【分析】高移民率如何推高房價，而澳住房供應短缺
歷史數據顯示，除疫情期間利率處於歷史低位外，澳大利亞房價的最大漲幅都發生在移民人數眾多的年份。
即使利率不斷上升，房地產價值也大幅上漲，人口的強勁增長支撐了購房者對房屋的需求，尤其是在供應短缺的情況下。
AMP首席經濟學家Shane Oliver告訴《The Nightly》：「通常情況下，當移民數量激增時，房地產市場往往反應遲緩，導致住房潛在需求超過潛在供應，進而表現為租金上漲、空置率下降和/或房價上漲。」
去年房地產價值上漲了 8.6%，使全國房屋中位價達到 901,257 澳元，但這甚至沒有進入 Cotality 過去 40 年數據統計的前五名。
1988年，浮動抵押貸款利率年初為13.5%，之後進一步攀升。但房價仍上漲了31.2%，成為有記錄以來房價漲幅最大的一年。此前，1987年10月的「黑色星期一」股市崩盤促使投資者將資金投入房地產。
那一年，澳大利亞的海外凈移民率為 172,794 人，幾乎是 1985 年 89,319 人的兩倍，幾乎是 1984 年 59,823 人的三倍（已將永久和長期離境人數考慮在內）。
這也使得人口增長率達到 1.7%，甚至高於 2025 年 1.5% 的增長率。
為什麼說2021年是特殊的一年
移民數量激增推動房價大幅上漲的規律並非普遍現象，2021 年是個例外，當年房價飆升了 24.5%。
儘管人口增長率僅為 0.5%（主要基於出生率），但由於疫情期間澳大利亞關閉了邊境，悉尼和墨爾本經歷了長期封鎖，這種情況依然存在。
與此同時，澳大利亞儲備銀行現金利率處於 0.1% 的歷史低位，銀行提供的固定和浮動抵押貸款利率均以「2」開頭，因為專業人士可以選擇在家工作。
奧利弗博士說：「澳大利亞人從未見過這樣的利率，所以他們大量借貸，湧入房地產市場。」
「人們紛紛湧向獨立住宅，而不是租住的房子——相比城市，偏遠地區被認為更具吸引力。」
千禧年之初，房價也出現了大幅上漲，因為 50% 的資本利得稅折扣政策實施初期，恰逢礦業繁榮時期，為了提供更多技術工人，移民數量持續增加。
2003 年，儘管澳大利亞兩次提高利率，但房地產價格仍飆升了 18.1%，因為澳大利亞的海外凈移民人數為 110,104 人，是十年前年均水平的三倍多。
兩年前，即 2001 年，房地產價格上漲了 15.9%，而當年的移民人數為 136,075 人，幾乎是 1997 年移民人數 72,402 人的兩倍。
那一年，澳大利亞儲備銀行還六次下調利率，將現金利率從2月份的6.25%降至12月份的4.25%。
1987 年位列前五，當年房價上漲了 15.3%，而當年移民人數為 136,093 人，總人口增長率為 1.6%。
20 世紀 90 年代未能進入前五名，因為那個十年涵蓋了 1991 年的經濟衰退——在儲備銀行利率高達 17.5% 之後——以及 1993 年凈海外移民人數驟降至僅 34,822 人，當時正值保羅·基廷擔任工黨總理期間，失業率高達兩位數。
Cotality 研究主管蒂姆·勞利斯表示：「影響房地產市場的因素不僅僅是利率。」
「財政刺激、信貸供應、移民趨勢和經濟衝擊都會對結果產生影響。」
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