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悉尼房市上演「雙城記」！富人區房價下跌，這些區卻在上漲
大悉尼地區的住房市場正在上演「雙城記」——利率走向的不確定性使富人區的房價受壓，而在較實惠城區，房價仍在上漲。
PropTrack的最新數據顯示，整體市場明顯踩下剎車，悉尼房價在去年12月下跌0.3%。
在此之前，買家在「即將加息」的警告下選擇退縮觀望。
儘管加息的可能性隨後降低，但房產專家表示，買家信心受挫的衝擊仍足以令多數地區的市場降溫。
悉尼東區錄得全市的跌幅最大，該區房屋中位價在2025年最後3個月下跌2.11%。
北區同樣疲弱，北岸的房屋中位價同期下跌1.31%，而Ryde下跌0.13%。
相比之下，外西區及Blue Mountain地區的情況截然不同，房屋中位價上漲2.6%，為全市最高。
這一包含Penrith的地區仍是悉尼最便宜的獨立屋及公寓市場之一。
外西南區（包括Campbelltown和Camden）的房屋中位價平均上漲1.7%，西南區（包括Liverpool和Fairfield）也錄得類似增長。
中央海岸是另一個較為實惠的市場，房屋中位價上漲1.59%，躋身全市增幅最高地區的前4。
REA Group經濟學家Anne Flaherty表示，在這些更可負擔的地區，房價上漲的更快，這是因為投資者與首次置業者在爭奪同一類房產。
Flaherty指出，投資者重返市場，是因為他們看好資本增值的機會，並認識到澳洲存在「短期內難以解決的住房短缺」。
她補充說，許多首次置業者在政府5%首付計劃的協助下出價競購。
該計劃幫助買家以5%的首付入市，無需支付通常針對低首付貸款收取的貸款保險費。
Flaherty表示，全澳多個增長最快市場的房價都在80萬澳元以下，使其符合大多數州的房價上限。
「可負擔性正驅使更多人前往更便宜的城區。」
Ray White的Amber Boumelhem在悉尼西區St Marys地區售房，她表示，該地區可負擔的房價對投資者和首次置業者都極具吸引力。
她補充說，有些首次置業者已被其它地區的高房價拒之門外，為了能進入房市，不惜在更便宜城區抬高出價。
同時，投資者受到當地大型基礎設施建設的鼓舞，這些項目預計將使這些地區發展成重要的西悉尼樞紐。
投資者預期這將推動當地租金及房價上漲。
Boumelhem還表示：「投資者手頭的資金更充裕，出價通常高於首次置業者。」
「許多首次置業者來這裡是因為他們只承擔得起這裏的房價，悉尼的房價實在太瘋狂。」
02
澳房貸需求飆升18%，創3年新高！這3州領漲，全民掀起「買房潮」
受利率下調、首次置業激勵政策以及租金上漲的多重驅動，澳洲房貸需求已飆升至3年來的最高點。廣大民眾正爭相利用政府的首付計劃入市，與此同時，家庭對信用卡的依賴程度也創下紀錄。
12月的Equifax Consumer Market Pulse報告顯示，住房貸款需求較去年同比增長18%，創自2022年以12月的最大增幅。
在這一波信貸熱潮中，四大銀吸引了最密集的房貸諮詢而再融資申請佔全部房貸需求的三分之一以上。
Equifax的Kevin James表示：「這一勢頭顯示首次購房者正迅速利用首付計劃，但這種趨勢在2026年可能會對官方利率的變動極為敏感。」
「若利率維持或下調，我們預計這種走勢將在2026年持續；但若加息，勢頭或將受阻。」
值得注意的是，在所有房貸諮詢中，轉貸諮詢佔據了三分之一以上的比例。
James表示，2025年12月約36%的房貸需求由轉貸驅動，這表明現有借貸者正積極尋求更具性價比的貸款方案。這一趨勢暗示，在步入2026年之際，房貸持有者正採取行動，以應對潛在的官方利率不確定性所帶來的影響。
除了房貸火熱，澳洲家庭對個人貸款和信用卡的需求也創3年新高。數據顯示，個人貸款需求同比增長10.4%，信用卡諮詢量更是大增15.3%。
James表示：「信用卡支付平均消費額增長了35%，這反映出澳洲家庭不僅在依靠信貸應對假期開銷，更在依賴信貸來填補日常現金流的缺口，表明消費者對信貸的依賴程度正進一步加深。」
Home Loan Experts房貸經紀人Sheng Ye認為，租金上漲也促使許多澳人「比原計劃更提前認真考慮購房」。
「租金的上升正迫使人們離開心儀的城區，搬往離城市更遠的地區。在很多情況下，租房者開始認真思考買房是不是更好的長期選擇，即使是在偏遠地區。」
針對未來的利率走向，Ye預測澳聯儲將在今年上半年按兵不動。他說：「澳聯儲非常清楚生活成本壓力，進一步加息將增加房貸壓力，並可能引發公眾與政治反彈。」
「最可能的結果是利率在較長時間內維持不變，同時該行將繼續觀察經濟狀況。」
澳聯儲下次董事會議定於2月3日舉行。
03
澳c
近日，澳洲一名在NDIS領域工作的23歲男子分享了他的投資秘訣：在短短一年多的時間里，他完全不依靠父母資助，成功建立了價值超100萬澳元的房產投資組合。
23歲的Moses Villani目前擔任全職NDIS服務經理兼個體支持工作者。年紀輕輕的他，名下已擁有兩處房產，總價值逾百萬澳元。
Villani坦言，他的動力源於童年經歷。他在一個6口之家長大，當時家裡經濟拮据，看著父母為了維持生計日夜操勞，他便暗下決心要通過投資改變命運，過上不同的生活。
他的購房之旅始於2024年底。憑藉早年積攢的積蓄，他開始瀏覽房源並尋求合適的購買機會。
他說：「我在去年6月底購買了第一套房，11月購買第二套。」
據悉，Villani的第一份工作是在肉鋪，當時他只能領最低時薪，但他從未停止存錢。此後，他還做過外賣配送、上門推銷，並在殘障護理領域身兼數職。
他的置業歷程還包括通過播客和資料自學投資知識。為了更精準地捕捉市場機遇，他諮詢了專業團隊 Investor Kit，利用數據驅動的建議識別出具有高增長潛力的偏遠地區市場。
Villani的第一處房產於2025年6月在維州Wodonga購入，價格為48.5萬澳元，低於當地約58萬澳元的平均房屋價值。第二處房產位於昆州Townsville，購價56.5萬澳元。
2025年6月，他以48.5萬澳元的價格在維州Wodonga購入第一套房，該價格遠低於當地約58萬澳元的房屋中位價。11月，他又在昆州Townsville以56.5萬澳元的價格購入第二套房。
他表示，曾聽說Wodonga是不錯的投資地點。
「我也喜歡那套房，因為未來有機會進行分地開發，我對這些投資是著眼長期的。」
「有幾項我絕不妥協，比如我真的不想買公寓——我的研究主要集中在獨立屋，所以決定走這條路。」
目前仍與父母同住在Doncaster的Villani表示，未來出售房產後他計劃繼續「租房投資」。
「我還很年輕，近期內還不確定要住在哪裡，所以我認為租房是讓我能探索、在不同地方生活的機會，而不必立刻定下長期居所。」
談及投資策略，Villani表示自己看重的是長遠增長。他特別青睞帶有土地分割潛力的獨立屋，並將其列為「不可妥協」的條件。在他看來，比起公寓，獨立屋更符合他的長期投資規劃。
「目前我主要想發展一家NDIS公司，正在註冊成為合格的NDIS服務提供者。把錢投在資產上確實有風險，但相比把錢留在銀行中，我更視此為一種選擇。」
針對年輕投資者的困境，Investor Kit首席執行官Arjun Paliwal表示，許多人往往被悉尼、墨爾本等一線城市的高昂房價嚇倒，從而止步不前。
Paliwal認為，這種挫敗感導致不少年輕人退而求其次去購買墨爾本CBD等地的公寓，結果往往差強人意。他指出，很多人以5、60萬澳元的價格購入公寓，10年後甚至虧本離場，這種做法令人唏噓。
包括失業率、基礎建設投入或快速增長率在內的數據才是關鍵。
他說：「經濟才是真正的關鍵因素，其他年輕投資者應該學習跨區域思維，這才合理。「如果你想成為成功的投資者，就不能只盯著家門口那片讓你感到舒適的區域。」
04
澳洲國家住房協議實施十五月 住宅開工增竣工遠未達目標
澳洲聯邦艾班尼斯政府標誌性的「國家住房協議」實施已滿15個月，步入首階段中期，不過最新官方數據顯示，雖然住宅開工量呈現增長勢頭，但竣工總量仍大幅落後于協議設定的雄心目標。
「國家住房協議」2024年7月啟動，目標是在五年內大幅增加住房供應。
根據澳洲統計局最新的建築活動報告，9月份，建築工程總價值增長3.8%，達到432億澳元。 9月開工的住宅總數比上一季度新增了6.6%，達到48778套。新的私營部門房屋開工戰這些建築的一半以上，9月份增長6.9%，達到28845套，而完工的部門房屋數量從2024年9月下降5.1%，至27066套。
與此同時，除住宅外，已完工的私營部門住宅比2024年9月下降了9.7%，比2025年6月下降了30.7%。
各州表現呈差異化趨勢。規劃改革開始在新州顯現成效，該州在截至2025年9月的一年內開工量達47,198套，較上一年增加4,186套。不過，在協議的前15個月內，新州僅完成55,557套新房，遠低於該階段94,000套的目標。
昆州的住房建設同樣面臨批評。昆州政府周三發布了對生產力委員會關於建築業生產力最終報告的回應，昆州住房擁有權廳長賈內茨基（David Janetzki）將住房建設滯后歸咎於前工黨政府與工會達成的協議。
他說，建築生產率下降的十年降低了住房負擔能力，增加了重要基礎設施項目的成本。
業界已經警告，若聯邦與州政府不能在關鍵的基礎設施資金與稅制改革上取得突破，住房供應危機難以緩解。
業界組織Urban Taskforce行政總裁弗雷斯特說，按比例計算，協議前15個月的竣工目標應為30萬套，但實際全國僅完成218,974套新房。實際竣工量與協議自身目標之間的差距顯示，要滿足人口增長所需的住房供應，仍有很長的路要走。
弗雷斯特說，世界上所有的規劃批准，如果無法轉化為住房的開工和竣工，都毫無意義，聯邦政府需要在為住房配套基建買單方面參与進來。這已是現階段最大的挑戰，當前最大的挑戰在於聯邦對住房配套基礎設施（如道路、供水）支持不足，以及各州（尤其是新州）對住房徵收的高額稅收。
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