11月房價再漲1%，四倍于工資增長的住房價格增速迫使購房者望而卻步
11月全國房價繼續上漲，但隨著悉尼和墨爾本的房產市場表現落後于中型首府城市，整體漲幅增速出現小幅放緩。
Cotality的月度住宅價值指數顯示，全國房價在11月上漲1%，連續第三個月錄得1%或以上的漲幅。
不過，由於高企的房價正讓更多潛在買家望而卻步，與10月1.1%的漲幅相比，11月的增速略有回落，顯示澳大利亞兩個最大首府城市的價格漲勢出現降溫。
Cotality的數據顯示，悉尼房價上月僅上漲0.5%，中位價至1,269,659澳元；墨爾本僅上漲0.3%，中位價達近82.4萬澳元。而其餘各大城市均錄得至少1%的漲幅。
Cotality（原CoreLogic）研究總監Tim Lawless表示，房價增長的重心明顯偏向中型首府城市，尤其是在珀斯，「當地掛牌量仍較平均水平低40%以上」。
相比之下，悉尼的供需缺口更小，當地掛牌量僅較五年平均水平低2.2%，而全國首府城市的平均缺口為16%。
Lawless指出，悉尼市場的放緩很可能反映了「可負擔性的限制正在為房價設定上限」。
Cotality近期的研究顯示，按照多項衡量標準來看，澳大利亞住房可負擔性在9月已跌至紀錄最差水平。
在大部分首府城市，購房者需要超過十年才能攢夠20%的首付。
「我們已經能看到可負擔性和還貸能力的壓力正在傳導到市場結構上，房價增長越來越集中在價格較低的區段。」Lawless說。
他指出，住房價值上漲速度約為工資增速的四倍，這意味著可負擔性將持續惡化，但也可能對未來價格上漲形成一定製約。
「目前來看，支撐房價上漲的因素依然大於下行風險，很難想象這種局面會在短期內逆轉。」他說。
「至於本月的增速放緩是否意味著這些阻力已經開始壓制住房市場動力，還需要時間觀察。」
與此同時，REA Group旗下PropTrack的報告顯示，在2025財年，按中位收入計算的家庭僅能負擔全國成交房產的15%。
PropTrack指出，隨著收入上升和按揭利率下降提高了借貸能力，其房產可負擔性指數在過去一年有所改善，但仍接近歷史最低點。
而低收入家庭僅能負擔已售房產的3%。
降息預期支撐市場，但前景正在改變
澳儲行貨幣政策委員會將於下周舉行今年最後一次會議。經濟學家和金融市場均預計利率將保持不變。
自2月以來，儲行已三度降息，將現金利率下調0.75個百分點，這意味著一筆60萬澳元的房貸每月還款減少近300澳元。
市場此前一度廣泛預計將繼續下調利率，這支撐了房地產市場的樂觀情緒。
然而，最新通脹數據顯示物價壓力可能並未如預期受控，市場對進一步降息的預期迅速降溫，部分經濟學家甚至開始預測可能再次加息。
Cotality研究主管Eliza Owen在接受採訪時表示，11月的房價漲幅略有放緩並不意外，因為利率預期正發生變化。
「今年市場動能很大程度上是由降息推動的，」Owen說，「因此，當市場預期發生轉變……買家的決策也隨之改變。」
Cotality指出，自9月中旬達到高點以來，拍賣清空率已開始回落，並在11月中旬跌破十年平均水平。
新的貸款限制將影響明年市場
隨著2025年接近尾聲，另一個將影響住房市場的新因素是最新公布的貸款政策限制。
銀行監管機構APRA宣布，將把高「債務收入比（DTI）」貸款的比例限制在銀行新增貸款的20%以內。
被限制的DTI標準為超過6倍收入。例如，一個年收入10萬澳元的家庭，如果其新增貸款使總債務超過60萬澳元，即被納入統計。
但MST Marquee的高級研究分析師Brian Johnson形容此舉「就像是禁止身高八英尺（約244cm）的人進入餐廳」那樣影響有限。
Lawless也認為，APRA的新規對房價的影響有限，因為「近期大多數新增貸款的DTI遠低於6倍」。
「這項新政策將於明年2月實施，但即便屆時生效，對整體借貸活動的影響也僅處於邊緣水平。」Lawless說。
不過Lawless也表示，降息預期的降溫與APRA新規出台影響的疊加，意味著2026年的房價增長將低於先前預期。
「在住房可負擔性已十分緊繃且持續惡化的情況下，合理推斷未來能獲批貸款的買家會減少，因為還貸能力的門檻正在變得更突出。」他說。
新聞來源：ABC、Domain
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