澳洲房價將再創新高！悉尼破房子都能高價賣，阿德萊德房價逆勢大漲
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最新預測！2026澳洲房市或再創新高，漲幅或沖10%
即便澳洲儲備銀行不再進一步降息，房地產市場2026年仍有望創下歷史新高，部分首府城市的房價漲幅或將達到兩位數。
澳洲房地產網站realestate.com.au發布的最新《房地產市場展望報告》預測，全澳房價年漲幅將在6%至8%之間，而原本就熱度較高的布里斯班與珀斯兩大首府城市，房價漲幅最高可達10%。
2025年的一系列降息政策提振了購房者信心，帶動市場交易活躍度上升，澳洲房價已連續11個月上漲。
不過，近期通脹率飆升使得市場對於明年進一步降息的期待降溫，不少經濟學家預測，澳洲儲備銀行的下一次利率調整或將是加息，而非降息。
該報告由經濟學家Augus Moore、Eleanor Creagh以及Anne Flaherty聯合撰寫。
報告指出，利率走勢的變化雖不會阻止明年房價上漲，但預計會放緩房價的增長步伐。
Moore表示：「我們預測房價將持續上漲並突破歷史峰值，原因在於今年已實施的幾次降息政策，其效果仍在持續傳導至房價領域。」
「今年支撐房價上漲的房源供應緊張局面仍將延續，但可負擔能力收緊以及利率長期維持不變的態勢，將會抑制房價的增長速度。」
過去一年，全澳獨立屋與公寓的中位價上漲8.7%，達到創紀錄的87.3萬澳元，較五年前累計上漲51%。
這份報告同時給出了六個首府城市的房價預測，布里斯班與珀斯的房價增長勢頭最為強勁，預計漲幅區間在7%至10%。
過去一年房價漲幅高達12.2%的阿德萊德，受可負擔能力限制的影響，漲幅或將近乎腰斬，但房價仍有望保持6%至9%的上漲幅度。
悉尼與墨爾本的房價漲幅預計將趨於溫和，維持在5%至7%之間，與過去一年的漲幅水平基本持平。
霍巴特的房價漲幅預測區間則相對寬泛，為4%至7%。
珀斯、布里斯班與阿德萊德三地的房源供應嚴重短缺，是推動這些地區房市持續跑贏全澳的關鍵因素。
目前，這三個城市的在售房源數量較疫情前水平下降約45%。
Flaherty稱：「布里斯班與珀斯預計將成為2026年表現最佳的兩大首府城市，房價漲幅預期居於首位。」
「我們觀察到，這些城市的新房建設速度無法跟上人口增長的步伐。今年這兩個城市的房市表現就已領跑全澳，這一增長勢頭大概率會延續至明年。」
房產數據分析機構PropTrack的數據顯示，過去12個月里，澳洲房市表現前十的區域全部集中在昆州與西澳。
Moore表示：「相比之下，今年房市表現就落後于其他首府城市的悉尼與墨爾本，2026年的增長步伐可能仍會相對遲緩。」
他指出，在不再降息的背景下，受可負擔能力制約，悉尼價格相對親民的外圍及中環區將成為購房需求的主要集中地。
「墨爾本仍處於復甦進程中，過去數年其房市表現一直落後于其他首府城市，這一態勢也將影響其2026年的市場前景。」
霍巴特房價尚未回升至2022年的峰值水平，預計當地房市將進入「盤整期」，而非再次迎來爆髮式增長。
報告分析稱：「霍巴特的房產可負擔能力已達臨界點，房價相對於當地居民收入仍處於高位。與此同時，人口增長速度也較此前的峰值有所放緩。多重因素疊加下，霍巴特房價將保持平穩增長，有望重新觸及2022年的峰值，但難以重現疫情期間的暴漲行情。」
本次報告未給出達爾文與堪培拉的房價預測數據。
澳洲統計局于本周四發布的最新數據顯示，受房價上漲帶動，上一季度澳洲家庭總財富增加5513億澳元。
澳洲統計局金融統計部門主管Mish Tan表示：「本季度家庭財富增長的主要驅動力來自房價上漲。」
Tan指出，今年三季度房價上漲2.2%，創下2023年以來的單季度最大漲幅。
儘管PropTrack的數據顯示，此後數月房價仍在持續走高，但增長速度已開始放緩。
Moore表示，報告中的房價預測是基於2026年利率維持不變的情景做出的。
他稱：「我們預計明年利率將大體保持穩定，但如果通脹水平超出預期，就可能迫使儲備銀行提前加息，屆時房價將面臨下行壓力。」
本周，澳洲兩大主流銀行——聯邦銀行與國民銀行的經濟學家均提醒購房者，需做好最早明年2月加息的準備，而西太平洋銀行則直接取消了此前做出的2026年再降息兩次的預測。
02
「危房」拍出天價！細數悉尼今年5大破屋成交，每一幢都出乎意料
據RealEstate網站12月21日報道，從破敗不堪到徹底的危房，悉尼今年有幾處荒廢的房產在市場上引起了轟動——它們的成交價與其糟糕的狀況一樣令人震驚。
儘管這些房屋早已人去樓空、無法居住，但它們的成交價仍遠遠超過了預期。
翻新專家Cherie Barber表示，買家之所以對這些破舊房屋感興趣，最主要的原因是「機會」。
「這是一個進入自己心儀地段的機會，尤其是在那些房源稀缺的街區，」她說。
「同時，這也是一個提升房產價值的機會——通過翻新獲得可觀利潤，從而迅速增加個人財富。」
Barber指出，雖然破敗房屋的翻新充滿挑戰，但若能執行得當，收益往往遠高於風險。
她補充稱，購買老舊房產的趨勢已持續了三十年之久，並且不會停止。
「隨著翻新完畢、可直接入住的房屋價格越來越高，絕大多數人已難以負擔，買家不得不在財務上採取更具策略性的方式。」她說。
「如今人們的知識水平更高，也更清楚戰略性翻新所帶來的經濟回報和生活品質的提升。」
悉尼今年售出的幾處高價破屋正印證了這一點——買家不惜出價高出指導價數十萬澳元，只為在心儀地段搶得一個機會。
*Hunters Hill*
在Hunters Hill，儘管房屋雜草叢生、牆面開裂、浴缸污漬斑斑，位於Earl St 9 號的一處房屋，仍以高出該區獨立屋中位價30多萬澳元的價格成交。
這幢三室一衛的老宅掛牌價為420萬澳元，最終在9月以驚人的492.5萬澳元售出，遠超預期。
Bresic Whitney Hunters Hill的銷售代理Nicholas McEvoy當時向《每日電訊報》 表示，這幢房屋「狀況極差」，需要「徹底翻修才能達到可居住標準」。
房產平面圖上甚至標註出一處「破敗結構」，看起來像是一座廢棄的棚屋。
*Bronte*
另一筆令人矚目的交易出現在Bronte區，Palmerston Ave 41號的房屋在11月以 383.5萬澳元成交。
Ray White Eastern Beaches的拍賣師James Hayashi形容，這是「他拍賣過的狀況最糟的房子」。
由於二十年無人居住、長期漏水損壞，這套房屋幾乎完全坍塌——廚房幾乎沒有天花 板，浴室里黴菌遍布。即便如此，它仍以高出底價83.5萬澳元的價格成交。
Hayashi表示，只要遇到合適的買家，破舊房屋的售價往往超出常人想象。
他說：「那些需要大規模修繕、或仍保持原始狀態的房產，通常比已經翻新的房屋賣得更貴。」
「買家會發揮想象，有些人有建築經驗或相關人脈，能自己動手翻修，節省成本。於是他們願意在購買時多付一些錢，因為之後可以在翻新中把價值補回來。」
他認為，這些破敗房屋的高價成交，正體現出悉尼房地產市場的強勁。
REINSW首席執行官Tim McKibbin也指出，關鍵在於買家本身。
他說：「有時候，這處房產對隔壁鄰居的價值，可能比對其他買家更高。」 「買家購買后推倒重建的情況非常常見，」他補充道，「在這種情況下，根本就不需要仔細查看房屋狀況。」
*Paddington*
在Paddington，位於Liverpool St 40號的一處房屋今年3月以280萬澳元成交。
房屋外被警示帶封鎖，宛如犯罪現場，屋內灰泥剝落，角落裡還堆著舊碗碟和餐具。
儘管已空置15年，這幢危屋仍以高出最初200萬澳元指導價80萬澳元的價格售出。
McGrath的銷售代理Georgia Cleary在Paddington從業35年，她坦言，這是她在該區見過「最糟糕」的房屋。
牆面坍塌、地板鬆動、瓷磚破裂，但Birrell St 170號仍以272萬澳元成交，比底價高出52萬澳元。
拍賣當天，潛在買家被警告「入內需自擔風險」。
這幢房屋最終由一位當地木匠購得，據悉他計劃翻新后再出售。
*Woollahra*
今年2月，Woollahra一幢破敗的「囤積屋」也以遠高於預期的價格售出，成交價比 185萬澳元底價高出60萬澳元。
位於Rush St的這套房屋屬於一位已故的鱷魚獵人，被作為遺產出售。
據銷售代理介紹，房屋內堆滿了「野蠻的雜物」，清理就花了兩周時間，耗資約3萬澳元。
雜草叢生的院子、破碎的牆面、褪色的粉紅色馬桶和洗手盆——該房屋的情況簡直如同恐怖片的場景。
03
不是中國印度！悉尼房市新金主浮現，萬萬沒想到是…
澳洲房產的海外需求正呈現多元化趨勢，一個在澳洲住房市場參与度歷來較低的國家，其買家群體已在悉尼市場崛起為新力量。
這個國家便是伊朗，一個擁有近9000萬人口的中東國家。
房產中介透露，移民至澳洲的伊朗人已成為在悉尼核心區域購房的快速增長群體之一。
這一現象反映出海外移民格局與買家需求的廣泛轉變，創紀錄的人口增長正持續為悉尼新房市場注入動力。
數據顯示，購房新移民的構成正不斷拓寬。
近幾十年來，澳洲房產市場的海外買家討論一直由中國、印度以及歐洲部分地區和東南亞國家主導。
伊朗買家的購房數量出人意料地激增，尤其集中在悉尼快速發展的西北增長走廊地帶。
房產中介Franky Tjhin主要負責悉尼Hills District的獨立屋及土地套餐銷售，他表示，過去伊朗籍買家的活躍度較低，但如今這一情況正在改變。
Tjhin提到，Terry Rd 33-39號的一個項目中，約50套已發售的別墅地塊中有45套被伊朗移民購得，佔比高達90%。
整個項目共規劃175套，目前已推出85套。
「他們幾乎都聽說過Box Hill，」Tjhin說，「大多數買家並非在澳洲出生，而是近年來遷移過來的家庭。」
伊朗買家的激增，恰逢澳洲迎來歷史級別的高移民潮。
澳洲統計局本周發布的最新數據顯示，2025財年海外凈移民人數達305,569人，緊隨前兩個財年之後，位列歷史第三高。
保守派智庫公共事務研究所對數據的分析表明，在Albanese政府執政的三個財年內，海外凈移民總人數已達127萬人。
該研究所指出，這相當於每天有超過1160人抵達澳洲。
截至2025年6月的一年內， 移民貢獻了澳洲73%的人口增長。
研究所透露，這一時期的年度海外凈移民人數，是1945年至Howard政府末期平均水 平的四倍。
公共事務研究所高級研究員Kevin You表示，來自各國的移民總量正給住房供應和基礎設施帶來壓力。
「這是失控的大規模移民，且愈演愈烈。」
他認為，當前的移民規模不可持續，政府未能充分規劃住房需求。
高移民政策的支持者則指出，許多新移民選擇購買新建住房，而非在二手房市場競爭，這實際上有助於增加住房供應。
Tjhin表示，伊朗買家通常被包含土地和建築的固定價格合同所吸引，這類合同僅需支付5%的定金，剩餘款項直至房屋建成后再支付。
他還提到，Box Hill項目毗鄰規劃中的市中心，且預留了大型托育設施用地，這種配置對家庭買家具有極強的吸引力。
該項目幾乎所有住宅都是帶後院的獨立式四卧室房屋。
Tjhin認為，買家對該項目的集中關注，與其國籍關聯不大，更多是因為共同的需求偏好。 「這個特定項目似乎恰好滿足了許多這類家庭的需求，」他說。
澳洲統計局自2023年起未再發布伊朗向澳洲的移民數據，當時的數據顯示，澳洲有 85,830名伊朗出生的居民。此後，伊朗頻繁躋身澳洲人道主義簽證發放量前三的國家。
根據聯邦政府數據， 2023-24年度共發放了超過1600份此類簽證。
澳洲財政部最新可用數據顯示，按交易總價值計算，中國仍是澳洲住房市場海外投資的最大來源國。
澳洲法律限制非永久居民或公民購買二手房，且對投資性購房徵收更高稅費。
自2025年4月1日至2027年3月31日，澳洲政府實施臨時禁令，進一步禁止外國投資者購買二手房，僅部分特殊情況除外，以此緩解住房市場壓力。
04
房價逆勢大漲后，阿德萊德房產市場前路何方
過去 25 年，這座南澳首府的房價漲幅遠超悉尼、墨爾本、布里斯班等規模更大的城市。這樣的增長勢頭能否持續？
或許會讓許多市場觀察人士感到意外的是，本世紀前 25 年，阿德萊德的房價漲幅高居全澳榜首。
畢竟，這座素有 「教堂之城」 之稱、常被戲稱為 「大號鄉鎮」 且有著全國最高電價的城市，憑什麼能跑贏悉尼及澳大利亞東部沿海其他首府城市？
然而事實就是如此。疫情期間，維多利亞州州長Dan Andrews曾公開嘲諷 「誰會想去那兒」，但恰恰是這座飽受詬病的城市，在過去 25 年裡，無論是獨棟住宅還是公寓的價格漲幅，都碾壓了所有競爭對手。
澳大利亞房地產協會（Real Estate Institute of Australia）的數據分析顯示，自 2000 年初以來，阿德萊德獨棟住宅的中位價飆升 570%，從 13.05 萬澳元漲至 87.5 萬澳元；公寓等其他類型住宅的價格漲幅同樣領跑全國，從 9.5 萬澳元漲至 66.5 萬澳元，漲幅高達 600%。
布里斯班的獨棟住宅價格漲幅位居第二，從 15 萬澳元漲至 99.9 萬澳元，漲幅 566%；霍巴特的公寓價格漲幅排名第二，上漲 550%，中位價達到 58.4 萬澳元。
Ray White Group首席經濟學家Nerida Conisbee表示，疫情暴發前，阿德萊德是全澳房產負擔能力最強的城市之一。
「阿德萊德的房價曾出現過數次大幅上漲，但漲幅最猛的階段應該是過去六年。」 她說道。
「以前，很多年輕人會離開阿德萊德去其他地方找工作，但現在，這座城市正不斷創造就業崗位，這對房產市場起到了極大的推動作用。」
Nerida Conisbee指出，南澳經濟正依託旅游業、銅礦開採和農業持續向好，這也為房價上漲提供了支撐。
「Peter Malinauskas（南澳州州長）上任后，為南澳吸引了更多投資 —— 旅游業的變化最為明顯，它為整個州注入了更多活力與生機。」
「我們常說西澳是澳大利亞的礦業重鎮，但南澳其實也擁有豐富的礦產資源。」
澳大利亞房產投資者委員會主席、Empower Wealth董事總經理Ben Kingsley表示，阿德萊德房產市場的亮眼表現，得益於當地政府推行的親商、利好經濟的政策。
「這些政策也吸引了大量人才前來定居。」Ben Kingsley補充道。
不過，Ben Kingsley認為，未來幾年，阿德萊德的房價漲幅可能會回落至全國平均水平甚至更低。
「市場顯然將出現均值回歸。」 他說。
「未來 10 年、15 年乃至 25 年，阿德萊德的房產市場表現不太可能再超過其他首府城市。」
Ben Kingsley預測，短期來看，阿德萊德的房價漲幅會處於中游水平，「未來 18 至 24 個月，隨著住房供應增加、新建住房入市，房價漲幅可能會回落至周期底部。」
「人口增長壓力放緩，也會導致阿德萊德房價從峰值回落。但這並不意味著市場會陷入下跌，只是從高點回歸平穩而已。這是我的判斷。」
Nerida Conisbee也認同，未來其他城市的房產市場表現會更優。
「未來 10 年，阿德萊德的房價漲幅很難再重現過去 10 年的輝煌，主要原因是過去五年，這裏的房價已經完成了大幅補漲。」
「我認為漲幅會放緩，但世事難料。事實上，阿德萊德已經重新受到市場關注，從全國排名來看，它的房價或許已經略高於應有水平。」
REA Group預測，2026 年阿德萊德的房價漲幅將在 6% 至 9% 之間，低於布里斯班和珀斯 7% 至 10% 的預測漲幅，但高於悉尼和墨爾本 5% 至 7% 的漲幅預期。
Klemich Real Estate董事總經理Matt Smith表示，阿德萊德房產市場之所以能在近期脫穎而出，是因為這裡有著宜居的生活環境、穩定的地方經濟以及穩步增長的人口。
「與其他首府城市相比，阿德萊德的房產市場走勢不會大起大落。」Matt Smith說。
「相反，這裏的市場始終保持著穩健、持續的發展勢頭。長期來看，這種穩定性轉化成了強勁且可靠的漲幅。」
Matt Smith稱，如果未來十年能復刻過去四五十年的發展軌跡，那麼阿德萊德的房價有望在未來十年內 「翻倍」。
「話雖如此，十年期的市場預測本身就存在很大不確定性，短期波動也是不可避免的。」
「總體而言，儘管市場周期的變化難以預測，但長期前景依然向好。」
南澳房地產協會（Real Estate Institute of South Australia）主席Cain Cooke表示，阿德萊德的房產市場已經從 「穩健慢行」 轉變為 「澳大利亞表現最強勁、最可靠的市場」。
「雖然阿德萊德的房產價格仍比悉尼和墨爾本更親民，但隨著州外購房需求的增加，兩地的價格差距正在縮小。」
「與布里斯班和珀斯相比，阿德萊德的市場波動性更小，房價漲幅更平穩，住房供應壓力雖然存在，但仍在可控範圍內。」
Cain Cooke指出，阿德萊德的房產市場正朝著持續穩定增長的方向發展，而非走向大起大落的極端。
「《大阿德萊德規劃》提出，到 2051 年，該地區人口將新增約 70 萬，人口增長預期將為住房需求提供有力支撐。」
「雖然我們不會再看到疫情期間那樣的暴漲行情，但房價漲幅超過通脹水平，仍是最有可能的發展趨勢。」
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