澳洲租金要爆炸？！租房市場十分嚴峻？！澳各首府最便宜區大盤點！悉尼$77萬，墨爾本$50萬
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澳各首府最便宜區大盤點！悉尼$77萬，墨爾本$50萬入手
想在澳洲首府城市買房又追求高性價比？
做好通勤準備，最實惠區可能距離CBD高 達41公里。
儘管悉尼、布里斯班、墨爾本、阿德萊德和珀斯的獨立屋中位價創下歷史新高，但 Domain的分析顯示，所有主要首府城市仍有部分高性價比區，購房者在這裏的買房 支出可比中位價低多達100萬澳元。
*悉尼：Werrington成最便區，中位價僅77萬澳元*
悉尼獨立屋中位價已飆升至令人咋舌的175萬澳元，不過，將目光投向西部的 Penrith，購房者或許能找到性價比高得多的房產。
悉尼購房最便宜區是Werrington，位於CBD以西41.3公里，獨立屋中位價僅77萬澳 元，比悉尼中位價低近100萬澳元。
本地中介Bianca Rossetto表示，聯排別墅是Werrington的主要房源類型，這使得 該區中位價低於Penrith和St Marys等鄰近區。
「靠近車站的房源售價會稍低一些，不過該區房價確實在上漲，2020年我賣過全新 的聯排別墅，當時價格是53萬澳元，而3個月前我賣出一套相同類型的房源，價格 已達77萬澳元。」
「這套房是一套約4年房齡的三居室聯排別墅，總面積約165平方米，配有三間卧室、兩間浴室和雙車庫，創下該區同類房源的成交價紀錄。」
Rossetto透露，面積更大的房源起價為78萬澳元。
根據最新的Domain房價報告，過 去5年間，Werrington的獨立屋中位價上漲了43.5%。
她表示，該區新舊聯排別墅分佈均衡，一直是因St Marys房價過高而被擠出的購房者的替代選擇。
*墨爾本：Melton中位價50萬澳元，首置者友好*
墨爾本房價漲勢強勁，目前獨立屋中位價為108.3萬澳元，距離2021年10月的價格峰值僅差不到1萬澳元。
預算有限的購房者可直接考慮Melton，這裏獨立屋中位價僅50萬澳元。
該區距離 CBD 30.6公里，為首次置業者提供了更好的入市機會。
本地中介Honey Madan表示，50萬澳元的預算可以買到一塊450至600平方米的地 塊，上面帶有一棟老房子。
「這類房子大多是混凝土地基結構，房齡可能在50至60年左右，通常是三居室一衛的格局，空間寬敞，帶有停車區和花園區域。」
Madan補充道，該價格區間內的許多老房子都是磚結構，基本不需要翻新。
與鄰區 相比，Melton的性價比更高，原因在於這裏的房屋年代久遠得多。
「如果想在Melton South購買一套350平方米地塊上的四居室獨立屋，至少需要花費 65萬澳元，而在Melton，600平方米地塊的房源僅需50萬澳元就能拿下。」
*布里斯班：Russell Island中位價42.6萬澳元*
布里斯班獨立屋中位價達110萬澳元，已成為澳洲第二貴的首府城市，僅次於悉尼。儘管房價大幅上漲，但大布里斯班地區仍有高性價比區域。
最便宜區是Russell Island，距離布里斯班CBD約37.1公里，僅可通過渡輪抵達，獨立屋中位價為42.6萬澳元。
本地中介Debra Hayman表示，42.6萬澳元的預算可以買到一套兩居室獨立屋。
「如 果想要三居室兩衛的全新房源，價格可能需要接近58萬澳元。」
Hayman補充道，Russell Island的典型住宅是混凝土地基或樁梁地基的木板房。
「現在也有很多模塊化住宅交付，這裏每條街上的房子外觀都不一樣，很有島嶼氛圍。」
*阿德萊德：Elizabeth南北區性價比突出，中位價50萬澳元*
阿德萊德早已不再是澳洲最實惠的首府城市之一，目前獨立屋中位價為104.9萬澳元。
該市最便宜區是Elizabeth North和Elizabeth South，兩地獨立屋中位價均為50萬 澳元。
與悉尼和布里斯班的最便宜區不同，這兩個區域距離CBD相對較近，分別為22.8公里和17.3公里。
這裏50萬澳元以下的房源通常是老房子，擁有三居室一衛，地塊面積至少300平方米。
*珀斯：Medina中位價55.05萬澳元，新舊房源均有選擇*
珀斯獨立屋中位價距離突破100萬澳元僅差1.9萬澳元。
該市最實惠區是Medina，位於CBD以西28.2公里，獨立屋中位價為55.05萬澳元。
根據Domain上的掛牌信息，55.05萬澳元的預算可以買到一套較老的兩居室或三居室木板房、磚房，或者一套較新的兩居室聯排別墅。
*霍巴特：Risdon Vale距CBD僅5.6公里，中位價46萬澳元*
霍巴特是澳洲第二實惠的首府城市，獨立屋中位價為74.4926萬澳元。
其最便宜區 Risdon Vale位於東北部，距離CBD僅5.6公里，獨立屋中位價為46萬澳元。
這個價 格可以買到一套老紅磚房，擁有三居室一衛，地塊面積600平方米。
*堪培拉：Ngunnawal中位價76萬澳元，省34萬澳元*
堪培拉獨立屋中位價達110萬澳元，現已成為澳洲第三貴的首府城市。
購房者若將目光投向CBD以北12.9公里的Ngunnawal，可節省34萬澳元，該區獨立屋 中位價為76萬澳元。
目前當地房源類型包括磚砌單層獨立屋和聯排別墅，中位價通常可買一套三居室一衛，且庭院空間充足的獨立屋。
*達爾文：Berrimah最實惠，32萬澳元可購近CBD房源*
達爾文仍是澳洲最便宜的首府城市，獨立屋中位價為65.68萬澳元，同時也擁有澳洲首府城市中最實惠的區。
Berrimah獨立屋中位價32萬澳元，距離達爾文CBD僅6.1公里。
該區的許多住宅是單層混凝土房或木板房。
02
新州推9款中層住宅標準樣式 加速住宅供應塑造城市未來
新州工黨政府公布9 款全新建築師設計的中層公寓建築樣式（Pattern Book），作為全球領先的《新州住宅樣式手冊》下一階段，加速推進全州新住宅的興建步伐。
政府指出，前任政府在住宅政策上有超過十年的不作為，在住房壓力下，悉尼流失的青年人口為流入數量的兩倍，改變已刻不容緩。
新公布的中層住宅樣式涵蓋3至6層高住宅，補充今7月發布的8 款低層住宅樣式，新的9款設計包括4 款小地塊、3 款大地塊及2 款街角地塊解決方案，由澳紐知名建築事務所操刀，滿足不同人生階段的居住需求。
這些建築模式將有助於工黨政府推行其低層和中層住房政策，該政策計劃在未來五年內在新州建造11.2萬套住房，以滿足人們對位置優越的排屋、中層公寓樓日益增長的需求。
這些設計均採光充裕、具備良好通風，併兼顧日照最大化，符合《澳洲建築法規委員會無障礙住宅設計標準》，兼具現代、耐用、具成本效益與能源效率，並以易施工為前提。
目前中層住宅仍需向地方議會提交開發申請（DA），但新州政府已向地方議會提供指引，可將這類專案的平均審批時間縮短一半。議會近期通過的新規劃法例將於明年建立更快速、簡化的審批途徑，而中層住宅樣式將優先納入新設的「目標式審查通道」。
樣式手冊將以補貼價格提供，最初六個月，小地塊與街角地塊設計1500 澳元，大地塊2500澳元，為一般建築設計費用的約1%。
此舉也是政府實現「更宜居、更公平的新州」計劃的一部分，該計劃讓年輕人、家庭與縮屋族能在理想社區找到合適住所。更多資訊可於政府規劃網站查閱。
新州州長柯民思（Chris Minns）說：這些新住宅設計不僅是美觀的建築藍圖，更是協助我們在全州為年輕人與家庭提供更多住宅的務實做法。新州在運用設計樣式以提升住宅供應方面領先全球，能加快審批並讓高品質設計更容易取得。這些改革已加速住宅建設，目前住宅核准速度已經較前政府時期提升15%，住宅施工量也居全國之冠。
規劃與公共空間廳長斯考利（ Paul Scully）說，：中層住宅是新州城市發展的重要一章，是歷史的一部分，全新的設計樣式不僅具備特色，更兼顧可負擔性與永續性，通過簡化流程與提供可即建的設計，政府正移除障礙，讓更多居民更快入住優質住宅。
新州政府建築師加爾文說，中層公寓在精巧居住與社區連結之間取得平衡，能在呼應街區風貌的同時滿足多元家庭需求，建築在塑造宜居城市中扮演關鍵角色，這些設計為提升都市品質提供明確的落實途徑。
03
澳大利亞各地的租房負擔能力數據顯示情況「十分嚴峻」
阿曼達·門蒂普萊親眼目睹了澳大利亞偏遠地區租金上漲的情況。
這位 53 歲的女士和她的兩個孩子住在維多利亞州地區城市吉朗北部郊區諾蘭的一棟四居室兩衛的房子里。
雖然房子大小對她一家來說很理想，但它也存在一些問題，包括隔熱差、油漆剝落和窗戶破損。
但兼職員工門蒂普萊女士表示，她很喜歡自己「古怪的房子」，想留下來。
她說：「我們想找到和這裏類似的住處，每周至少要花500美元。」
然而，在她居住在那裡的四年裡，她的房租上漲了兩倍，最初是每周 350 美元，現在已經達到每周 400 美元。
雖然她說自己負擔得起這次搬遷，但她也警告說，如果房租繼續上漲，她將別無選擇，只能搬到更偏遠的地方，也就是兩個多小時車程外的鄉鎮。
「我會考慮維多利亞州中部的斯托威爾或霍舍姆，」她說。
「我對那片地區並不熟悉，但那是我唯一能居住的地方。」
Mentiplay 女士的經歷與今天公布的數據相符，數據顯示，過去一年澳大利亞偏遠地區的租房負擔能力有所下降，而大多數首府城市的情況則保持不變。
SGS經濟與規劃公司發布的第11屆年度租房負擔能力指數評估了除北領地以外的澳大利亞各轄區的租房負擔能力。
它利用租賃協議中的數據，將其與 10 種不同的中低收入家庭類型的收入進行比較，以評估負擔能力，從「完全負擔不起」到「非常負擔得起」。
該報告採用了一種既定的假設，即如果一個低收入家庭將超過 30% 的收入用於支付房租，那麼它就面臨住房壓力。
該指數採用評分系統，得分高於 100 分表示家庭用於支付房租的收入不到其收入的 30%。
低於 100 分表示住房壓力較大，低於 40 分表示普通租房家庭將超過四分之三的收入用於支付房租。
研究表明，許多首府城市的租金對租戶來說仍然偏高，而大悉尼地區和珀斯地區的租金則最為高不可攀。
維多利亞州和西澳大利亞州等一些地區的生活成本略低於其首府城市，但總體而言，過去一年生活成本有所下降。
SGS經濟與規劃公司負責人艾倫·維特表示，雖然澳大利亞的租賃市場整體「形勢嚴峻」，但住房負擔能力的下降速度已經放緩，這與利率下調的趨勢相符。
「具體到這次疫情數據，我們看到像大墨爾本地區、悉尼以及可能還有阿德萊德這樣的城市，疫情似乎已經趨於穩定，」她說。
「這仍然意味著它經常處於歷史低位，但至少情況沒有惡化。」
但她表示，問題的嚴重性已經蔓延到澳大利亞的一些偏遠地區，她認為這可能是由於新冠疫情封鎖期間，首府城市的人們搬到了偏遠地區。
她說，這推高了租金，因為首府城市的人們通常比地區居民的工資更高，所以他們能夠支付更高的住房費用。
她說：「很多家庭決定離開城市，搬到偏遠地區，但他們往往也把城市的購買力和工資帶了過去。」
「我們最初以為疫情結束后這種情況會停止，但現在越來越多的人遠程辦公，這使得更多的人能夠搬到（偏遠地區）。」
對於低收入租房者，例如退休人員、單身兼職父母、學生和領取最低工資的人，情況也全面惡化。
對於這些家庭來說，澳大利亞許多地區的房價仍然高得令人難以承受。
04
住宅新模式！超市上蓋新樓，悉尼超市地塊將建成12,000套住宅！
隨著新州近期規劃法的變更，一系列多層住宅開發計劃正在浮出水面，數千套新公寓可能很快會矗立在郊區的超市和購物中心之上。
Bankstown Central、Eastlakes Shopping Centre，以及多家 Coles 和 Woolworths 超市，都列入了正在考慮改造為高層住宅的名單。開發商和零售商正利用新州政府旨在增加市中心及交通樞紐周邊住房供應的規劃改革機會。
在悉尼，目前已有超過12,000套新公寓計劃直接建在零售中心之上，高層建築最高可達46層。
具體項目包括在 Bankstown Central 頂部的四棟建築中建設約1500套新公寓，而競爭對手 Scentre Group（Westfield 母公司）計劃在 Westfield Hornsby 建設2100套住宅，並在 Warringah Mall 的改造項目中建設1500套住宅。
Scentre Group 發言人表示，這些項目將在現有交通和社區基礎設施附近提供大量新住宅。
在悉尼南部，一項總投資6.5億澳元的提案已向住房發展管理局提交，計劃將 Eastlakes Shopping Centre 改建為含1000套住宅的綜合開發項目，可容納約2000名居民。
沃爾沃斯 Eastwood 改造項目效果圖，規劃包括400多套住宅。
在北岸，Chatswood 的 Mandarin Centre 也計劃進行類似的大規模改造，預計新建一棟46層建築，提供300套新公寓。
新州規劃廳長 Paul Scully 表示，近期法律變動「幫助解鎖了機會」，使得像零售中心這樣的優質地塊可以改造為混合用途住宅項目。
然而，多地市議會對現有提案規模表示擔憂，包括 Bayside Council，他們擔心 Eastlakes 項目可能對附近住宅及周邊交通網路產生「重大影響」。
Gladesville 的 Woolworths 多層住宅開發也引發了周邊居民的擔憂。
Victoria Road 的新 Woolworths 項目計劃在頂部建設一棟14層住宅塔樓，包含171套公寓，引起居民強烈反對，數十名居民參加了公開集會，表達對交通擁堵、遮光以及對附近 Our Lady Queen of Peace 天主教小學的影響的擔憂。
Woolworths 開發部門 Fabcot 在規劃文件中表示，該1.75億澳元項目將增加住房供應，併為居民提供便利的購物和生活設施。
但當地房主 Scott Mackenzie 表示，開發可能阻擋周邊住宅的陽光，並使當地道路擁堵。
Ryde 市議員 Roy Maggio 表示，該項目對交通的影響被低估，附近其他項目也將對交通造成壓力，包括 Gladesville Coles 的多層改造計劃，將新增500套住宅。
其他正在規劃的混合用途零售開發項目還包括 Edgecliff Centre 改造項目的300套住宅，以及 Woolworths Eastwood 改造項目的411套住宅。
多家 Coles 超市也列入高層開發計劃，包括 Coles Sutherland 20層改造計劃的368套住宅，以及 Coles Ramsgate 頂層的70套住宅。
新南威爾士大學 Futures Research Centre 教授 Chris Pettit 表示，在零售地塊上規劃多層住宅符合悉尼購房者的預期變化，人們越來越願意用高密度住宅替代四分之一英畝獨棟房的夢想。
他指出，大型零售中心和超市的土地面積大，易於整合成商業可行的高密度開發，因此它們「正好準備好」利用新州的住房改革。
他還表示：「像香港、新加坡這樣的城市長期採用這種住房模式。隨著悉尼人口超過600萬，通勤時間延長，人們越來越重視靠近商店和設施的便利性。」
悉尼大學城市與區域規劃講師 Catherine Gilbert 表示，雖然這些開發項目可以增加住房供應，但仍存疑問：多層住宅項目是否能真正緩解悉尼的住房可負擔性問題。
在部分最大型項目中（如 Chatswood Mandarin Centre 改造），計劃顯示10%的單位將以可負擔住房形式提供15年，屆時將恢復市場價出售。
當前開發計劃還包括在 Waterloo 建設包含 Woolworths 的新混合用途住宅項目。
目前的開發計劃包括在 Waterloo 建設一個包含Woolworths超市的新型混合用途住宅項目。
Willoughby 市議會已向規劃廳提交信件，表示15年的可負擔住房期限「不足」，未能提供永久性可負擔住房。
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