澳洲房貸大幅飆升，新洲買房太瘋狂！飆升66%，全澳租金漲幅第一竟是這裏
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低至$19/周！悉尼最便宜房產投資熱點區曝光
由於悉尼租房成本過高，潛在房產投資者如今迎來了新的希望。
最新數據顯示，在悉尼部分常常被忽視的城區，已經出現了租金支出與償還貸款相差無幾的房產，這意味著持有這些房產的成本比全市其它地區低得多。
這項針對PropTrack租金收益率數據的分析顯示，對於房東來說，大悉尼地區仍是最艱難的主要市場之一——租金回報處於極低水平，這些城區成為苦於現金流壓力的投資者的出口。
數據顯示，悉尼獨立屋的平均年回報率目前僅為2.57%，是全澳主要城市中最低的。
以悉尼當前162萬澳元的獨立屋中位價為例，一名投資者若收取每周800澳元的租金中位數，每年的持有成本至少需要6萬澳元。
這一數字尚未包括物業管理費和維修費等額外支出。
上述6萬澳元的成本假設投資者支付10%首付，並按照目前貸款機構提供的平均利率（5.75%）計算。
公寓的平均租金回報較高，為4.45%，但悉尼公寓的平均年度持有成本至少為1.6萬澳元。
PropTrack租金收益數據分析顯示，大悉尼部分城區為在租金收益率極低的市場中苦苦掙扎的業主提供了喘息空間。
共有12個城區的典型房產年持有成本（不含物業費、市政稅和保險）平均低於2000澳元。
包括Greater Parramatta地區的Granville、Harris Park、Guildford、Merrylands和Merrylands West。
內南區的Haymarket、Mascot和Chippendale也榜上有名。
Liverpool及鄰近Warwick Farm的租金回報率也高於全市平均水平，當前租金與房價條件下的典型房產年持有成本約為2300澳元，相當於每周44澳元。
在西區的Pendle Hill，一套租賃公寓的平均年持有成本僅1000澳元，約每周19澳元。
Australian Real Estate Buyers Agents Association的Melinda Jennison表示，租金回報較高的房產通常為較新的房屋。
「新房總是擁有更高的租金回報率，因為它們通常面積更大、卧室更多、浴室更多、並配有可鎖車庫。」
Jennison提醒投資者，應全面評估持有資產的所有成本，而不是僅看總回報。
「公寓的毛回報率確實較高，這是我們比較各首府城市公寓與獨立屋時發現的普遍情況。」
「然而，有時由於投資者持有公寓所需支付的額外費用——例如物業管理費——凈回報率可能反而低於獨立屋。」
Cohen Handler的首席執行官Simon Cohen表示，最佳租金回報取決於「房產類型與位置」。
他說：「關鍵在於物業本身的狀況、所需維修的程度、地稅與物業管理費的差異以及地理位置。我不認為一定是公寓或獨立屋，而是要找到、挖掘出能帶來最佳回報的潛在機會。」
Cohen還指出，在今年的市場中投資者需要考慮近期及可能出現的加息風險。
「我們剛剛經歷了一次加息，今年可能還會再加息一次，因此在評估租金收益時必須將其納入考慮範圍。」
「許多人只從宏觀層面看收益率，但你應該關注月末的凈結果，務必計算管理費用及其它所有與購買和運營投資房產相關的支出。」
InvestorKit首席執行官Arjun Paliwal則表示，租金與還款比例不是全部。「投資者往往會忽視可能帶來負擔的費用，如物業管理費、公共維護費。」
「很多投資者為了追求高回報而購買公寓，卻沒有意識到在悉尼購買這些公寓所需的預算，其實足以在其它市場購買獨立屋。」
02
澳洲房貸市場火爆！首置業貸款均值飆升至$60萬，新州漲幅領跑全澳
最新政府數據顯示，澳洲人貸款規模及房貸發放數量正呈現出加速增長態勢。聯邦政府擴大后的「5%首付計劃」在激發購房熱情的同也，也讓許多置業者背負了日益沉重的抵押貸款。
根據澳洲統計局（ABS）發布的最新數據，在2025年最後三個月，新增自住型首次置業者貸款數量環比增長6.8%，而貸款總價值則大幅增長15.5%。
該季度共發放了略超過31,780份首次置業貸款。從地區來看，新州（增長10.9%）、西澳（增長9.8%）和首都領地（增長7.1%）的增幅最為顯著，全澳僅塔州一地出現下滑。
澳洲統計局金融統計主管 Mish Tan 表示，受新州置業者推動，本季度首次置業者的平均貸款規模增長了創紀錄的8.5%，達到607,624澳元。
她指出，政府的「5%首付計劃」降低了准入門檻，其初步影響已在數據中顯現，導致貸款價值錄得自2023年12月季度以來的最大增幅。
除首次置業者外，投資者也表現活躍。2025年第四季度共發放了超過6萬份投資房貸款，較2024年同期增長23%。與此同時，自住型首次置業貸款數量同比增長9.1%，非首次置業的自住型房貸也實現了穩步增長。
澳洲銀行協會（ABA）首席執行官 Simon Birmingham 表示房貸市場「競爭異常激烈」。
這波信貸熱潮也迫使各大銀行和貸方展開了激烈的存量房貸競爭。在整個2025年，澳洲房貸轉貸數量跳升20%，達到640,137宗，其中近三分之二（64%）的客戶選擇更換貸方。
澳洲銀行協會（ABA）首席執行官 Simon Birmingham 表示，目前房貸市場的競爭程度可謂史無前例。他指出，澳洲人在尋求更優方案時非常精明，各大銀行為了應對競爭，正通過技術平台提供更具競爭力和創新性的貸款產品，以滿足客戶的多樣化需求。
03
昆州房市轉向：獨立屋銷量跌2%，公寓與空地受追捧！
最新數據顯示，昆州房地產市場正迎來重大轉折點。隨著買家開始放棄傳統的住宅購置，轉而尋求成本更低、靈活性更高的替代方案，全州住宅銷量微跌2%，這也是連續三個季度以來的首次下滑。
根據InfoTrack最新發布的房產市場更新（Property Market Update）數據，昆州各地的土地和公寓銷量在近一年內首次出現激增。
InfoTrack首席運營官Lee Bailie指出，雖然獨棟房屋仍是昆州買家的主要選擇，但市場其他領域的勢頭正明顯增強。隨著年底臨近，買家在權衡價值、地理位置及未來潛力后，開始積極探索公寓和空置土地。
值得注意的是，空置土地成為所有物業類型中增長最強勁的類別，其銷售份額從上一季度的13.7%上升至15.1%。
Bailie表示，空地對許多買家而言意味著極高的靈活性。這不僅提供了以較低價格進入市場的機會，還方便買家未來在基礎設施完善的增長走廊地帶加蓋房屋。
與此同時，住宅公寓銷量在經歷連續三個季度的下滑后也觸底反彈，市場佔有率回升至25.09%。其中，備受青睞的生活中心Surfers Paradise依然穩居公寓銷量榜首，較上一季度強勁增長了6.1%。
受益於2025年多項重大住宅開發項目的竣工預期，布里斯班內西區Toowong首次躋身熱銷名單。Bailie認為，Toowong是傳統區域為滿足現代生活需求而不斷演變的典型範例。
在其他熱點區域中，West End的排名從第四位攀升至第二位，而Moreton Bay的Caboolture則是首次上榜。Bailie分析稱，Caboolture在公寓市場的崛起，直接反映了政府對該地區交通和社區基礎設施投資的廣泛影響。
而在住宅銷售方面，Fraser Coast的Maryborough成為前列名單中唯一的新面孔。由於其與布里斯班及其他沿海市場相比具有極高的性價比，正受到越來越多購房者的關注。
Bailie總結道，年終數據顯示昆州房市正處於轉型期。在價格壓力和生活方式改變的雙重影響下，買家變得更加靈活，對不同物業類型的接受度也顯著提高。
04
飆升66%，全澳租金漲幅第一竟是這裏！
過去五年間，西澳平均租金猛增66%，漲幅位居全澳之首。與此同時，該州同期工資漲幅僅為18.5%，這一巨大反差引發了社會對租金負擔能力跌至歷史低點的深切擔憂。
專家預測，西澳的租金壓力在短期內難以緩解，呼籲政府採取更有力的措施幫助陷入困境的租房者。房地產研究機構 Cotality 的數據顯示，西澳租金的上漲速度已達到工資增長速度的3.5倍以上。
在截至2025年9月的五年裡，全澳租金平均上漲43.9%，工資增長17.5%，而西澳的表現尤為激進。這促使相關團體再次發出呼籲，要求州政府採取行動，防止更多家庭面臨無家可歸的風險。
Cotality 研究總監 Tim Lawless 指出，西澳的租金壓力在全澳範圍內最為顯著。他表示，儘管該州工資增長略高於全澳平均水平，但在五年內飆升了約三分之二的住房成本面前，這點增長根本無濟於事。
本周，西澳租房公平聯盟（Make Renting Fair Alliance）致函州議員，呼籲通過立法將租金漲幅與通脹率或固定百分比挂鉤，以限制租金過度上漲。
租房公平聯盟發言人兼 Shelter WA 首席執行官 Kath Snell 強調，當工資增長遠滯後於租金漲幅時，民眾將陷入極其艱難的境地，這不僅影響個人，更會對整個社區產生連鎖反應。
數據顯示，在截至2026年1月的12個月中，珀斯租金平均上漲了6.2%，高於5.4%的全澳平均水平。而西澳偏遠地區的漲幅更為驚人，同期飆升了10.1%。
Kath Snell 表示，當前的租金水平對家庭預算造成了沉重打擊。她指出，與四年前相比，西澳每個家庭每年平均要多支付約20000澳元的租金，這對普通家庭而言是一筆巨款。
針對租金失控的原因，Kath Snell 分析認為，這主要是由於需求遠超供應、數十年來對社會住房投資不足，以及短租市場侵佔了大量現有房源共同導致的。
她補充道，這種極端的漲幅正讓許多民眾面臨真實的無家可歸風險，因為已經有部分群體完全無法承擔眼前的住房開支。
Tim Lawless 對短期前景並不樂觀。他指出，目前多數市場的空置率仍處於歷史低位，且新房竣工量無法滿足人口增長需求，這意味著租金在短期內不太可能出現實質性緩解。
Lawless 警告稱，除非工資增長顯著加速，或者住房供應出現階梯式跨越，否則租金負擔能力可能會進一步惡化，低收入家庭受到的衝擊將最為嚴重。
為此，Kath Snell 建議政府應積極推動「租金穩定」倡議，並希望目前運作良好的租金減免（Rent Relief）計劃在2026年6月到期后，能至少再延長兩年。
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