澳洲人撐不住了，家庭過半收入還房貸！創歷史新高！大批華人，瘋買悉尼富人區
01
綠樹成蔭的Bellevue Hill長期以來是悉尼最負盛名的區之一。在其他藍籌區域房價增速近期普遍放緩之際，這片東區地帶的房產價值卻逆勢大幅攀升。
Domain數據顯示，Bellevue Hill一棟中等價位的獨立屋目前售價高達1100萬澳元，過去一年至三月期間上漲了驚人的29.3%。放眼五年，該區獨立屋中位價幾乎翻了一番，漲幅達85.2%。
其他頂級區的表現則參差不齊。繼續往東的Vaucluse，獨立屋中位價為950萬澳元，過去一年上漲了相對溫和的13.5%，五年漲幅為68.1%。
海港對岸的Mosman則略顯疲態，獨立屋中位價過去一年下滑5%至545萬澳元，五年漲幅為24.1%。
地段、學區與豪宅翻新，三重因素驅動漲價
中介Paul Biller認為，Bellevue Hill房價飆升的背後，是悉尼最富裕買家持續旺盛的置業需求，而地理位置是該區脫穎而出的核心優勢。
「靠近市區是它的獨特優勢。你還能方便地前往海灘和東區的購物村。Vaucluse同樣是美麗的區，但離CBD要遠得多。」他說，Bellevue Hill的高地勢凌駕于周邊地區之上，不僅讓許多住宅坐擁海港和城市全景，更營造出一種寧靜的區氛圍——「在東區所有區中，它或許是最受家庭青睞的。」
便捷通達Cranbrook、Kincoppal-Rose Bay和Scots等頂級私立學校，進一步鎖定了這一區的購買人群。經紀人Richard Faludi表示，毗鄰名校有助於將Bellevue Hill的房產市場與更廣泛的市場波動「隔離」開來。
「它是一個獨立的微觀市場，房產價值可以逆勢而行。」Faludi指出，近期超級富豪國際買家蜂擁而至，亞裔買家尤為活躍。「中國買家湧入相當明顯，這要歸因於教育選擇——這些買家往往在孩子入學前很久就購房，提前在該地區安家落戶。」
「裝修后出售」的趨勢則是另一大漲價驅動力。Biller說，工作日開車路過Bellevue Hill，你很可能會看到同樣多的技工皮卡和寶馬車。「如果房子是一件成品，通常會以溢價出售。」
過去一年間，學生住宿大亨Stephen Gaitanos于去年12月斥資5000萬澳元購入一處豪宅，此類引人注目的大額交易不斷鞏固著Bellevue Hill作為頂級富豪首選區的地位。
Faludi還指出，場外交易在高端市場十分普遍，往往能催生驚人的成交結果。「場外交易會製造興奮感，這種方式也往往吸引那些願意不惜一切拿下心儀房產的買家。」
他透露，上周自己在Arthur Street以場外交易方式完成了一棟房子的出售，推廣期僅九天，正式推出前共帶看10至15組符合條件的買家，最終其中一組成功買下。
隨著悉尼樓市整體進入下行期，加上買家正在消化聯邦政府的預算提案，Bellevue Hill的市場活動在過去兩個月已有所放緩。Biller表示，目前供應偏少，不少業主選擇觀望，等待形勢明朗后再出手。
「就眼下而言，天平可能會偏向買家，未來幾周或將出現一些絕佳的買入機會。」但他預計，任何放緩都將是短暫的。「歸根結底，這關乎供需關係。而對Bellevue Hill的需求，永遠都在。」
02
澳洲家庭過半收入還房貸！新州飆至58.4%，創歷史新高
澳洲住房可負擔性已跌至令人震驚的歷史新低——平均房貸還款額，已吞噬全國家庭收入中位數的逾一半。
儘管購房者已努力壓縮貸款規模，但家庭財務仍遭受創紀錄的衝擊。最新數據顯示，今年第一季度全國平均貸款規模較上季度減少了近1400澳元。
澳洲聯邦儲備銀行（RBA）行長Michelle Bullock及該行的加息決策，是導致全國可負擔性危機達到這一恐怖新里程碑的原因。
澳洲房地產協會（REIA）最新《住房可負擔性報告》顯示，全國沒有任何一個州或領地的還貸支出低於30%的「房貸壓力線」，其中新州更以58.4%的比例創下歷史紀錄。
今年第一季度的兩次加息對澳洲家庭造成嚴重擠壓，將全國整體比例從2024年底的49.3%進一步推高。
以具體金額計算，一筆734,881澳元的貸款，房貸持有者每月需還款5,972澳元，較一年前增加了逾600澳元——而這一數字尚未將五月份第三次加息的影響計算在內。
回顧過去十年，這一惡化趨勢觸目驚心：十年前，普通家庭僅需將約35%的工資用於償還房貸；一年前這一比例為47.9%；如今已突破50%大關。
REIA會長Jacob Caine將矛頭直指澳洲聯邦儲備銀行（RBA）的加息決策。他表示，RBA在本季度內兩次上調現金利率，直接推高了借貸成本，抬升了還款額，並大幅削弱了可負擔性。
「住房可負擔性對利率變動高度敏感，三月季度數據表明，一旦利率上升，情況惡化得有多快。」
他強調，解決可負擔性問題需要持續擴大住房供應，並營造穩定可預測的政策環境以支撐住房投資。
澳洲房地產買家代理協會會長Melinda Jennison也直言，超過50%這一門檻「令人擔憂」，直接反映出在澳洲許多最昂貴的首府城市，普通家庭實現安居夢想已變得極為艱難。
在重壓之下，首次購房者的處境尤為值得關注。REIA報告援引統計局（ABS）數據顯示，今年第一季度全國共有27,078人完成首次置業，較去年同期增加4%。
與此同時，全國整體房價繼續上漲，第一季度漲幅為2.2%，均價已達1,146,864澳元。
ABS數據還顯示，今年第一季度全國平均貸款規模環比下降1,377澳元，至734,881澳元，但與去年同期相比仍大幅增加了74,823澳元。
Jennison指出，隨著聯邦政府將5%首付計劃的適用範圍擴大至首次購房者，可能有人因此背負更高額貸款，這或許正是過去一年平均貸款規模大幅攀升的原因之一。
「對於通過5%首付計劃入市的人來說，最令人擔憂的是他們是否會陷入負資產的困境。」
她補充道，隨著可負擔性被拉伸至極限，澳洲正進入「未知領域」，而利率走向的不確定性將令許多人承受巨大的財務焦慮。
不過她也指出，在銀行設有3%緩衝利率的前提下，過去一季度內入市的購房者應仍有能力應對還款壓力，即便RBA繼續加息也不至於斷供。
在少數亮點方面，部分州和領地的租客處境出現微弱改善：維州租金支出占收入比例降至20.2%，北領地降至25.8%，首都領地降至18.7%。
全澳整體租金收入比上升0.2個百分點至23.9%，但較一年前的24.1%仍略有下降。
然而，Caine警告，這種表面穩定難以為繼，「中期前景存在明顯隱憂」。他表示，獨立模型顯示，擬議中的稅制改革將減少住房供應並推高租金，令本已承受生活成本壓力的租客雪上加霜。
Caine呼籲各方採取協調一致的政策手段，從根本上改善澳洲的住房可負擔性。
03
聯邦房產稅改衝擊短租市場 有望增加首府城市房源
聯邦政府針對房地產稅制的重大改革，將迫使短租市場投資者重新審視其投資計劃，此舉預計將釋放全澳各大首府城市的閑置房源。總理艾班尼斯（Anthony Albanese）明確指出，類似Airbnb（愛彼迎）的短租平台已成為影響當前房地產市場不可忽視的因素。
10日，艾班尼斯在接受澳洲廣播公司（ABC）採訪時，一位致電觀眾向其尖銳提問：既然當前有如此多的住房已被改造為假日短租房，政府計劃將負扣稅政策限制在新房建設這一舉措，究竟會如何影響長期租賃市場的房源供應？
據統計，全澳目前約有175,000套短租房，占租賃市場總量的1%至2%，且多數集中在首府城市和主要旅遊中心。在疫情初期，受國際邊境關閉影響，此類短租房數量曾出現下滑，但自2022年以來則呈現出激增態勢。
短租房的激增恰逢全澳租房空置率大跌以及租金暴漲。自2020年以來，全澳租房空置率已縮水過半，跌至僅略高於1%的水平；而自2023年中期以來，租金漲幅已超過22%。
艾班尼斯向媒體表示，短租房確實是導致租賃市場供應緊張的一個因素，政府推行此項改革的目的，正是為了給澳洲年輕一代提供購買首套住房的機會。
他說，人人都知道現行體制已經失效。大家都清楚，年輕人在解決住房問題上沒有獲得公平的機會。這就是我們推進改革的原因。稅制改革向來困難重重，但這是正確的事。
悉尼大學城市與區域規劃教授格蘭（Nicole Gurran）近期發表了一份關於短租房影響的聯合報告。她表示，導致全澳租房市場緊縮的因素是多方面的。
格蘭指出，短租房顯然加劇了住房危機，尤其是在中央商務區及其周邊。她分析稱，雖然現有的負扣稅短租房在新政下受到祖父條款的保護，但該政策很可能會重創那些企圖購買現房並將其改造成短租房的潛在投資者。
她說，這對短租市場可能會產生邊際效應。
未來不會再有那麼多投資者認為自己可以利用稅收系統的資助來購買短租房，他們將無法再獲得納稅人的這種變相補貼，這些投資者必須做出抉擇，是否轉投長期租賃市場。這可能會讓相關地區的永久性長租房源有所增加。
格蘭補充道，在一些傳統的假日中心，由於資本利得通常遠低於主要大都市，業主往往更傾向於將房屋用於短租，因此這些地區的改革效應可能會更顯著。
04
華爾街巨頭重磅警告！2026年悉尼和墨爾本房價恐暴跌8%？
澳洲房市已熱到引發華爾街頂級機構集體側目。
在房價似乎只漲不跌的數十年後，全球最大的銀行機構們傳出的警告聲正變得越來越難以迴避——對於深陷房產遊戲的澳洲人而言，這或許是他們必須認真對待的信號。
澳洲房市曾是21世紀最強勁的財富創造機器之一。投資者多年來坐享資本增值、慷慨的稅收優惠和持續旺盛的需求。但如今，這趟順風車正在減速。
美國銀行成為最新發出警告的全球金融巨頭，預測隨著利率上升和工黨稅收改革打壓投資者需求，悉尼和墨爾本房價在2026年可能下跌高達8%。
美國銀行的這一預測，與聯邦銀行和瑞銀的判斷不謀而合。聯邦銀行最近下調預測，預計悉尼房價將下跌6%、墨爾本下跌7%；瑞銀則警告，全國住宅價格在未來一年可能下滑3%至5%。
對許多年輕澳洲人來說，「房價下跌」在幾年前幾乎是不可想象的概念。過去二十年間，悉尼、墨爾本、布里斯班和珀斯的房價飆升，遠超工資增長，讓現有房主積累了巨額財富，卻也讓更多年輕人感到永遠被市場拒之門外。
如今，經濟學家、分析師和房地產研究人員正越來越頻繁地使用一個曾被視為禁忌的詞——「回調」。
美國銀行經濟學家 Nick Stenner 和 Johnny Liu 本周在給客戶的報告中指出，市場放緩主要反映出高房貸利率對借貸能力和需求的抑制，以及預算政策對投資者活動的打壓。
他們認為，這些阻力可能因市場情緒走弱和經濟環境疲軟而進一步放大。
不過，兩人也預計這將是一次相對短暫的低迷——隨著市場對澳洲聯邦儲備銀行（RBA）放鬆政策的預期升溫，房市動能有望在2027年初扭轉。
與此同時，他們預計到2027年初住房信貸增速將降至同比約3%，主要受投資者貸款銳減拖累。
經濟學家當前最大的隱憂，是市場將失去投資者這一歷來最強勁的需求來源。
美國銀行的經濟學家認為，更高的房貸利率正壓低借貸能力，而負扣稅和資本利得稅優惠的調整，則令投資房產的吸引力大打折扣。
他們指出，對已建成住房負扣稅的限制，以及以指數化替代資本利得稅折扣並設定30%最低稅率的改革，均通過削減投資者需求對房價形成壓力。稅收政策引發的負面情緒效應疊加經濟走弱，進一步放大了這一拖累——近幾周購房者信心已急劇下滑，消費者對自身財務狀況和房市前景日益悲觀。
不過，對澳洲230萬房產投資者而言，前景並非全然黯淡。許多經濟學家仍預計，一旦利率最終下降，房價將重拾升勢。長期的住房短缺、強勁的人口增長以及不斷攀升的建築成本，仍在較長時間維度上為市場提供支撐。
從近期數據來看，今年1月全國住宅價格錄得約0.8%的強勁增長，但此後漲幅逐月收窄，4月大幅放緩。到工黨5月宣布稅收改革時，全國住宅價值實際上已趨於平緩，創下逾一年來最弱表現。
全國整體數據也掩蓋了各主要市場之間日益加劇的分化。悉尼和墨爾本——這兩個近幾十年來房價漲幅最大、可負擔性最緊張的城市——在5月均錄得下跌：悉尼跌0.9%，墨爾本跌0.8%。與此同時，珀斯繼續領漲全國，單月漲幅達1.5%，布里斯班上漲0.9%，阿德萊德上漲0.5%。
這一格局印證了經濟學家的判斷：澳洲房市正呈現明顯的「多速」分化——東部首府城市陷入回調，而較小的首府城市和資源驅動型市場，則在人口增長和住房短缺的雙重支撐下持續走強。
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