥資約2700萬澳元購入由WilkinsonEyre設計、可遠眺悉尼港的公寓。
去年9月，廢物清運巨頭Bingo Industries創始人Tony Tartak及妻子Mary以3550萬澳元的價格售出他們整層住宅的一半。
今年早些時候，億萬富翁James Packer的顧問Lawrence Myers及妻子Sylvia購入Crown頂層公寓，售價在7000萬至8000萬澳元之間，但尚未完成交割。
幾乎是同一時間，AirTrunk億萬富翁Robin Khuda及妻子Melea以約2100萬澳元的價格購入這棟樓里的一套三居室公寓。
其他住在Crown的知名人士包括，LaserClinic聯合創始人Babak Moini、F45聯合創始人Rob Deutsch及妻子Nicola Perso、西悉尼開發商Arnold Vitocco，以及Jaycar Electronics創始人Gary Johnston的遺孀、慈善家Kerry-Anne Johnston。
2019年，Packer以7223萬澳元的價格購入這棟樓里的一套複式次頂層公寓，跨越第48層與第49層，擁有雙層挑空空間及無遮擋海港景觀。
04
澳女買公寓僅6周，房價狂漲$5萬！坦言：現在根本買不起
Serena和Miffy在20歲出頭就成功進入布里斯班房地產市場，兩人興奮不已。
僅僅六周后，他們購買的公寓市值大幅上漲，兩人坦言，「如果是現在，我們就買不起了」。
她們藉助聯邦政府的5%首付計劃，在布里斯班富人區、綠植環繞的New Farm買下了一套一居室公寓。
24歲的Serena表示：「沒有這個計劃，我們買房會很吃力，它確實幫了我們一把。」
根據政府推出的該計劃，所有收入水平的首次購房者如今只需支付5%的首付就能鎖定房產，還能避免支付高昂的貸款人抵押貸款保險（LMI）。
此前，該計劃對申請人收入有限制：單身人士年收入需低於12.5萬澳元，夫妻或伴侶組合年收入需低於20萬澳元，而現在政府已取消了這些收入上限。
不過，外界對該計劃的反應褒貶不一。Serena和Miffy也表示，買房過程依然「充滿壓力」，看房時人滿為患、房價不斷上漲，都讓她們的壓力雪上加霜。
23歲的Miffy直言，和經驗豐富的投資者一起看房時，競爭氛圍非常激烈。
「你得在一群人中間擠來擠去，想看一眼衛生間都難，那種感覺太糟糕了，而且每個人都像你的競爭對手。」
「去看房的時候，周圍的人都和你不是一個年齡段，會感覺特別孤立。」
據房地產專家估算，僅僅幾周時間，她們的這套公寓的市值就已經上漲了約5萬澳元。
兩人表示，如果現在買房，這個更高的價格很可能會讓他們望而卻步。
對於仍在努力進入房地產市場的人，她們感到十分同情。
Miffy說道：「房價漲得太快，所有人都快追不上了，買房的最佳時機永遠是昨天。才六周時間，價格就漲了這麼多，而且還在繼續漲。」
儘管該計劃幫她們實現了置業夢，但兩人不確定它能否為住房可負擔性危機提供長期解決方案。
New Farm區Moreton Street一套兩居室磚混步梯公寓，最近以略高於100萬澳元的價格售出——房地產經紀人稱這是一個「喜憂參半」的里程碑。
中介Ben Lobie表示，這是他首次看到這類「普通公寓」突破百萬澳元大關。
據悉，這類公寓多建於上世紀七八十年代，沒有電梯、配套設施，也沒有大陽台。
「這確實喜憂參半：一方面，賣家們非常興奮，很明顯他們開始賺錢了；但另一方面，還有很多人想買卻買不起。」
Lobie專註于New Farm區的房產交易，他表示該區域公寓需求旺盛，正推動房價不斷走高。
「New Farm大約有2000套兩居室公寓，目前市面上在售的只有三四套。」
「因為房源太少，成交的就更少，按理說房價應該會有波動——有的漲、有的跌，但現在完全沒有這種情況。」
他估算，去年同期，同類型房產的售價約為70萬澳元。「房價不會下跌了。」
房地產專家Tim Graham也認同這一觀點。「以New Farm區為例，公寓價格漲幅達到11%，而獨立屋漲幅僅為8%。」
不過Graham指出，Moreton Street那套百萬公寓的成交價，比他的估值高出約10萬澳元，這是由多個因素共同推動的。
「我們發現，公寓市場的租金收益率更高、租金漲幅更強勁，在資本增值方面，公寓已經能與獨立屋緊密競爭。」
Domain最新報告顯示，隨著房價上漲，澳洲購房者正越來越多地放棄獨棟獨立屋，轉而選擇更實惠的聯排別墅和公寓。
該分析對比了過去一年購房者的搜索記錄與實際房源價格，凸顯出市場向公寓傾斜的趨勢。
Graham表示：「過去18個月來，公寓的資本增值能力已經能與獨立屋『勢均力敵』，這股趨勢正在席捲全國。而在以前，公寓在房產市場中就像『小跟班』，根本比不上獨立屋。」
他表示，越來越多的人選擇這種居住方式，而且這一趨勢正蔓延到其他首府城市，甚至達爾文、霍巴特等小型房產市場。
「無論是Downsizer（縮減住房面積的人群）、Right-sizer（調整住房大小以適配需求的人群）、注重生活方式的購房者，還是許多習慣公寓生活的移民，我們預計這一趨勢還會持續。」
「布里斯班房產市場最大的問題無疑是供應不足——新房建設速度根本跟不上城市的需求。」
Lobie表示，雖然目前對賣家來說是強勁的賣方市場，但購房者的購房壓力也在不斷增加。
「人們以為我們中介都對這種行情感到興奮……有些客戶確實很開心，但有些客戶並不這樣。」
「我們中介公司有一半人現在已經買不起這裏的公寓了。我們的工作是幫賣家賣出最高價，但過去一個月，同事們看著每一筆成交，都感到很沮喪。」
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