「負擔得起」的界線勾勒出悉尼嚴重的住房分化
在沒有額外收入的情況下，悉尼一對拿平均工資的雙職工夫妻，已經無法在距離悉尼CBD30公里範圍內「負擔得起」一套獨立房子。
悉尼房價中位數預計明年將升至190萬澳元，遠遠跑贏澳洲工資漲幅。
《AFR》委託Cotality做的數據顯示，如果一對全職上班、沒有小孩的夫妻，年收入中位數為21.3萬澳元，又沒有「父母銀行」等額外幫忙，在不陷入房貸壓力的情況下，他們能買得起的獨立屋，只集中在悉尼一條大致南北走向界線以西的地區。
Cotality研究主管Eliza Owen說：「我們談的是接近工作、娛樂和各種設施的便利性。一旦把買家往外推，我們其實在加重他們的劣勢，通勤距離更遠，通勤成本更高。」
她說：「讓人最不公平的是，我們一邊要求人們去城市中心上班，一邊又告訴他們，他們唯一買得起的房子在最外圈，甚至在更偏遠的區域城市。」
假設這對「雙收入無孩夫妻」（DINKs）已經攢夠20%首付，他們可以貸款117.5萬澳元，並把收入的30%用來還貸。一般認為，把超過30%的收入用在房貸上，就屬於房貸壓力。
在大悉尼共有160個獨立房子市場區域，但其中只有28%的地區房價中位數低於這對夫妻的預算。理論上他們也可以花得更多，就像很多買家那樣，但那就不再算「負擔得起」，而是要承受明顯的財務壓力。
離CBD最近、房價中位數還在這對夫妻預算之內的，是西悉尼Fairfield旁邊的小區Carramar，距CBD約30公里，坐火車單程要50分鐘。根據Cotality的數據顯示，對這對夫妻來說，其他最近的「可負擔」小區，大多集中在悉尼外南西、外西北、藍山和中央海岸一帶。
一些經濟學家把住房負擔能力危機，歸咎於多年來住房供應嚴重落後于需求，以及一些「不要在我家後院」（NIMBY）思維的地方議會不願意讓靠近市區的地方增加開發，而這些地方恰恰是居民最想、也最需要居住的地區。
1994年，在距離CBD10公里內的悉尼城區里，有31.7%的小區對這類買房家庭來說還算「買得起」，不論是買獨立屋還是公寓。
現在幾乎80%的公寓市場對這對假設中的夫妻來說，價格仍然「夠得著」。但歐文指出，這裏面有很多其實難以滿足下一代有置業夢想的家庭的需求。
她說：「公寓便宜是有原因的。面積通常更小，長期資本增值空間不如帶土地的獨立屋，還有持續的物業費。再加上大家對公寓建築質量缺乏信心，擔心後續要交特別維修金等問題。」
連排屋在統計中一部分被歸為公寓、一部分被歸為獨立屋：凡是分層產權（strata title）的房子算公寓，而獨立產權（Torrens title）的算獨立屋。例如一套雙拼屋（duplex），大概率會是Torrens title，因此被歸入獨立屋。
所謂「住房負擔能力界線（The housing affordability line）」，比悉尼經常被提起的「Red Rooster line」更靠西，當地人常說，這條界線大致可以從快餐連鎖店Red Rooster的分店分佈看出西區真正的「邊界」在哪。
Owen說，這條「負擔能力界線」凸顯了悉尼房地產上的不公平：一邊是早就進場、已經持有房產、可以拿投資收益再去買的人；另一邊則是完全沒房、只能從零開始的人。
截至今年六月的過去一年裡，悉尼住宅土地價值整體上漲了4.7%。漲幅最高的是西區的Fairfield和Penrith這類地區，因為買家為了搶相對「便宜」的房子，競爭異常激烈，推高了這些地方的地價，漲得比大多數區域都快。
在聯邦政府推出5%首付計劃后，首次置業者的競爭加劇，導致市場低端的房價漲得比高端還快。
新州生產力委員會專員Peter Achterstraat曾警告說，如果決策者不緊急應對住房負擔危機，悉尼可能變成一個「沒有孫輩的城市」。Owen認為，這條「負擔能力界線」說明，悉尼正越來越變成一個只有獲得經濟援助的人才住得起的城市。
在另一項採用全國稅前家庭平均收入10.4萬澳元的負擔能力分析中（這個口徑覆蓋範圍更廣，包括租客、單收入家庭和退休人群），Cotality發現，悉尼的房價中位數現在是全國家庭平均收入的12.5倍，而全國平均水平是8.9倍。
按這套演算法，買一套悉尼的房子平均要存16.7年首付，全國平均則是11.9年。而在悉尼，新按揭貸款的月供要佔普通買家收入的68.1%。
對於這一更廣泛人群（包括租客、單收入家庭和退休人群），Cotality根本畫不出一條「負擔能力界線」。因為在全國家庭收入中位數這個水平上，一個家庭最多只能貸款68.5萬澳元，而在這個貸款額度下，在悉尼幾乎找不到真正夠得上「買得起」的獨立屋市場。
根據Domain的數據，悉尼的房價中位數預計將在2026年底前漲到190萬澳元，比今年9月再多漲17萬2702澳元。
作者來源：REA
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