2026年悉尼房價將要起飛？墨爾本樓市逆轉，空置住房數量激增16%，悉尼車位竟炒到60萬澳元一個
01
悉尼這地要起飛！最新報告：2026年房價預計漲5%-8%，跑贏全市
SQM Research最新報告指出，悉尼西區預計將在2026年成為全市表現最強勁的熱點區。
SQM Research的Louis Christopher在Housing Boom and Bust Report 2026中指出，悉尼西部的熱點區包括Blacktown、Penrith和Liverpool，它們的房價將在新的一年跑贏悉尼其它區。
報告稱，這些區將受益於靠近西悉尼機場的地理優勢，而該機場預計將帶動就業增長、基礎建設提升和需求增加。
目前，這些區的房價均處於約100萬澳元區間，Blacktown的房屋中位價為108.5萬澳元，Penrith為98萬澳元，Liverpool為117.8萬澳元。
值得注意的是，Liverpool的房屋中位價在過去12個月里上漲了13.3%。
Christopher預計，隨著該地區連通性的增強，悉尼西區的房價有望上漲5%至8%。
對西區的預測相對樂觀，而報告對悉尼整體2026年的房價漲幅僅在2%至3%之間。
Christopher還表示，悉尼西南區和西北區的房價漲勢也將優於其它地區。
報告預測，受惠于新5%首付計劃的西南走廊，包括Mount Druitt、Campbelltown和Oran Park，預計房價漲幅將在4%至7%之間。
與此同時，得益於地鐵擴建及其對家庭買家的吸引力，西北部的Rouse Hill和The Ponds等預計將上漲4%至6%。
Rouse Hill目前的房屋中位價為146萬澳元，The Ponds則為161.5萬澳元。
報告指出，公共支出將在2026年繼續推動新州經濟發展，悉尼作為聯邦及州政府機構、金融、專業服務和科技中心的核心地位，將支撐全國經濟產出的重要部分。
悉尼的增長還將受到旅游業復甦以及西悉尼機場和悉尼地鐵等重大基礎設施項目的支持。
Christopher表示，挑戰在於高債務水平和私人投資疲軟，這些因素可能削弱州經濟前景。
他預計，2026年悉尼人口增長將放緩，增長約6.5萬至7.5萬人，或佔大悉尼地區人口的3%至6%，主要受海外移民推動，而州際人口外流仍將持續。
「截至2025年年中，悉尼人口增長約1.23%，達到約5248790人。按我的估算，這轉化為約25000至26000套新增住房需求。」
「同期約有20000至22000套住房完工，主要是內城區公寓，這表明市場仍存在輕微的供應缺口，從而持續對房市形成壓力。」
儘管移民增速放緩，報告指出悉尼「長期供不應求」的狀況仍將維持租金壓力，但租賃市場被高估的風險正在上升。
SQM Research的數據顯示，今年租房空置率維持在約1.4%的低位，獨立屋租金創下每周1100澳元的歷史新高。
報告表示，由於成本持續高漲抑制新屋開工，加之預計公寓建設放緩，租賃市場在 2026年將依然緊張，儘管2025年早些時候曾出現增長放緩跡象，但租金可能會進一步上漲。
總體而言，Christopher預測悉尼房市將在2026年迎來「另一個平穩年」，但房價與租金的高估值可能限制其進一步的上升空間。
02
墨爾本空置住房數量激增16%
墨爾本在住房危機持續及政府提高未使用物業稅的背景下，空置住房數量去年卻激增16%。根據對大墨爾本各地方政府區域住宅用水量的年度審計，空置住房增長最顯著的地區為快速發展的Hume、Merri-bek以及Boroondara市。
獨立經濟智庫Prosper Australia發布的年度《投機性空置報告》顯示，墨爾本的空置住宅數量從27,408 套增至近32,000 套，使空置率從2023 年的1.5% 上升至2024 年的1.7%。
該智庫將空置住房定義為全年無用水記錄的物業。
Prosper Australia宣傳總監法希（Rayna Fahey）表示，墨爾本去年新增的完全空置住房數量足以抵消每新增九套住房中的一套，住房空置是房地產市場投機行為這一更廣泛問題的癥狀。我們確實需要建造更多住房，但如果住房新增同時不斷遇到空置房上升，我們就必須弄清其原因。
與其他澳洲城市不同，墨爾本所有住宅物業均裝有單獨水表，使得研究人員能夠追蹤大墨爾本地區190 萬套住房的用水情況。
若將每日平均用水量不足50 升（為墨爾本家庭平均200 升/日用量的四分之一）的未充分使用住房納入統計，則所謂長期空置住宅的總數自2023 年以來上升3%，達到100,945 套。
空置與未充分使用的物業數量合計，理論上足以容納維州社會住房等待名單上全部人員的兩倍。
在審計年度內，墨爾本的住房總存量增長41,265 套，但新增空置住房卻達4,482 套，其中60% 集中在墨爾本31 個地方政府區域中的10 個區域。
東北部的Whitehorse市空置房數量最多，總計2,677 套，占當地住房總量的3.3%。市長Kirsten Langford將空置率偏高歸因於疫情以來大量學生人口自該地區向市中心遷移。
以中高層住宅大量湧現而著稱的Merri-bek市緊隨其後，擁有2,404 套空置住宅（2.9%）。內東區的Boroondara市則有2,382 套空置住宅（2.9%）。
位於墨爾本北部邊緣、涵蓋Craigieburn等快速擴張新區的Hume市空置房數量增長最為顯著，新增1,338 套；Merri-bek和Boroondara分列第二與第三。
Boroondara市對數據提出質疑，指出低用水量可能源於多種情況，如長期旅行、使用雨水收集箱、尚未售出的空置公寓，或因拆除而待重建的土地。儘管如此，市長Wes Gault鼓勵當地業主考慮出租空置住房，並表示市政府支持在該區建設更多低價住房。
維州政府發言人為政府政策辯護，並對報告方法表示質疑，稱政府採用複雜的數據匹配技術來識別需繳納住宅空置稅（VRLT）的空置物業，而非僅依據公共事業使用數據。
03
悉尼車位竟炒到60萬澳元一個：年輕人買不起房先買停車位？
它沒有牆、沒有窗、也沒有前門——但這個區區三乘六米的車位，難道可能成為你踏入悉尼炙熱的市中心房地產市場的意外「敲門磚」？
最新數據顯示，市中心公寓中位數價格已經遠超100萬澳元，而一些城區（例如 Barangaroo）甚至正朝著500萬澳元的中位數奔去。因此，一小塊混凝土，也許是預算買家還能勉強觸及的最後資產之一。
隨著一些車庫和獨立停車位近期以驚人價格成交，甚至在過去幾年裡價值翻倍，專家表示：如果你買不起屬於自己的「四面牆」，這種被忽視的「微型資產」確實值得考慮——但前提是你願意長期持有。
僅在過去一年裡，數個封閉車庫和車位的售價就已經達到了通常一個兩居室公寓的價格。
就在幾個月前，在悉尼 CBD，一組六個停車位（合併為一個臨近環形碼頭的優質地塊）以令人咋舌的360萬澳元成交。這個85平方米的瀝青地塊折算下來，每個車位約為60萬澳元，或每平方米高達42,857澳元。
去年，在邦迪海灘（Bondi Beach）2-4 Notts Avenue 的一個私人車位以304,700澳元賣出，引發關注。而就在上個月，Cronulla 一間普通的沿海車庫超出預期，以幾乎三倍于底價售出。位於 26/23–25 Ewos Parade 的獨立產權車位在拍賣中以165,000澳元成交。
這一輪漲價之際，正值全國主要城市的日間停車費飆升，以及更多住宅大樓減少車位配置，從而進一步收緊供給、推高熱度。
Domain 的研究與經濟主管 Nicola Powell 博士表示，六位數字的車位價格並不像聽起來那麼離奇——而將這些混凝土板塊作為房地產入場券的想法也並不荒謬，尤其是在街邊停車難度一年比一年高的密集城區。
「車位幾乎已經成為一種獨立的微型資產……我認為它們在高密度城區尤其有價值，因為街邊停車的稀缺性，」她說。
「我們都知道悉尼的市場有多緊、土地價值的溢價有多高。在邦迪、曼利（Manly）、薩里山（Surry Hills）等密集城區，停車本身就像是一種奢侈。」
「我們看到車位正在為房產價值增加數萬澳元，因為歸根結底，價值來自土地——那就是會升值的部分。」
根據 9 月份的 Domain 房價報告，邦迪的公寓中位數價格現為 138 萬澳元，而曼利甚至更高，達到 176 萬澳元。
Powell 表示，對於無法負擔百萬級入場點的年輕買家來說，一個獨立車位可能是少有的20萬澳元以下、仍能讓他們接觸悉尼房地產市場的資產。
「這不是一陣風潮，」她說。「如果你買在需求大於供給的城區，車位可以作為跳板，讓你在原本完全無法進入的地區建立資產。」
她表示，隨著悉尼正朝著190萬澳元的獨立屋中位數前進，並預計在2027年達到200萬澳元，土地溢價只會繼續攀升。
Ray White 的研究主管 Vanessa Rader 表示，車位熱潮也受到更加廣泛的停車需求回升的推動，各大首府城市的日間停車費幾乎都在上漲。
「公共停車場——以及日間收費增長——往往是市場行情的風向標，」她說。
「過去12個月我們看到收費上漲，這意味著人們正在回歸工作與購物。」
Rader 表示 Ray White 十年來追蹤的日間收費數據也呈現相同趨勢——需求上升、供給緊縮。
布里斯班目前擁有全國最貴的 CBD 日間停車費，為 80.84 澳元，高於 2013 年的 67.80 澳元。悉尼為 77 澳元，從同期的 72.50 澳元上漲，凸顯主要城市停車成本持續受到上行壓力。
「它們是昂貴的資產，我相信價格會繼續往北走，」Rader 說，因為許多新建公寓樓並沒有配備足夠的停車位。「如果人們花數百萬購買公寓，他們就會想要車位。」
然而，儘管長期稀缺性顯然推高了價值，但對短期投資者而言，賬面回報就沒那麼漂亮了。
Ray White 悉尼 CBD 住宅部門主管 Michael Lowdon 表示，買家最大的陷阱，就是高估了住宅車位的實際租金收入。
Ray White 商業團隊的數據顯示，即便在住宅樓內，車位租金上限也只是每周 100 澳元，而新州的停車稅在悉尼、北悉尼與 Milsons Point 現已達到每年 3030 澳元。加上市政費與物業管理費，Lowdon 表示你能打平就算幸運了。
此外，他表示，住宅車位很少是獨立產權，悉尼 CBD 只有少數大樓提供這項配置。包括：1 Macquarie Street 的 Bennelong Apartments、25 Market Street 的 The Berkeley、98 Gloucester Street 的 Quay West、以及 185 Macquarie Residences 都有可獨立買賣的車位。
但如果你設法買到一個並持有幾年，Lowdon 說資本增值可能會相當可觀。
例如，他在 2019 年以 100,000 澳元售出的 Clarence Street 251-255 號 51 號車位，去年轉手價變成了 145,000 澳元。
「如果你是作為長期投資購買——尤其是位於具有開發潛力的地段——它是值得的，」他補充。
Drake Property 的 Joy Huang（目前正以約 140,000 澳元的價格出售 Clarence Street 的車位）表示，投資者往往低估了實際利潤空間。他們曾在那裡賣出過高達 160,000 澳元的車位，但 Huang 表示買家並不是你想象中的那種人。
「投資其實挺棘手的，稅費和物業費會吃掉大部分租金回報，所以我們的大多數買家都是自住者，」她說。
「通常是某個人需要車位，買下來，自己用幾年，然後也許再賣掉。」
04
墨爾本新房，不再有後院了！地塊面積十年縮水超20%
一直以來，在澳洲人對於 「家」 的傳統概念中，「大後院」 都是一個必不可少的組成部分。
但就是這個看起來理所當然的需求，卻正在慢慢消失不見。
去年，Taran Pahwa在墨爾本外郊Donnybrook買下人生第一套房時，特意挑了一處後院面積最大的房產。
他和家人居住在距離市中心約50公里的Olivine新興住宅區。
對他們而言，擁有一個既能自我療愈、又能社交聚會的私密庭院，是住在郊區最吸引人的地方。
Pahwa說：這其實是一種心理上的需求。如果你選擇住在郊區，那你理應享受更大的花園和後院。為了吸引年輕家庭，Olivine的開發商在大片紅膠樹之間修建了一個名為Gumnut的公共遊樂場。但在社區其他區域，大樹卻相對稀少。
Pahwa注意到：鄰居們的新房普遍蓋得很靠近地界線，而他家的寬敞陰涼後院，反而成了稀有資源。
他說：讓我驚訝的是，很多人蓋房子時並不留下多少後院空間。他們只想在允許的地塊上儘可能多地蓋房。不過，這並不是因為房子變大了，而是地塊在變小。
過去十年，墨爾本外郊新開發區的土地面積持續縮水。
一項分析顯示：2015年時這些區域的地塊中位數為441平方米，而到今年，已縮小至僅352平方米，縮幅超過20%。
這讓墨爾本連續四年成為全澳新房地塊面積最小的城市。
研究機構Quantify Strategic Insights的Rob Burgess指出：相較墨爾本大多數已開發郊區，新興住宅區的地塊尺寸明顯更小。如今人們在這些新開發區購買的空地建房組合，所佔用的土地面積遠小於傳統郊區的平均水平。
這一趨勢背後，一方面是都市規劃政策鼓勵提高住宅密度，另一方面則是房價壓力持續上升，迫使開發商通過縮小地塊面積，維持三至四居室房屋的可負擔性，迎合首置買家。
房地產諮詢公司RPM Group的高級研究經理Andrew Raponi表示：利率上升削弱了購房者的貸款能力，許多人不得不在地塊面積上 「妥協」 。如果是一家四口，三至四間卧室是基本需求，這方面很難退讓。但地塊面積就能稍微壓縮一下。自疫情以來，許多家庭除了希望有個大後院，也希望家中能多一間可用作居家辦公的房間。
但Raponi說：現實是很多買家只能在後院空間上作出犧牲。
活躍于墨爾本北部的房地產經紀人Gaurika Kohli表示：現代買家生活節奏快，不願意花時間打理庭院，寧可把後院改造成帶頂的戶外休閑區。而且很多人甚至根本不在意有沒有花園。
與此同時，維州政府近年來也不斷提高新開發區的住宅密度標準。
從2013年時每公頃15戶的目標，到2021年維州規劃署將這一目標提高至每公頃20至25戶，鎮中心更是要達到每公頃30戶。
這種 「向密度要空間」 的策略，也幫助墨爾本繼續保持全澳人口增長最快城市的地位。
根據澳洲統計局數據：2023-24年度墨爾本人口凈增14.26萬人，增長最快的區域集中在Fraser Rise、Rockbank、Clyde North等外郊新區，這些地方一塊350平方米的地皮售價約為40萬澳元。
州政府預計：到2050年這些地區將新增35萬套住房。
而根據Wingate研究總監Andrew Perkins的估算：按照目前的趨勢，僅在現有城市邊界範圍內就可以容納多達42萬套新住宅。
Perkins說：政府會設定一個每公頃的最小密度，並寫入結構規劃文件中。但很多開發商交出的項目密度遠高於這一標準。
RMIT大學城市規劃專家Dr Thami Croeser則指出：提高密度有助於減少對私家車的依賴，但不能以犧牲樹木綠蔭為代價。樹冠應該貼近住宅區分佈，才能有效緩解高溫天氣的影響。單靠街道綠化或公園遠遠不夠。
他說：看看布里斯班或墨爾本一些綠意盎然的社區，你會發現最關鍵的不是街道樹，而是後院的大樹。
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